Si abandono la vivienda alquilada antes del plazo de duración, ¿cuáles son las consecuencias?

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Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos

Una de las preguntas que más frecuentemente recibimos en el servicio de consultas de Sepín, dentro del ámbito de los arrendamientos urbanos, es qué sucede si el arrendatario decide abandonar la vivienda arrendada antes del plazo establecido en el contrato. ¿Cómo debe hacerse? ¿Cuáles son las consecuencias? ¿Tendrá que pagar la renta que falta hasta su vencimiento?

Si a estos interrogantes les añadimos que existen varias leyes en vigor sobre esta materia y que la respuesta es “diferente” según la fecha en que se firmara el contrato, es normal que surjan muchas dudas.

Nos centramos aquí en poner un poco de claridad en los arrendamientos de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995, regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, y teniendo en cuenta la reforma llevada a cabo por la Ley 4/2013, con entrada en vigor el 6 de junio de 2013, que modificó muchos de los requisitos para esta resolución anticipada del arrendatario, contemplada en el art. 11.

¿Cuándo puedo desistir del contrato?

En los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013, se aplica el art. 11, con el texto anterior a la Reforma llevada a cabo por la Ley 4/2013, donde se permite al arrendatario desistir una vez que hayan transcurrido cinco años.

Cabe preguntarse entonces qué sucede en los casos en los que el arrendatario abandone unilateralmente la vivienda cuando la duración de los contratos es inferior a los cinco años, por ejemplo, a los dos o, incluso, a los 5 meses. En este sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 10 de septiembre de 2015.

En el caso de contratos posteriores al 6 de junio de 2013, la modificación del art. 11 ha supuesto uno de los cambios sustanciales de la reforma a favor del arrendatario. Podrá hacerlo una vez que hayan transcurrido seis meses de la duración del contrato, independientemente de que el mismo tenga un plazo superior o no a los tres años de plazo mínimo que establece el art. 9. La diferencia es abismal entre los anteriores a dicha fecha y los posteriores, pasados 5 años y pasados 6 meses, respectivamente.

¿Existe un plazo de notificación?

En los contratos anteriores al 6 de junio 2013, el plazo de preaviso mínimo de comunicación es de dos meses, debiendo acudir a un sistema de notificación que permita acreditar la recepción por el arrendador, por ejemplo, por vía notarial o burofax.

Por el contrario, en los arrendamientos de vivienda posteriores a dicha fecha, y atendiendo al art. 11 reformado por la Ley 4/2013, el plazo mínimo previo de comunicación es menor y será de 30 días.

¿Qué indemnización me puede exigir el arrendador?

En los contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores a 6 de junio de 2013, hay que distinguir si el desistimiento se produce cuando ya hubieran transcurrido 5 años de contrato o durante un período anterior:

Transcurridos los primeros cinco años del contrato. A tenor del art. 11 LAU, era posible pactar en el contrato una indemnización al arrendador de un mes de renta por cada año en vigor que reste de cumplir y, para períodos inferiores, la parte proporcional de la indemnización. Así, por ejemplo, si quedasen dos años y medio, la indemnización tasada sería de dos mensualidades y media. Si no hubiese pacto, en principio, no habría ningún tipo de indemnización, aunque se viene admitiendo por la jurisprudencia la exigencia de daños y perjuicios.

Contratos con duración inferior a cinco años. La Ley no regula esta posibilidad de resolución unilateral por parte del arrendatario, nada indica el art. 11 LAU. Sin embargo, es evidente que se produce un claro incumplimiento del contrato, pues aquel tiene obligación de permanecer durante el plazo pactado y de ahí surge el derecho a favor del arrendador a ser indemnizado, conforme a los arts. 1.101, 1.124, 1.256, 1.556, y otros concordantes del Código Civil. La cuantía no tiene por qué ser la renta que faltaba hasta el vencimiento como sucede en contratos anteriores al 1 de enero de 1995 con el art. 56 TR 1964, pero podría valorarse por el Juzgado con posibilidad de moderación, según si se ha vuelto a alquilar, si el importe de la nueva renta es superior o inferior, etc. Aun así, debemos indicar que el criterio que se está imponiendo es que la indemnización debe fijarse conforme a los daños y perjuicios realmente producidos, que habrá que probar.

