Construcción de trasteros en las Comunidades de Propietarios

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

¿Es posible? ¿Qué acuerdo sería necesario?

Habrá de estarse al supuesto especifico, pues, evidentemente, no todas las Comunidades son iguales y no todas poseen un excedente de elementos comunes, pero, si se diera el caso de que nuestra Comunidad se encuentre entre las privilegiadas de disponer de este espacio sin utilizar, ¿qué pasos se deberían seguir para poder construir unos trasteros?

Partimos de que se trate de un espacio sin destino alguno y de que, además, exista la posibilidad de que se pueda construir para TODOS los propietarios, siempre que este elemento continúe siendo común, aunque tenga el uso privativo. En caso contrario, es decir, si no se pudiesen construir para todos, se haría una modificación del Título Constitutivo, siendo necesaria la unanimidad, dado que, como señala la Sentencia de la AP Alicante, Sec. 5.ª, 324/2005, de 8 de septiembre (SP/SENT/76991), un elemento que hasta ahora había sido común y utilizable por todos los comuneros pasaría a ser de uso exclusivo de algunos de ellos. El mismo quorum se exige en la Sentencia de la AP Madrid, Sec. 20.ª, 441/2006, de 20 de octubre (SP/SENT/103180), en este caso, por no poderse construir o atribuir un trastero a cada propietario.

En primer lugar, habrá de tratarse el asunto en la Junta correspondiente, no hay que olvidar que es la única forma legal que tienen las Comunidades de Propietarios para poder llevar a cabo cualquier decisión, a través del correspondiente acuerdo comunitario, ya que, aun en los supuestos en los que la LPH señala que es obligación comunitaria, por ejemplo, en el caso de las reparaciones necesarias, Sepín siempre ha mantenido que es necesario este acuerdo (hay que tomar decisiones realtiva ala forma hacer las obras; el importe; la persona que debe dar la orden; la necesariedad o no para la conservación y el mantenimiento, etc.).
El propio art. 10.2 a) LPH contempla la posibilidad del acuerdo de la Junta para decidir el reparto de gastos, pero entendemos que no se trata solo de eso, sino de la conformidad de la Comunidad para determinadas obras y su decisión sobre si son realmente necesarias o no, salvo cuando vengan impuestas por vía administrativa. Cabe que la ordene el Presidente, pero, realmente, no es aconsejable, salvo que sea algo de tanta urgencia o necesidad que este adopte las medidas oportunas, sin perjuicio de que luego informe a la Junta de los motivos de su decisión, aunque con el riesgo de que se le pida responsabilidad si dichas circunstancias no se daban en el caso concreto.
Por ello, siempre es necesario tratar todos los temas en la Junta correspondiente, y este caso de los trasteros no debe ser una excepción. Lo puede proponer el Presidente o cualquiera de los comuneros, como señala el art. 16.2 LPH.

Una vez sometido a votación, ¿qué quorum será necesario para su correcta aprobación?

La respuesta no es única. No existe un precepto legal que lo señale, por ello, podríamos preguntarnos: ¿se considera un nuevo servicio común de interés general o es más bien una mejora?, ¿se ha de construir para todos?, y ¿se puede asignar privativamente a cada comunero?

  • Con respecto a la primera de las cuestiones, Sepín publicó una Encuesta Jurídica [aunque fueen 2003, resulta aplicable, si bien ahora el precepto aplicable sería el art. 17.3 (SP/DOCT/1749)], en la que la mayoría de los colaboradores consideraron que se trataba de un servicio común de interés general, por lo que podríamos aplicar lo dispuesto en el art. 17.3 LPH, bastando, en este caso, con el acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios, aunque supongan una modificación del Título Constitutivo, de este modo se pronuncia la Sentencia de la AP Álava, Sec. 2.ª, 272/2000, de 19 de julio (SP/SENT/63832) que, aunque estuviese referida a garajes, se puede emplear en este supuesto.
  • Se podría alegar que no se trata de un nuevo servicio común de interés general, pero, ahora, tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2103, el acuerdo sería el mismo, por aplicación de lo dispuesto en el art. 10.3 b), que señala que, para la realización de obras en elementos comunes, bastará con las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.

          En ambos supuestos, todos los propietarios estarán obligados al pago.

  • No obstante, la propia Junta puede decidir que no tiene este interés, que se trata de una mejora y, si el importe de la instalación superase las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, aplicando lo dispuesto en el art. 17.4, el quorum para su aprobación sería el mismo de las 3/5 partes, pero, en este caso, los disidentes no estarían obligados al pago de los gastos que se generen, aunque la Comunidad deberá dejar un espacio necesario, incluso realizar la construcción, aunque no se utilice, para si, en el futuro, estos propietarios disidentes quisiesen poder disponer del correspondiente trastero, puedan hacerlo, pagando la parte correspondiente, y los gastos de realización y mantenimiento debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

En todos estos casos, una vez adoptado el acuerdo, es necesario notificarlo a los ausentes que, si no contestan en el plazo de 30 días, se considera que están de acuerdo con lo adoptado, art. 17.8. En caso de negativa, habrá de hacerse el recuento de votos para saber si lo decidido en Junta se ha ratificado o dejado sin efecto.

