¿Debe el arrendatario asumir el coste de la instalación del ascensor?
Partimos de la base de que la instalación del ascensor en una finca siempre supone una innovación o mejora en los servicios del inmueble, en la que deberán participar los propietarios según establece la Ley de Propiedad Horizontal, pero la duda que aquí se plantea es cómo afecta esta instalación a los arrendatarios. Y una vez más, como ocurre en la mayoría de las cuestiones de arrendamientos urbanos, es imprescindible conocer la fecha del contrato para determinar qué preceptos resultan aplicables y si este debe asumir el gasto.
Contratos celebrados con posterioridad al 1 de julio de 1964 y con anterioridad al 9 de mayo de 1985
Se rigen por lo dispuesto en el Texto Refundido de 1964, concretamente el art. 112 del Texto Refundido de 1964, donde la realización de obras de mejora autoriza al arrendador a elevar la renta cuando las efectúe de acuerdo con el arrendatario o bien se hayan acordado por las tres quintas partes de propietarios, siempre que se trate de obras de mejoras comunes, como sucede en este caso con el ascensor. Por tanto, si no existe este acuerdo, el arrendador no podrá repercutirlas.
En el caso de que el arrendador sea propietario de una única vivienda dentro de una finca en régimen de propiedad horizontal, el arrendatario no está obligado a soportar el coste, salvo que se hubiese pactado en el contrato, tal y como establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009 (SP/SENT/459608).
Contratos de arrendamiento posteriores al 9 de mayo de 1985 y anteriores al 1 de enero de 1995
Aparece regulado en la Disposición Transitoria Primera LAU 1994, que remite al TR de 1964, donde, a tenor del art. 98 TR, se rige por la voluntad de las partes, de ahí que tan solo cabría la repercusión del coste de la obra de instalación de ascensor si se pactó expresamente en el contrato de arrendamiento. Así la Resolución del Tribunal Supremo de 29 de octubre de 2013 (SP/SENT/740050), en la que se establece que no es aplicable la repercusión del art. 108 TR 1964 a estos contratos, ya que existe la libertad de pacto.
Contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995
El régimen normativo es la Ley 24/1994, de 24 de noviembre de 1994 (LAU 1994), en aplicación del art 22, donde el arrendatario está obligado a soportar la obra, considerada como de mejora. Este inicialmente no tiene la obligación de pagarlo, sino que lo hará el propietario arrendador, que tiene derecho a elevar la renta por mejoras (art. 19.1 LAU 1994), salvo pacto en contrario, si han transcurrido los tres primeros años del contrato, en el caso de que el contrato sea posterior al 6 de junio de 2013, o si han pasado cinco años para los anteriores al de 6 de junio de 2013 y posteriores al 1 de enero de 1995.
Cuando el arrendatario tenga la condición de discapacitado
La cuestión relativa a las obras aparece regulada en el art. 24 LAU 1994. Dicho precepto es aplicable tanto a los contratos anteriores al 1 de enero de 1995, por remisión de la Disposición Transitoria Segunda, apdo. 2, como a los posteriores al 1 de enero de 1995 (anteriores a la reforma de 2013), pues desde esta fecha el citado art. 24 fue modificado con una nueva regulación para los contratos posteriores al 6 de junio de 2013. En estos últimos, se añadió un matiz importante, la obra debe hacerse “en el interior de la vivienda…”, acotación mayor que en el texto anterior “en la vivienda”, por lo que para estos contratos no cabría exigir la instalación de un ascensor.
Ahora bien, lo que si es perfectamente posible es que sea el propietario (arrendador) el que lleve a cabo la solicitud para adaptar zonas comunes a tenor de lo dispuesto en el art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Al igual que también, como última medida, puede el propio arrendatario realizar estas obras, siempre que se cumplan las condiciones establecidas por la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, previa solicitud y acreditación, y corriendo este con el pago de las mismas.
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