El uso de los elementos comunes

De acuerdo con lo dispuesto en el art. 3 LPH, en el régimen de propiedad establecido en el art. 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos y las instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

El art. 396 del Código Civil determina la necesidad de que existan elementos comunes, pues sin ellos no habría ninguna Comunidad. Serán, precisamente, estos elementos, esta copropiedad, el objeto de este post.

Este precepto hace una relación indicativa, nunca cerrada, de los elementos comunes por naturaleza, pero, a la vez, hay que añadir los llamados de destino y accesorios, de tal manera que podríamos calificar el concepto de «común» como todo aquello que no se ha asignado expresamente como elemento privativo y que sirva, además, para el servicio general. Se mantiene el criterio de que solamente puede reivindicarse individualmente lo que de forma concreta figura de esta forma en el Título y en las propias Escrituras, pues hay que partir de la base de que el resto siempre será comunitario.

Pues bien, ¿qué uso puede dar la Comunidad a estos elementos? ¿Pueden los copropietarios, comuneros, servirse de ellos a su antojo? ¿Cómo han de organizarse?

Es, precisamente, ahora, con la llegada del buen tiempo, cuando se suelen plantear mayores conflictos, pues existen elementos que quieren ser utilizados por unos comuneros y esto puede causar perjuicio a otros.

Pongamos algunos ejemplos.

En principio y, aplicando la LPH, teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 9.1 a), todo propietario debe hacer «un uso adecuado» de los elementos comunes, de tal modo que, en principio, por ejemplo, una zona verde puede destinarse a campamento de verano, siempre que este uso no impida a otros propietarios la utilización de los mismos, pero, ¿cómo se compagina?

Pues bien, se trata de la administración de un elemento común, por lo que consideramos que, para evitar problemas, la Comunidad debería tomar un acuerdo a este respecto, para lo que bastaría con la mayoría simple de la regla 7 del art. 17, decisión comunitaria que debería contener los términos de este destino “temporal”, por ejemplo, tiempo, espacio, horarios, etc., para evitar cualquier tipo de complicaciones.

Si la Junta toma el acuerdo de prohibirlos y los propietarios que los organizan persisten en su actitud, no hay otra solución que contratar a personal de vigilancia que lo impida, porque acudir a un juicio declarativo ordinario (art. 249.1.8 LEC), además de los gastos, también supone mucho tiempo, de tal manera que, desde luego, en el ejercicio del mismo año no se podrá evitar el uso para esas actividades.

El uso de la sala común, en el caso de que exista, es otro de los grandes conflictos de la Comunidades, ¿quién la puede utilizar? ¿Cómo, cuándo?

En principio, todos, pero, evidentemente, no a la vez, por lo que, igualmente, se trata de administrar lo que puede hacer la Comunidad, por acuerdo de la mayoría simple de la regla 7 del art. 17 LPH, como sucede en el caso anterior.

En este acuerdo, se recomienda que se fijen destinos y horarios, incluso se podría acordar fijar una cantidad por el citado uso, en cuyo caso se convertiría en un arrendamiento.

En este caso, es decir, si se cobra una cantidad por el uso, el quorum sería el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, aplicando lo dispuesto en el art. 17.3 LPH.

El problema en este supuesto es que algún propietario puede considerarse afectado, y no hablamos de que, realmente, lo sea con posterioridad, sino simplemente que crea poder serlo, por ejemplo, por ocupar el piso primero, encontrándose el local justo debajo de su propiedad. En este caso, solo tiene la opción de, una vez adoptado el acuerdo por el quorum legalmente previsto, impugnarlo en la forma y los plazos del art. 18 LPH.

Se trata de un supuesto distinto si, realmente, estas actividades producen molestias, en cuyo caso, consideramos aplicable lo dispuesto en el art. 7.2 de la citada LPH.

Uso de estos elementos para uso privativo, por ejemplo, para la instalación de una terraza en verano. ¿Qué acuerdo procede?

Si se cede por un tiempo y un precio determinado, se trataría de un arrendamiento, para lo que, como hemos expuesto, será preceptivo el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios (art. 17.3 LPH).

Si, por el contrario, la pretensión es servirse de este, sin contraprestación económica, se trataría de la utilización privativa de elemento común, por lo que, al modificarse el Título Constitutivo, sería necesario el acuerdo unánime de la Comunidad, aplicando al respecto la regla 6 del art. 17 LPH.

Y, el uso de las pistas de tenis o pádel, igualmente es necesario regular su utilización, aplicando lo dispuesto, por ejemplo, en el caso de la sala de común; acordando horarios, tiempos, etc.

Con independencia de la administración de este elemento común, en alguna ocasión nos han preguntado la posibilidad de cambio, por ejemplo, transformación del uso de tenis a pádel o viceversa.

Nuestro criterio es que no existe inconveniente legal y que, por simple mayoría (art. 17.6 LPH), se podría realizar.

Estos son algunos de los ejemplos, que se podrían hacer extensivos a cualquier otro uso de los elementos comunes, por ejemplo, zonas de aparcamiento, o azoteas, siempre que se trata de administrar, el acuerdo comunitario sería el mismo, el de la mayoría de cuotas y propietarios de los presentes a la Junta.