¿Cuándo adquiere la propiedad de un bien inmueble el adjudicatario en una subasta judicial?
Tras la celebración de una subasta judicial cuyo objeto es un bien inmueble, uno de los asuntos que puede generar polémica es el de cuándo se ha de considerar que se adquiere la propiedad por quién resulta adjudicatario.
Determinar dicho momento es una cuestión esencial en determinados supuestos, ya que de ello dependerá si corresponde al anterior o al nuevo titular el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones, que se deriven del derecho de propiedad del bien inmueble frente a terceros.
Como es por todos sabido, en nuestro derecho, para la transmisión y adquisición de la propiedad, rige la teoría del título y el modo, conforme establece el art. 609 CC, siendo necesario que se den ambos requisitos para que el negocio jurídico quede perfeccionado y consumado.
Es decir, no basta con el simple otorgamiento del título, sino que es necesario que se produzca la entrega o “traditio” del objeto al adquiriente, si bien, según determina el art. 1.462 CC, cuando la venta se haya hecho mediante escritura pública, su otorgamiento equivaldrá a la entrega física de la cosa objeto del contrato.
El citado sistema no suele presentar problemas cuando nos encontramos ante un contrato de compraventa, pero cuando nos enfrentamos ante la transmisión de la propiedad en virtud de una subasta judicial, la cuestión adquiere matices.
Así, y aunque anteriormente existían posturas contradictorias, en la actualidad tanto la doctrina como la jurisprudencia vienen considerando de forma mayoritaria que, cuando estamos ante una transmisión de un bien inmueble derivado de una subasta judicial, el decreto de aprobación del remate emitido por el Letrado de la Administración de Justicia (anteriormente Secretario Judicial) debe ser considerado como el título y el momento de perfección, mientras que el testimonio del decreto de adjudicación emitido por dicho Letrado de la Administración de Justicia (art. 673 LEC) equivaldría al otorgamiento de la escritura pública y, por tanto, sería considerado como la entrega o traditio del inmueble y el momento en se produce la consumación de la transmisión.
Esta teoría ha sido la plasmada por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 14 de julio de 2015 (SP/SENT/820023), en la que establece:
“En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la transmisión instrumental a que se refiere el artículo 1.462 del Código Civil (sentencia, entre otras, de 10 de diciembre de 1991), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar la escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009, de 3 de noviembre), este será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil”.
Como hemos indicado, esta cuestión es de vital importancia en determinados supuestos, ya que indica el momento a partir del cual se dejan de tener derechos y obligaciones por el anterior propietario, pasando a ser el nuevo titular el legitimado tanto para ejercerlos como para soportarlas, por lo que a continuación indicamos una serie de ejemplos sobre esta cuestión que han sido resueltos por nuestros Tribunales:
1. Reclamación de rentas derivadas de un arrendamiento:
– TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-7-2015 (SP/SENT/820023)
Carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar rentas una vez extinguido su derecho al enajenarse la finca por ejecución hipotecaria, correspondiendo la percepción de las mismas al nuevo propietario.
– AP Ciudad Real, Sec. 2.ª, 30-6-2017 (SP/SENT/919899)
El actor dejó de ser propietario de las fincas en el momento en que se dictó el decreto de adjudicación a favor del banco en el procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que tenga legitimación para reclamar las rentas devengadas posteriormente.
– AP Girona, Sec. 1.ª, 23-12-2016 (SP/SENT/906857)
Si bien el actor no ostenta legitimación para instar el desahucio puesto que no es propietario cuando formula la demanda sí la tiene para reclamar las rentas adeudadas hasta que se produjo la adjudicación de su finca a favor de tercero.
2. Ejercicio de la tercería de dominio
AP Girona, Sec. 1.ª, 30-3-2012 (SP/AUTRJ/677325)
Se admite demanda de tercería de dominio presentada antes de entregarse el testimonio de adjudicación, pues al tratarse de un conflicto creado por dos ventas judiciales de la misma finca, todavía no se había producido la adquisición del dominio.
3. Ejercicio de tercería de mejor derecho
AP Lugo, Sec. 1.ª, 20-1-2017 (SP/SENT/915455)
Para que se produzca la transmisión del bien objeto de subasta es necesario que se dicte el decreto de adjudicación y, en este caso, cuando se interpuso la tercería de mejor derecho no se había dictado todavía, por lo que es correctamente admitida.
4. Pago de los gastos de la Comunidad de Propietarios
– AP Madrid, Sec. 25.ª, 5-6-2015 (SP/SENT/819967)
El transmitente de la vivienda debe abonar las cuotas comunitarias hasta la fecha de la adjudicación judicial y el adquirente las devengadas a partir de dicho auto.
– AP Madrid, Sec. 12.ª, 12-2-2015 (SP/SENT/809177)
El adquirente de una vivienda por subasta se considera propiedad de la misma desde el decreto de adjudicación y, por tanto, debe hacerse cargo de las cuotas comunitarias, aunque no se haya podido inscribir en el Registro.
5. Desahucio por precario
– AP Alicante, Sec. 5.ª, 26-10-2016 (SP/SENT/884434)
El actor es el propietario de la vivienda en virtud de un decreto de adjudicación, lo que le legitima para inscribir su título en el Registro de la Propiedad y ejercer la acción de desahucio por precario frente al demandado que carece de título.
– AP Barcelona, Sec. 4.ª, 9-3-2016 (SP/SENT/873141)
Desahucio por precario del demandado declarado en rebeldía por no comparecer en forma, ya que le contrato de arrendamiento que aporta, además de no estar registrado, es de fecha posterior a la adjudicación por la entidad bancaria actora de la vivienda.
6. Derecho de retracto
– TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 21-1-2014 (SP/SENT/755891)
Demanda de retracto interpuesta tras la mejora de postura efectuada por tercero y antes del decreto de adjudicación, por lo que el retraso en dictarse tal decreto no puede perjudicar a quien se ha comportado con diligencia procesal.
– AP Baleares, Sec. 3.ª, 21-6-2012. (SP/SENT/681310)
El derecho a ejercitar la acción de retracto, en caso de pública subasta, nace cuando tiene lugar el decreto de adjudicación, entendiéndose entonces consumada la venta
7. Responsabilidad por daños
AP Huelva, Sec. 2.ª, 30-12-2016 (SP/SENT/892145)
La entidad mercantil no responde por los daños causados al local inferior por filtraciones, pues cuando se produjeron no se le había dado aún por el Juzgado la posesión material de la vivienda.
8. Exclusión del bien de la masa activa del concurso
AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 18-6-2015 (SP/SENT/819174)
Dictado el decreto de adjudicación y entregado a las partes, aunque no sea firme, antes del auto de declaración de concurso, la apelante ya había adquirido la propiedad del inmueble, que debe excluirse de la masa activa, art. 76 LC, el derecho de separación es procedente, art. 80 LC.
9. Efectos tributarios
TEAC, Vocalía 5.ª, 17-3-2015 (SP/SENT/802749)
El devengo de la operación se produce con el auto de adjudicación de la subasta, salvo que se acredite que la puesta a disposición del bien se ha producido en otro momento, correspondiendo la carga de la prueba a quien beneficie la acreditación de dicha circunstancia.