  • Ahora bien, si el aprovechamiento de esos trasteros es solo para unos cuantos propietarios o se pretende atribuir a cada propietario de forma privativa, la decisión debe ser unánime, por aplicación de lo dispuesto en el art. 17.6 LPH, como ya hemos expuesto al comienzo de este comentario.

10 comentarios en “Construcción de trasteros en las Comunidades de Propietarios

  1. Buenas, gracias por el articulo, una única puntualización, además de la aprobación en la junta hay que solicitar permiso de obra al ayuntamiento, aportando proyecto, presupuesto, y abonar las tasas correspondientes. Si el Ayuntamiento no pone objeción y la obra se ajusta a la normativa, procede la modificación de la división horizontal de la construcción.

  2. Yo vivo en Rota vivo en un tercero. Todos mis vecinos tienes unos cuartos trasteros bastante grandes. Yo pago la comunidad y no te go uso y disfrute del patio. Soy discapacitado y mi hija también. Todos tienen su cuarto y a mi no. Me dejas hacerme uno. ¿Como hago un cuartito para mi? Gracias

  3. En una comunidad de propietarios, el gran sótano que conservaba el carbon para la calefacción en invierno y que fue sustituido por gasoil acordó mediante su limpieza repartir el espacio con seguido del sótano y destinarlo a trasteros sortear los 10 que pudieron realizarse. El coste de la obra la sufragaron los 10 propietarios pagando 300,000 pesetas, que mediante sorteo previo de la comunidad pudieron ocuparlos, señalando el acuerdo comunitario que el plazo para conservarlos sería de 20 años. El plazo acaba de cumplirse. Puede la Comunidad acordar la prórroga de esa cesión de uso de propiedad comunitaria sin establecer nuevas cantidades a pagar por cada uno de los propietarios que en su dia ocuparon dichos trasteros? y si no cual seria el quorum necesario?

  4. ¿Me pueden entregar un trastero de obra nueva en rampa? Tiene bastante desnivel.
    ¿Existe alguna normativa que se permita eso?
    Agradecería una aclaración
    Un saludo

    • Si los trasteros existieron en su día ¿ habría que pedir permiso al ayuntamiento para recuperarlos? ¿ el derecho ha construir los de nuevo habría prescrito?
      Gracias por la atención.
      Un saludo

    • Hola! Las sobre casos personales y concretos no las suelen responder nuestros redactores, sin embargo lo que sí podemos recomendarte es que te descargues la APP para móvil Estás en tu derecho, donde la primera consulta es gratuita al descargar dicha APP. Aquí tienes el enlace de descarga: https://bit.ly/ConsultaAbogados. Podrás ponerte en contacto con cientos de abogados que te contestarán en menos de 48 horas. ¡Esperamos que puedas resolverlo y gracias por acudir a nuestro blog!

  5. Hola María José:
    Sin embargo, en esta página web
    https://www.mundojuridico.info/quorum-necesario-para-la-construccion-de-trasteros-en-el-sotano/
    se puede leer que, según reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, la modificación que se ha introducido en el artículo 17 de la LPH tiene como fundamento «el fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad de los edificios, en relación a los objetivos de eficiencia, ahorro energético y lucha contra la pobreza energética, modificando las reglas para la toma de Acuerdos cuando estos tengan que ver con infraestructuras de acceso a telecomunicaciones, ahorro energético, supresión de barreras arquitectónicas, servicio de ascensor, establecimiento o supresión de servicios de portería conserjería o vigilancia y otros servicios comunes de interés general.»

    Entonces ¿que es unanimidad o 3/5? Porque esto es un lío, unos dicen una ocas y otros otra.

    Gracias de antemano por su respuesta y saludos cordiales
    Jesús María

  6. Buenos días,
    Somos una comunidad de 169 propietarios, tenemos suficiente zona común en la urbanización para construir trasteros para TODOS, concretamente en unas calles de acceso para bomberos, donde los trasteros se construirían bajo rasante en el subsuelo, con lo que la comunidad después de la obra quedaría exactamente igual que antes de la obra (quedaría mejor), y la zona no seria inservible. Utilizaríamos el terreno necesario proporcional. Hemos realizado una encuesta previa y hay un 70% de vecinos a favor (es decir más de 3/5) y un 30% de vecinos en contra. En función de lo anterior consideramos que esta obra es de interés general y supone una mejora para la comunidad. Por nuestra parte, la mayoría, entendemos que cumplimos con la LPH 10.3 , 17.3 y 17.4 y se puede hacer. En contra la otra parte la minoría, 30%, entiende que con el articulo 17.6 en la mano se exige unanimidad. Si la obra se hace finalmente, y en principio no se van a hacer trasteros para los disidentes (les liberamos), es necesario cambiar el titulo constitutivo y como se podrían registrar los trasteros, como privativos o comunes, porque aquí si haría falta la unanimidad, no? Nos pueden aclarar todas estas dudas. Estaríamos dispuestos a hacer un estudio jurídico es necesario para resolver esto.

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