Cláusulas nulas en el contrato de arrendamiento de vivienda

 Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Analizamos algunas de las cláusulas más habituales que no podrían incluirse en la actualidad en un contrato de arrendamiento de vivienda posterior al 1 de enero de 1995, ya que resultarían “NULAS” por ir en contra de lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Se trata de un tema en el que habrá que tener en cuenta si afecta al arrendatario o al arrendador. Cualquier renuncia del primero es nula si la misma le resulta perjudicial. Ahora bien, lo que no es fácil de determinar es cuándo y de qué forma es perjudicado; en principio, hay que interpretar esta posibilidad como aquella que menoscabe cualquier derecho, salvo que la norma lo autorice.  Por el contrario, si es el arrendador el que renuncia a derechos, tienen cabida todas las posibilidades, así se podrá fijar una duración mayor, una renta más baja, etc., no hay límites y esto conduce a situaciones muy distintas. En consecuencia, cuando se redacta un contrato de arrendamiento de vivienda, cualquier cláusula de renuncia por el arrendador es válida y, por el contrario, será nula si es relativa a los derechos del arrendatario.

El art. 4 LAU somete de «forma imperativa» a los arrendamientos a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V, rigiéndose los de vivienda por el Título II, en su defecto por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Dentro del Título II, el art. 6 establece que “serán nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de dicho Título, salvo los casos en que la propia Ley lo autorice”.

Exponemos, a continuación, las cláusulas más frecuentes introducidas en el arrendamiento de vivienda y que serían nulas.

Cláusulas nulas para el arrendatario

Duración del contrato. Los arts. 9 y 10 LAU establecen un plazo mínimo para el arrendatario de tres años y una prórroga legal de un año en los contratos posteriores al 6 de junio de 2013, a tenor de la reforma llevada a cabo por la Ley 4/2013. En los anteriores a esta modificación, el plazo era de cinco años y la prórroga legal de tres. Pues bien, cualquier pacto por un tiempo inferior al legalmente establecido a favor del arrendatario será nulo. Así lo indican las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid, Sec. 20.ª, de 17 de septiembre de 2012de Guipúzcoa, Sec. 2.ª, de 8 de julio de 2011; de Tarragona, Sec. 3.ª, de 3 de julio de 2009, y de Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, de 22 de junio de 2007.

Causa de necesidad del arrendador.  En los contratos realizados antes de la Ley 4/2013, tenía que figurar cual era el motivo de la resolución, de ahí que no tendrá validez una estipulación indicando que, cualquiera que sea la causa del arrendador, procederá la misma. No ocurre lo mismo con los firmados a partir del 6 de junio de 2013, pues ya no hace falta que esta figure en el documento.

Desistimiento voluntario del arrendatario. Hay mucha diferencia entre los contratos anteriores y posteriores al 6 de junio de 2013, debido a la reforma de la Ley 4/2013, en cuanto al plazo para poder hacerlo y el aviso del arrendatario, pero es importante poner de manifiesto que no cabe redactar cláusulas en contra de este precepto, como sería pactar una indemnización mayor que una mensualidad por año que falte por cumplir.

Derecho de subrogación. El único pacto permitido a las partes es que el arrendatario renuncie a este derecho, en detrimento de sus familiares, pero, solo una vez cumplido el plazo legal que fija el art. 9, esto es, cinco años en los arrendamientos anteriores a la Ley 4/2013 y tres años en los posteriores, tal como establece el art. 16, apdo. 4, LAU. Cualquier cláusula de renuncia en cualquier momento anterior no sería válida.

Renta. Respecto al precio, la forma de pago y el lugar, existe plena libertad de pactos y  resultaría extraño que hubiera «abuso» del arrendador, toda vez que se trata de libre mercado y, naturalmente, de precio, de las condiciones del piso, etc., y eso será lo que lleve al arrendatario a firmar un contrato u otro de forma totalmente voluntaria.

