Las Juntas extraordinarias: ¿cómo?, ¿cuándo? y ¿para qué?  

A tenor de lo dispuesto en el art. 16 LPH: “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación”.

Sobre las Juntas anuales ya escribí en post anteriores:

¿Qué hacer si en mi Comunidad no se convoca Junta? 

La celebración de la Junta Ordinaria a principios de año.

Ahora, el objeto de este comentario son las Juntas Extraordinarias. ¿Como han de convocarse? ¿Cuándo han de  celebrarse y para qué?

¿Cómo?

A este respecto, hay que tener en cuenta que todas las generalidades expuestas con respecto a las ordinarias son igualmente aplicables a las extraordinarias, de tal modo que las convocará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión; con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el art. 9 LPH. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art. 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de Propietarios estudie y se pronuncie sobre un tema de interés para la Comunidad. Para ello, deberá dirigir un escrito al Presidente especificando claramente los asuntos que desea que sean tratados, para que este último los incluya en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quorum».

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, el día y la hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior.

Ahora bien, la citación para la Junta extraordinaria, a diferencia de la ordinaria, no tiene un tiempo mínimo de convocatoria, por lo que habrá de hacerse simplemente con el que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.

Uno de los principales problemas de este tipo de reuniones esdeterminar que ha llegado a conocimiento de los comuneros. Por ejemplo, una citación remitida el domingo para celebbrar una reunión el lunes por la tarde cumple los requisitos legales, así se ha pronunciado la AP Cádiz en fecha 25 de enero de 2008 (SP/SENT/171517). También será válida la realizada por correo electrónico en este breve espacio de tiempo, siempre que la Comunidad disponga de la dirección de todos los comuneros o estos asistan a la reunión, como señala la Sentencia de la AP Zaragoza de 29 de octubre de 2014 (SP/SENT/800440).

No obstante, si un propietario no reside en la finca, tiene un local, o tiene designado otro domicilio en España, la Comunidad está obligada a remitir la convocatoria a este lugar, conforme al art. 9.1 h) LPH. Por esta razón, la citación realizada un domingo para la Junta extraordinaria del lunes pueda ser nula, porque podría haber propietarios que no lo sabían.

Ahora bien, si la Junta se celebra, hay que recordar que los acuerdos serán válidos y ejecutivos, si bien, los propietarios que no recibieron la convocatoria a tiempo podrán impugnar judicialmente, en la forma y plazos del art. 18, con todas las posibilidades de éxito. En este caso, el plazo será de un año.

Todo ello, teniendo en cuenta que se puede notificar a los propietarios, pues, en caso contrario, la citada LPH nos señala, en último término, la posibilidad de inserción de cualquier comunicación en el tablón de anuncios. La notificación practicada de esta forma en el plazo de los tres días naturales producirá plenos efectos jurídicos.

Por todo ello, podríamos decir que las Juntas extraordinarias se han de convocar, al menos, con este plazo mínimo, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no establece esta forma de notificación como obligatoria ni alternativa, sí funciona como subsidiaria (El tablón de anuncios en las Comunidades de Propietarios).

Así, si se ha podido notificar a todos los comuneros con antelación, la citada convocatoria será válida, es decir, pese a que no se indica plazo previo alguno, sí exige que llegue a conocimiento de todos los interesados, como establecen la AP Lugo de 7 de noviembre de 2007 (SP/SENT/156434), la AP Madrid de 7 de mayo de 2007 (SP/SENT/123610) y la AP Ávila de 4 de marzo de 2005 (SP/SENT/71015).

Este requisito impide que con rigor legal se pueda hacer una convocatoria extraordinaria en cuestión de horas, pues, si bien a los que residen en la finca se les puede entregar directamente, no será fácil, seguramente imposible, citar a los que tienen otro domicilio designado, aunque cabe el telegrama o el correo electrónico y el fax o el burofax, siempre que con estos sistemas, con los que estoy conforme, quede constancia de que la recepción ha tenido lugar.

Además, las modificaciones de plazos por disposición estatutaria o acuerdo de la Junta General están condenados al fracaso, pues son contrarias a la Ley y fuera de la autonomía de la voluntad, son nulas, carentes de eficacia.

¿Cuándo?

La Comunidad está obligada a celebrar una Junta Ordinaria al año, y, aun así, como expuse en anteriores posts, en ocasiones no se llegan a realizar, pero, ¿cuántas juntas extraordinarias se pueden celebrar a lo largo de la anualidad?

No existe límite, cuantas sean necesarias para tratar los asuntos comunitarios, si bien es cierto que si se trata de una Comunidad pequeña, quizá todo pueda tratarse en la Ordinaria, evitando, de este modo, la pérdida de tiempo y, en ocasiones, también de dinero. Como siempre, sería aconsejable que el profesional que lleve la Comunidad, el Administrador de fincas, les asesore a este respecto.

¿Para qué?

Cualquier asunto comunitario puede ser tratado en Junta. Aunque no deberían aprobarse presupuestos ni cuentas en las extraordinarias, este tipo de temas se tratan en Juntas Ordinarias, que, como acabo de exponer, tan solo se diferencian por dar más garantías en el plazo de convocatoria.