¿Cuándo adquiere la propiedad de un bien inmueble el adjudicatario en una subasta judicial?

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Inmobiliario. Abogado

Tras la celebración de una subasta judicial cuyo objeto es un bien inmueble, uno de los asuntos que puede generar polémica es el de cuándo se ha de considerar que se adquiere la propiedad por quién resulta adjudicatario.

Determinar dicho momento es una cuestión esencial en determinados supuestos, ya que de ello dependerá si corresponde al anterior o al nuevo titular el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones, que se deriven del derecho de propiedad del bien inmueble frente a terceros.

Como es por todos sabido, en nuestro derecho, para la transmisión y adquisición de la propiedad, rige la teoría del título y el modo, conforme establece el art. 609 CC, siendo necesario que se den ambos requisitos para que el negocio jurídico quede perfeccionado y consumado.

Es decir, no basta con el simple otorgamiento del título, sino que es necesario que se produzca la entrega o “traditio” del objeto al adquiriente, si bien, según determina el art. 1.462 CC, cuando la venta se haya hecho mediante escritura pública, su otorgamiento equivaldrá a la entrega física de la cosa objeto del contrato.

El citado sistema no suele presentar problemas cuando nos encontramos ante un contrato de compraventa, pero cuando nos enfrentamos ante la transmisión de la propiedad en virtud de una subasta judicial, la cuestión adquiere matices.

Así, y aunque anteriormente existían posturas contradictorias, en la actualidad tanto la doctrina como la jurisprudencia vienen considerando de forma mayoritaria que, cuando estamos ante una transmisión de un bien inmueble derivado de una subasta judicial, el decreto de aprobación del remate emitido por el Letrado de la Administración de Justicia (anteriormente Secretario Judicial) debe ser considerado como el título y el momento de perfección, mientras que el testimonio del decreto de adjudicación emitido por dicho Letrado de la Administración de Justicia (art. 673 LEC) equivaldría al otorgamiento de la escritura pública y, por tanto, sería considerado como la entrega o traditio del inmueble y el momento en se produce la consumación de la transmisión.

Esta teoría ha sido la plasmada por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 14 de julio de 2015 (SP/SENT/820023), en la que establece:

En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la transmisión instrumental a que se refiere el artículo 1.462 del Código Civil (sentencia, entre otras, de 10 de diciembre de 1991), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar la escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009, de 3 de noviembre), este será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil”.

Como hemos indicado, esta cuestión es de vital importancia en determinados supuestos, ya que indica el momento a partir del cual se dejan de tener derechos y obligaciones por el anterior propietario, pasando a ser el nuevo titular el legitimado tanto para ejercerlos como para soportarlas, por lo que a continuación indicamos una serie de ejemplos sobre esta cuestión que han sido resueltos por nuestros Tribunales:

1.  Reclamación de rentas derivadas de un arrendamiento:

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-7-2015 (SP/SENT/820023)

Carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar rentas una vez extinguido su derecho al enajenarse la finca por ejecución hipotecaria, correspondiendo la percepción de las mismas al nuevo propietario.

AP Ciudad Real, Sec. 2.ª, 30-6-2017 (SP/SENT/919899)

El actor dejó de ser propietario de las fincas en el momento en que se dictó el decreto de adjudicación a favor del banco en el procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que tenga legitimación para reclamar las rentas devengadas posteriormente.

–  AP Girona, Sec. 1.ª, 23-12-2016 (SP/SENT/906857)

Si bien el actor no ostenta legitimación para instar el desahucio puesto que no es propietario cuando formula la demanda sí la tiene para reclamar las rentas adeudadas hasta que se produjo la adjudicación de su finca a favor de tercero.

2. Ejercicio de la tercería de dominio

AP Girona, Sec. 1.ª, 30-3-2012 (SP/AUTRJ/677325)

Se admite demanda de tercería de dominio presentada antes de entregarse el testimonio de adjudicación, pues al tratarse de un conflicto creado por dos ventas judiciales de la misma finca, todavía no se había producido la adquisición del dominio.