Otra cuestión es la revisión de la renta. El art. 18 LAU 29/1994 no permite establecer una renuncia anticipada a la actualización anual de la renta dentro de los cinco primeros años, para los arrendamientos anteriores al 6 de junio de 2013, y, tres primeros años, para los contratos posteriores. Igualmente, respecto al sistema a utilizar la redacción de la cláusula en este sentido no podrá contravenir lo dispuesto en la Ley, no podrá quedar en manos del arrendador negar la aplicación de un sistema de revisión. Para los arrendamientos anteriores a la Ley 4/2013, el máximo posible de la revisión será conforme a IPC, no cabría otro índice. Para los posteriores al 6 de junio de 2013, la revisión se hará conforme a lo pactado y si este no existiera se aplicaría el IPC. Por último, en los arrendamientos posteriores al 1 de abril de 2015, solo hay revisión de renta si existe pacto expreso, y si no se hubiese fijado qué índice tomar, se aplicaría el Índice de Garantía de la Competitividad, a tenor de lo dispuesto en la Disposición Final Primera de la Ley 2/2015.

Gastos de comunidad. El art. 20 permite repercutir los gastos del edificio, pero solo en los términos fijados en este precepto, tanto para los arrendamientos anteriores como para los posteriores a la Ley 4/2013. El pacto, que es necesario, solo puede contemplar los servicios que realmente recibe el arrendatario, y lo máximo que se puede aumentar cada año es el doble del índice pactado para la renta, con independencia de que en la finca el incremento sea superior. Por tanto, cualquier cláusula que indique un aumento mayor sería nula.

Obras de conservación:  Contempladas en el art. 21 LAU que establece la obligación del arrendador de hacerse cargo de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. No es posible, o no tendrá validez una cláusula introducida en el contrato en contra de este precepto en el sentido de que el arrendatario será el responsable de estas obras, o bien la renuncia a este derecho. En este sentido, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, de 19 de septiembre de 2005; de Lleida, Sec. 2.ª, de 3 de febrero de 2005, y de Las Palmas, Sec. 5.ª, de 5 de abril de 2002.

Derecho de tanteo y retracto:  Existe una diferencia según sea el contrato anterior al 6 de junio de 2013 o posterior a esta fecha, en cuanto a la renuncia a este derecho por parte del arrendatario, que aparece contemplada en el art. 25, apdo. 8, LAU 29/1994.

Si estamos ante el primer caso, anterior a la reforma de 2013, el pacto de renuncia solo cabía en los contratos de duración superior a cinco años, que era el mínimo previsto en el art. 9 LAU 29/1994. Por el contrario, a partir de la reforma existe un cambio importante y es que no tiene trascendencia jurídica el plazo mínimo que fija dicho precepto (ahora, tres años, conforme al art. 9), sino que la libertad de renuncia es total desde el primer momento.

En consecuencia, cabe pactar la renuncia si el arrendamiento es posterior al 6 de junio de 2013 y, por el contrario, será nula la cláusula que en un contrato regido por la LAU, pero anterior a la reforma, si la duración no excedía de 5 años. Sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 5.ª, de 30 de noviembre de 2007 y de 25 de mayo de 2004.

Cláusulas válidas para el arrendatario

Cesión o subarriendo. El art. 8 LAU señala que tales acciones no caben sin el permiso escrito del arrendador, pero este podría permitirlo perfectamente, incluyendo una cláusula en este sentido, ya que supondría un beneficio para el arrendatario.

Obras de conservación. El arrendatario no puede realizar ninguna obra sin permiso del arrendador a tenor del art. 23 LAU, pero, igualmente que en el supuesto anterior, cabe el pacto a favor del primero, pues el art. 6 LAU solo impide los pactos que lo perjudiquen.

Fianza. El art. 36 LAU establece la obligación de abonar una mensualidad de renta por el arrendatario como fianza, pero el arrendador podrá renunciar a la misma, con independencia de las obligaciones administrativas que este pueda tener. Y, por ello, la falta de pago de esta cantidad no dará lugar a la resolución que figura en el art. 27.2 b) de la Ley.

En definitiva, a la hora de redactar o firmar el contrato de arrendamiento, habrá que comprobar la existencia de pactos que podrían ser nulos, como señalamos en estos comentarios, aunque también debemos advertir que realmente su trascendencia es escasa, pues en pocos casos se acudirá a un procedimiento judicial costoso y largo.

Para más información sobre este tema, ya está disponible en nuestra tienda online nuestro Cuaderno Jurídico de mayo de 2017, que incluye el estudio de jurisprudencia al detalle «Cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento«:

4 comentarios en “Cláusulas nulas en el contrato de arrendamiento de vivienda

  1. Buenas, es posible reclamar el cobro del ibi estando de alquiler? El caso es que en el contrato pone que lo tenemos qu pagar nosotros, pero no pone el importe concreto. Ademas el dueño de la casa es el propio ayuntamiento.

