Alquiler de vivienda a estudiantes: requisitos del contrato

El tiempo no se detiene y en unos días comenzará un nuevo curso universitario, formación profesional o máster de especialización… Muchos de nuestros hijos o los de nuestros amigos inician otro año de estudios y necesitan trasladar su residencia y buscar un lugar donde vivir, para ello deben elegir la mejor opción, residencia o colegio mayor o bien una vivienda compartida.

En estas líneas, nos centraremos en aquellos que deciden alquilar un piso o apartamento entero para esta temporada 2019/2020, que en la mayoría de los casos llegará hasta el próximo verano. No incluimos el alquiler por habitaciones, que será objeto de otro post.

Surgen las siguientes preguntas: ¿Estamos ante un contrato de arrendamiento urbano? ¿Su calificación será de vivienda o de uso distinto?  La respuesta es clara si atendemos a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre.

La distinción aparece contemplada en los arts. 2 y 3 de dicho precepto legal.

El art. 2 indica: «Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”

Por lo tanto, al carecer un piso alquilado a estudiantes de esa condición de “permanencia”, nuestro criterio es que nunca tendrá la calificación de vivienda, sino, por el contrario, de arrendamiento de uso distinto del de vivienda, regulado en el art. 3.

El art. 3 señala: “1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. 2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra (…)”.

Es decir, nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de temporada y, tal como establece el art. 4, apdo. 3 de la LAU, se regirá por la voluntad de las partes o, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la citada Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Debemos estar para su determinación no tanto al plazo de duración, sino a su finalidad, como señalan las Sentencias del TS, Sala Primera, de lo Civil, de 15 de diciembre de 1999 y de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sección 1.ª, de 14 de junio de 2005.

Resulta sumamente importante en este tema no burlar la Ley con la continuación reiterada de contratos de temporada de la misma vivienda para evitar el plazo de duración mínima de cinco años para el arrendatario que establece el art. 9, apdo. 1 de la LAU para los arrendamientos firmados desde el 6 de junio de 2019. Tal actuación supondría un fraude de Ley que podría demostrarse con prueba suficiente de que la residencia era permanente y que la situación era conocida a la firma del contrato, en cuyo caso, las cláusulas deberían ser declaradas nulas atendiendo a los arts. 2 y 6 de la citada Ley.

• ¿Quién firma este contrato de temporada?

Habrá que distinguir el alquiler de un piso por un solo estudiante en concreto, del que habitualmente responden e incluso firman los padres, y otra muy diferente el piso que se alquila a varios estudiantes amigos. En este caso, siempre aconsejamos que todos firmen el mismo y no uno solo, para que el arrendamiento sea solidario, de tal forma que sean coarrendatarios y cada uno responda de la totalidad de la renta en caso de impago, independientemente de que uno haya satisfecho su parte. En este caso, para cualquier acción siempre será necesario el consentimiento expreso de cada uno de ellos.

La conclusión es distinta si el contrato lo firma exclusivamente uno de los arrendatarios, pues, en ese supuesto, tan solo el firmante será el responsable a todos los efectos y el único legitimado judicialmente.

¡Mucho cuidado!, es importante diferenciar este tipo de alquiler de piso para estudiantes con otros parecidos, como es el arrendamiento “turístico” y el de “habitación”, pues están sometidos a otras normas y tienen otras características distintas donde se prestan otros servicios como limpieza o incluso comida. Estas diferencias han sido analizadas en otro post.

• ¿Es necesario depositar fianza aunque estemos ante un período corto? ¿Y prestar aval?

En cuanto a la primera, no estamos ante un arrendamiento de vivienda al que hay que exigir una mensualidad de renta como establece el art. 36 LAU, de ahí que el arrendatario tendrá que satisfacer dos meses al calificarse de uso distinto, aunque realmente a veces puede resultar excesiva.

En cuanto al aval, garantía adicional contemplada en el apdo. 5 del precepto antes citado, resulta muy habitual que se exija la misma y que sean los padres de los arrendatarios los que avalen con sus bienes el arrendamiento de sus hijos, con el fin de asegurar el cumplimiento de las obligaciones económicas.

• ¿Qué impuestos deben pagarse?

Respecto a las obligaciones tributarias de las partes, por lo que respecta al IVA, el alquiler de temporada entre particulares está exento de IVA [art. 20.23 B) Ley del IVA], por lo que el inquilino solo tiene que pagar al arrendador la renta pactada. Sí tendrían que pagar dicho impuesto las sociedades que actúen como arrendatarias de viviendas, tal y como refleja la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos V0274-08. Sin embargo, algunos Tribunales señalan que las operaciones van a quedar exentas de IVA si en el contrato de arrendamiento aparece el nombre de la persona física que va a ocupar la vivienda.

Ahora bien, hay que hacer una serie de matizaciones, en el caso en que se prestasen servicios propios de la industria hotelera en el inmueble: (lavado de sábanas, cambios de toallas, etc.), entonces no estaría exento de IVA, con lo que tendría que aparecer este concepto en la factura [según indica el art. 20.23 B) e) Ley del IVA]. Y de la misma forma si en la vivienda se produce actividad profesional o empresarial , entonces tampoco habrá exención y deberá reflejarse el IVA en la factura. Independientemente de que el uso profesional solo recaiga sobre una parte de la vivienda, el IVA se pagará sobre el total de la renta pactada por el total de la vivienda. Habrá que practicar, también, la correspondiente retención de IRPF, ya que el arrendador debe declarar los ingresos de estas rentas como rendimientos del capital inmobiliario.

• ¿Debe contener el certificado de eficiencia energética?

La respuesta dependerá del plazo del contrato de arrendamiento. El Real Decreto 654/2017, de 2 de junio, que reforma el anterior Real Decreto 235/2013, por el que se aprobó el Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los edificios, establece en el art. 2, apdo. 2 g), que resulta obligatorio en aquellos alquileres posteriores al 7 de junio de 2017, salvo que el plazo por el que se vaya a alquilar sea “inferior a cuatro meses en el año”. Si procediese dicho certificado, el arrendador está obligado a hacer constar en el contrato una cláusula que indique que en el momento de la firma se aporta el mismo, facilitando una copia al arrendatario.