3. Ejercicio de tercería de mejor derecho

AP Lugo, Sec. 1.ª, 20-1-2017 (SP/SENT/915455)

Para que se produzca la transmisión del bien objeto de subasta es necesario que se dicte el decreto de adjudicación y, en este caso, cuando se interpuso la tercería de mejor derecho no se había dictado todavía, por lo que es correctamente admitida.

4. Pago de los gastos de la Comunidad de Propietarios

AP Madrid, Sec. 25.ª, 5-6-2015 (SP/SENT/819967)

El transmitente de la vivienda debe abonar las cuotas comunitarias hasta la fecha de la adjudicación judicial y el adquirente las devengadas a partir de dicho auto.

–  AP Madrid, Sec. 12.ª, 12-2-2015 (SP/SENT/809177)

El adquirente de una vivienda por subasta se considera propiedad de la misma desde el decreto de adjudicación y, por tanto, debe hacerse cargo de las cuotas comunitarias, aunque no se haya podido inscribir en el Registro.

5. Desahucio por precario

AP Alicante, Sec. 5.ª, 26-10-2016 (SP/SENT/884434)

El actor es el propietario de la vivienda en virtud de un decreto de adjudicación, lo que le legitima para inscribir su título en el Registro de la Propiedad y ejercer la acción de desahucio por precario frente al demandado que carece de título.

–  AP Barcelona, Sec. 4.ª, 9-3-2016 (SP/SENT/873141)

Desahucio por precario del demandado declarado en rebeldía por no comparecer en forma, ya que le contrato de arrendamiento que aporta, además de no estar registrado, es de fecha posterior a la adjudicación por la entidad bancaria actora de la vivienda.

6. Derecho de retracto

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 21-1-2014 (SP/SENT/755891)

Demanda de retracto interpuesta tras la mejora de postura efectuada por tercero y antes del decreto de adjudicación, por lo que el retraso en dictarse tal decreto no puede perjudicar a quien se ha comportado con diligencia procesal.

AP Baleares, Sec. 3.ª, 21-6-2012. (SP/SENT/681310)

El derecho a ejercitar la acción de retracto, en caso de pública subasta, nace cuando tiene lugar el decreto de adjudicación, entendiéndose entonces consumada la venta

7. Responsabilidad por daños

AP Huelva, Sec. 2.ª, 30-12-2016 (SP/SENT/892145)

La entidad mercantil no responde por los daños causados al local inferior por filtraciones, pues cuando se produjeron no se le había dado aún por el Juzgado la posesión material de la vivienda.

8. Exclusión del bien de la masa activa del concurso

AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 18-6-2015 (SP/SENT/819174)

Dictado el decreto de adjudicación y entregado a las partes, aunque no sea firme, antes del auto de declaración de concurso, la apelante ya había adquirido la propiedad del inmueble, que debe excluirse de la masa activa, art. 76 LC, el derecho de separación es procedente, art. 80 LC.

9. Efectos tributarios

TEAC, Vocalía 5.ª, 17-3-2015 (SP/SENT/802749)

El devengo de la operación se produce con el auto de adjudicación de la subasta, salvo que se acredite que la puesta a disposición del bien se ha producido en otro momento, correspondiendo la carga de la prueba a quien beneficie la acreditación de dicha circunstancia.

 

17 comentarios en “¿Cuándo adquiere la propiedad de un bien inmueble el adjudicatario en una subasta judicial?

  1. Muy completo e inteligible especialmente (obvio) para los profesionales, pero también, creo, para cualquiera aun cuando no sea profesional del derecho. Pero dicho lo anterior no para mejorar el comentario sino para cuasi complementarlo o lo que es igual en clave de cuasi obiter dictum, añado que es importante la inscripción del decreto de adjudicación en el Registro de la Propiedad pertinente como que tras la notificación de la resolución judicial (salvo que el anterior propietario propietario ya hubiera desalojado la vivienda) pedir al Juzgado que se requiera al ocupante (si es que siguiere en el inmueble) que lo desaloje y deje expedito y a disposición de su actual propietario, con la advertencia de que si no lo hace, se ejecutará a su costa. Y dicho lo anterior, advierto que sigo la linea de lo que se hacía hace ya muchos, muchos años, atrás. O sea que puede que la legislación haya cambiado y yo (que ya no ejerzo desde hace años,) esté poco al tanto de las nuevas disposiciones (máxime con tsunami legislativo que hoy ocupa y agobia a los profesionales. Naturalmente este añadido mio tiene muy poco valor añadido pues naturalmente los profesionales que llevan los puntuales casos saben perfectamente qué hacer, cómo hacerlo y cuándo hacerlo. Pero en fin…

  2. Puede considerarse tercero hipotecario al adjudicatario y desalojar al mero poseedor del bien inmueble que carezca de título de dominio ,aunque la posesión nazca de las relaciones habidas con el anterior. Ejemplo:poseedor absuelto de una acción reivindicatoria ejercitada por el anterior propietario.