    Gracias

  2. Buenos días:

    Este email va dirigido a Begoña Costas

    Le traslado este asunto personal para que me de su opinión si es posible sobre si hay base para demandar.

    El asunto que me trae de cabeza es la rescisión del contrato de arrendamiento por 6 años renovados tácitamente, y que se nos ha comunicado por parte del arrendador a mi cónyuge, arrendataria del local 15 años, que hicimos Escuela Infantil, logrando conseguir 4 autorizaciones de la Administración Autonómica (Sanidad,Educación, Política Social e Industria) así como Licencia de apertura del Ayuntamiento. (Proyectos, visitas de inspección, etc)

    El motivo de la rescisión es la voluntad del titular del inmueble de hacerse con el negocio.

    En la guardería construimos aulas y despacho con autorización expresa del propietario del inmueble.

    El contrato que firmamos en su momento es totalmente abusivo, en él se contempla las obras de mejora sin ningún tipo de indemnización, quedando en beneficio de local, obras que hicimos con autorización expresa del arrendador.

    Igualmente el contrato recoge la renuncia expresa a las posibles indemnizaciones que pudieran originarse, en concreto, la recogida en el artículo 34 de la LAU para el caso en que el arrendador ponga una negocio igual o similar al establecido en el plazo de seis meses desde la expiración de contrato de arrendamiento, cosa que va a hacer.

    En este tiempo desde que se nos notificó la rescisión del contrato por burofax hemos intentado negociar una indemnización, que hemos denominado acuerdo, a fin de que nos bonificaran el hecho de dejar en la guardería tanto lo construido, como lo existente en su interior (instalación eléctrica, suelos de caucho, parqué…), así como todas las autorizaciones y licencias que se harían a favor del titular, a través de un cambio de titularidad.

    Después de actuar con muy buena fe en todo este tiempo, y tratando en todo momento con una abogada, como intermediaria, le hicimos llegar todas las autorizaciones, le permitimos acceder a la escuela infantil a un Arquitecto técnico, y muchos correos electrónicos, donde le propusimos una cantidad como Fondo de Comercio, se nos comunica que no aceptan ningún posible traspaso, sin proponer en ningún momento cantidad alguna, y que procedamos a desalojar la escuela infantil a final de Junio de este año, cuando acabe el curso escolar (cosa que ya hemos hecho)

    En fin… las cuestiones a reflexionar son las siguientes:

    – ¿Sería factible demandar al arrendador por no conceder ninguna indemnización por el Fondo de Comercio que se le deja? (clientela, autorizaciones, obras de mejora…)

    – ¿Sería factible que un juez declare abusiva las cláusulas del contrato donde se nos hizo renunciar a las indemnizaciones toda vez que se nos hizo firmar obligatoriamente el mismo, sin poder negociarlo, obligándonos a renunciar a un derecho que aún no había nacido, esto es, posible indemnización por el supuesto que nos ocupa? (artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) ¿Existe jurisprudencia al respecto?

    Agradezco los comentarios.

    Un saludo

  3. Buenos días.
    Tengo un contrato del 15 de enero del 2019.
    Duración de 1 año. Llevo más de 6 meses pero hay varias deficiencias que nos hacen plantearnos irnos porque no es lo que esperábamos.
    En nuestro contrato figura que tenemos que estar mínimo 1 año y sino pagar los meses hasta el cumplimiento de dicho año.
    Por lo leído en el artículo 11 entiendo que máximo puede solicitar una indemnización de 1 mes por año y en nuestro caso medio mes ya que llevamos 7 meses.
    Entiendo que la cláusula que figura en mi contrato es nula?
    No quiero tener problemas con el casero y quiero recuperar mi fianza (2 meses).
    No me importa enseñar la casa para no causar un problema a mi casero pero me gustaría saber bien mis derechos.
    Gracias

  4. Tengo un contrato de alquiler de un piso de un familiar de duración 10 años. Pactamos hacer reforma integral del piso y para recuperar dicho importe nos permitía el subarriendo libremente a escoger persona y renta. Nosotros no vivimos en este piso.
    Mi pregunta es… si el subarriendo según LAU debe ser parcial y no puede exceder al precio de arrendamiento….. ¿un pacto entre las partes como es el de libre renta prevalece a la LAU? ¿ o qué problemas me puedo encontrar al hacer un contrato al nuevo subarrendador, tanto con la propiedad(con la que actualmente tengo juicios) como con el nuevo inquilino?

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