Respecto a la posible indemnización, Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2011. Y las Audiencias Provinciales de Barcelona, Sección 13.ª, de 17 de abril de 2012de Madrid, Sección 8.ª, de 10 de julio de 2012; de Pontevedra, Vigo, Sección 6.ª, de 23 de junio de 2014 y de Barcelona de 27 de enero de 2016.

Si estamos ante un arrendamiento de vivienda posterior a 6 de junio de 2013, de duración de tres años a tenor del art. 9 LAU, cabe el desistimiento pasados seis meses del plazo pactado, dando lugar, al igual que en los contratos señalados anteriormente, a dos supuestos:

Si la resolución por el arrendatario se lleva a cabo pasados los seis meses, con pacto de una indemnización al arrendador de un mes de renta por cada año en vigor que reste de cumplir y, para períodos inferiores, la parte proporcional de la indemnización. No cabría pactar una indemnización superior, estaríamos ante una cláusula nula y sin efecto, según lo dispuesto en el art. 6 LAU 29/1994, al tratarse de un pacto que va en contra de los derechos del arrendatario. En el caso de que no exista pacto, el arrendador no puede exigir ningún tipo de responsabilidad.

Ahora bien, nada dice la LAU que sucede en el caso de desistir antes de ese plazo mínimo de los seis meses. Desde luego, se produce un incumplimiento del contrato, pues, al menos, debería haber permanecido este período, de ahí surge el derecho a favor del arrendador a ser indemnizado conforme a los daños y perjuicios realmente producidos, que habrá que probar.

 

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3 comentarios en “Si abandono la vivienda alquilada antes del plazo de duración, ¿cuáles son las consecuencias?

  1. Buenos días:

    Discrepo respecto a los contratos celebrados entre enero 95 y junio 2013, lo normal y típico es pactar una duración de un AÑO prorrogable anualmente, teniendo la facultad el inquilino de desistir del contrato cada vez que va a hacer el año, y el arrendador solo puede resolverlo cuando va a hacer el 5º año para respetar la prórroga legal forzosa.

    Por consiguiente, en dicho caso, el inquilino, comunicando con más de 2 meses de antelación, a la fecha que hace 1 año, 2 años , 3 años o 4 años, o 5 años, puede desistir del contrato de alquiler y , entiendo, bajo mi humilde opinión, que no estaría incumpliendo el contrato, puesto que la duración es anual, con, evidentemente, prórroga forzosa hasta los 5 años.

    Cosa distinta sería que el contrato se pactar ab initio con una duración inicial de 5 años.

    Un cordial saludo.

    • Una cuestión es la duración del contrato y sus prórrogas del art.10, voluntad del arrendatario y otra el desistimiento y su indemnización del art.11 de la LAU.
      Efectivamente, si dentro del plazo pactado (1 año) el arrendatario comunica que no renueva otro año más (de los 5 a los que tendría derecho), siempre con el preaviso de 30 dias, el contrato se resuelve sin más. Pero si no se cumpliera este requisito y abandona meses antes de finalizar el segundo año de prórroga, el arrendador podrá exigir daños y perjuicios hasta que hubiese acabado tal período de duración. Nuestro criterio es que en este caso habrá de aplicarse la teoría general de la “indemnización de daños y perjuicios”, por lo que, a tenor de lo preceptuado en los arts. 1.101 y 1.124 del Código Civil, nunca podrá pedirse la renta correspondiente al plazo que quedase por cumplir. Para la fijación de la citada indemnización habrán de valorarse circunstancias en las que se basa el pretendido perjuicio, tales como si el piso ha estado sin arrendar dos o tres meses a pesar de la diligencia del arrendador, el precio de los anuncios de alquiler, la comisión de la agencia, la pintura, los gastos de reparación etc.

      Un saludo

      • Buenos días Begoña:

        Disculpa , llevas toda la razón, tuve un “desliz” entre artículo 11 y art. 10 de la LAU, estoy totalmente de acuerdo con tu comentario y con la forma de determinar y cuantificar la posible indemnización por daños y perjuicios derivada de incumplimiento contractual que el arrendador podría reclamar al inquilino.

        Un cordial saludo.

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