  3. Enhorabuena y gracias por este magnífico artículo. De la lectura del mismo, sin entrar a desgranar las sentencias se me antoja la cuestión fundamental y general para todos los supuestos en cuanto a la firmeza del decreto de adjudicación, es decir si se a de estar a la fecha de su signatura, recepción o firmeza… ¿Que opinas?

  4. Se agradece la publicación de este tipo de artículos. En mi caso soy profano totalmente a la materia, no obstante, tengo interés en estar informado, en especial me gustaría saber más acerca del procedimiento que se sigue en los juzgados tras la aprobación del decreto de adjudicación de un bien, en este caso mueble (vehículo). En este blog lo más similar que he encontrado es este artículo, pero supongo que en el caso de bienes muebles tendrá su particularidad.
    Agradecería a cualquiera que sepa dónde poder recabar más información. Lo que he podido deducir según lectura en varias páginas web es que ahora tocaría solicitar la posesión, el testimonio decreto y el mandamiento de cancelación de cargas, pero par ello el decreto debe ser firme. A los profesionales os parecerá obvio y sencillo pero yo estoy inmerso en un montón de dudas que me gustaría resolver, para poder seguir con los trámites.
    Muchas gracias

  5. Buenos días,

    Muchas gracias por toda la información. En mi caso me gustaría preguntar, ¿He de ir al juzgado de primera instancia para saber si me han adjudicado el bien?

    Se supone que Sí pero no se donde puedo consultar como va el proceso.

    Mil gracias

    • Hola Enrique:
      por la fecha de tu consulta entiendo que si has sido adjudicatario, te habrá llegado una notificación del Juzgado, diciendo que eres el adjudicatario y dándote un precio para consignar el remate del precio. Si no te ha llegado nada, sencillamente no habrás sido el adjudicatario. ¿qué tipo de subasta era?

  6. Muy bueno el artículo. Pero hay una cosa que no tengo clara. Tras ser adjudicatario de inmueble en subasta judicial con decreto de adjudicación firme, había entendido que hay que pedir la posesión del inmueble, pero el LAJ contesta que no ha lugar y que la posesión ha de realizarla el órgano competente. ¿a qué organo se refiere? o simplemente el Sr. LAJ se está escaqueando.
    Gracias anticipadas y un saludo.

  7. Muchas gracias por un artículo que es perfectamente inteligible para personas que, como yo, no somos profesionales de la materia. Mi pregunta es la siguiente: cuando la subasta ya está concluida, el decreto de aprobación del remate recibido y la consignación de la diferencia efectuada, cuánto tarda en darse por finalizada la subasta y emitirse el decreto de adjudicación?
    Y, mientras no esté la anotación del nuevo poseedor en el Registro de la Propiedad, hay posibilidad de que el ejecutado o incluso un tercero pueda ejercer algún derecho sobre el inmueble subastado?
    Gracias de nuevo.

  8. Me gustaría preguntar, si al adjudicarse una vivienda por subasta judicial, el Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se ha de pagar en tiempo y forma como si se hubiera adquirido la vivienda en Escritura Pública ante Notario.

    Muchas gracias.

    • Hasta donde yo conozco por mi propia experiencia, hay un plazo de 30 días a contar desde la fecha en que Correos te entrega el decreto de adjudicación que te envía el Juzgado correspondiente. Dicho impuesto, te será necesario posteriormente si tienes intención de ir al Registro a registrar la vivienda a tu nombre.
      Un saludo.

