Alquilo mi casa en la playa: ¿Se regula como apartamento turístico?

Las noticias continúan siendo incesantes en torno a este tema, casi todas las Comunidades Autónomas han comenzado, desde hace unos años, a regular esta modalidad de alquiler debido, precisamente, a la confusión existente. Son muchas las dudas del arrendador, más en esta época veraniega, ¿Si alquilo mi apartamento en la playa, encaja en esta categoría de turístico? ¿Por qué normas legales se regirá? ¿Estaría excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos?

La polémica se desató a raíz de la Ley 4/2013 de 4 de junio, de flexibilización y fomento del mercado del alquiler, cuando añadió otra letra más (e) al actual artículo 5 de la LAU 29/94, sobre “Arrendamientos excluidos”. Dicho precepto establece: “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: … e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.”

La primera duda era si esta “cesión temporal” que se introducía con la reforma, significaba que “los arrendamientos de temporada” regulados en el art.3, apartado 2 de la LAU, a partir del 6 de junio de 2103, ya estarían excluidos de la Ley. La respuesta es rotundamente NO. Nada tiene que ver la redacción del art.5 con este precepto. Nos encontramos ante dos arrendamientos distintos, uno es el turístico y otro el de temporada, que desde luego continúa existiendo, como literalmente expresa el Preámbulo de la reforma de la LAU: “…. de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.”

La diferencia entre “apartamento turístico” y una “vivienda de uso turístico” está en que en el primero dispone de servicios complementarios propios de la industria hotelera, como limpieza y lavado de ropa de forma periódica, mientras que las segundas son inmuebles independientes, alquilados por agencias o mediante páginas web, sin ningún tipo de servicio extra, comercializados por un tercero a un particular. Por tanto, la vivienda alquilada en la playa, como ponemos de ejemplo, entre dos partes, arrendador y arrendatario, por un tiempo corto (semana, quincena, meses), que no cuenta con otros servicios, podemos concluir que se trata de un arrendamiento de temporada sometido a la LAU 29/94.

En segundo lugar, el precepto introducido por la Ley 4/2013 señala “cuando esté sometida a un régimen específico” ¿Qué entendemos con esto, cual es el régimen?

A nivel estatal, esta cuestión la contempla el Plan Nacional e Integral de Turismo 2012-2015, que en el epígrafe “Modificación de la legislación que afecta al turismo” en la letra D) indicaba “que se está trabajando con todas las Comunidades Autónomas para que la legislación sobre apartamentos y viviendas turísticas esté lo más armonizada posible entre todas ellas.”

Mientras, a nivel de Comunidades Autónomas, se están aprobando muchísima normativa, Decretos de las distintas Comunidades Autónomas, que regulan estos requisitos para calificar un piso de apartamento turístico.

Por otro lado, son muchas las interrogantes acerca del significado de “promocionada en canales de oferta turística”. Parece querer indicar, que si se utiliza esta vía, la calificación de un alquiler en la playa ya será “turístico”, y en nuestra opinión esto no es así, el arrendador podrá comercializar su apartamento por estos u otros canales, pero, si no está calificado como «turístico» por los requisitos indicados en su normativa, no lo será, y por tanto, la consecuencia sería la aplicación del art. 3 de la LAU, como arrendamiento de «temporada». Es decir, serán solo turísticos si están calificados por la comunidad autónoma, pero no por el medio de publicidad.

 A la vista de todo esto y la confusión existente, nuestro consejo es que cuando se alquile una vivienda que no está calificada como «turística», se indique expresamente «sin servicios turísticos». Si esto se cumple, con independencia del canal de publicidad que se utilice, no cabrán sanciones de la Administración y/o reclamaciones del propio arrendatario.

De lo que no nos cabe duda alguna, es que miles de apartamentos continúan alquilándose en las playas, la montaña y las ciudades, la mayoría anunciados en páginas de internet, por un tiempo determinado, y salvo que dispongan de servicios turísticos, se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos al estar ante un “arrendamiento de temporada”.