  9. Buenas tardes. En Marzo del 2015, adquirí mi piso ( el cual ya tenía pagado en su totalidad al promotor ) en subasta judicial. El pasado día 28/07/2018, me notifica el SUMA, el pago como deudor subsidiario, de los IBIs del 2013,2014 y 2015.
    ¿Estoy obligado a pagarlos, cuando ese promotor tiene más solares en ese Ayuntamiento? ¿ el año 2013, no estaría prescrito?
    A la espera de sus respuestas, gracias de antemano.

  10. Buenas tardes, he adquirido una vivienda en subasta por el Juzgado, el caso que cuando voy al Registro no puedo registrarla a mi nombre, porque la finca no esta registrada a nombre de las personas que han sufrido el embargo. Y ahora que? Estoy bastante agobiada, yo he pagado todo y he sido siligente en todas mis actuaciones. Un saludo y eternamente agradecida .

  11. Hola, gracias por el artículo. En mi caso estoy interesado en la adquisición de una vivienda adjudicada a un banco e inscrita en el registro de la propiedad hace tiempo. Me plantean la duda, y mi nulo conocimiento del tema, de que compro una vivienda sin “toma de posesion”. Me comentan desde el banco, que es un mero trámite administrativo-judicia, que no influye en la compraventa y/o hipoteca bancaria. ¿Que diferencias hay entre adjudicación y toma de posesion? Sin tener la “toma de posesión” ¿puedo disfrutar ni disponer de la vivienda hasta que no se formalice? Gracias

  12. Hola,
    Un familiar tiene contrato de arras sobre una finca con un banco desde hace más de 12 meses(se proroga); la finca fue embargada y ya fue adjudicada a la entidad(hace 2 años aproximadam.), según la nota simple está libre de cargas y según el director del banco no se puede hacer la compra venta todavia” porque aunque la tienen adjudicada no tienen la propiedad”,” ésto lo dictará el juez, en noviembre, ya es la vista”.
    Mi pregunta es ¿ es normal que se haya demorado tanto?¿ o alguien está intentando que mi familia no se quede con esa finca? ¿ se puede adelantar la vista de noviembre yendo a hablar al juzgado con la persona correspondiente?

  13. El acreedor resultó adjudicatario de los bienes subastados. El juzgado se ha tardado en dictar la puesta en posesión, y el bien ya ha sido registralmente traspasada a un sociedad. La consulta es si la puesta en posesión debe ser hecha al acreedor que fue adjudicado o a la nueva propietaria (actual propietaria registral). Y cual de los dos puede pedirle al Juez que haga la puesta en posesión? Y si la sociedad se convierte en parte dentro del proceso para pedir la puesta en posesión o es un tercero?

  14. Buenas tardes, tengo una duda y nosé si la podeis solucionar, resulta que me he interesado por una vivienda. Fuí a preguntar a los bancos y me dijeron que esa vivienda habia terminado la subasta, entonces fuí al banco que se la iba a quedar (en este caso La Caixa) y me dicen que tardan en torno a 6 meses poner esta vivienda a nombre del banco.

    Mi pregunta es: ¿ese plazo es así? ¿tanto tiempo tengo que esperar para que esta vivienda sea del banco y así poder comprarla? ¿no se puede agilizar ésto?

    Otra duda: les pregunto si me pueden decir precio aproximado de la vivienda y me dicen que no saben hasta que la vivienda no sea suya. ¿Ésto es así?
    Estoy bastante agobiada, necesitaría saber precio cuanto antes, para saber si puede esperarme ese tiempo o no. ¿Puedo hacer algo respecto a ésto?

    Quedo a la espera de vuestras respuestas,

    Muchas gracias, muy amable,

    Un Saludo,

  15. Buenas tardes,
    Fui la puja más alta en una subasta de un solar, pero no llegué al 70% del valor de subasta.
    Se dio a las partes la opción de recuperar el bien. Ya ha pasado sobradamente el plazo y desde el juzgado me dicen que está ya en manos de la secretaria judicial emitir el decreto de adjudicación, pero aún no lo ha hecho y vamos ya por 4 meses desde que se terminó la subasta, agosto mediante…
    ¿Qué puedo hacer? Me da la sensación que hay gato encerrado.
    ¿Todavía puede recuperarlo o no tiene opciones?

    Quedo a la espera de vuestras respuestas.
    Muchas gracias

    Saludos.

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