Responsabilidad de la entidad financiera por no exigir la constitución del aval sobre las cantidades anticipadas

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Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario. Abogado

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 733/2015, de 21 de diciembre

La cuestión controvertida que se plantea en esta sentencia del Tribunal Supremo, es en relación a la responsabilidad que tiene la entidad financiera que admite los ingresos anticipados de los compradores de una vivienda en construcción, en una cuenta que el promotor tiene abierta en dicha entidad, pero sin exigirle la apertura de una cuenta especial ni la correspondiente constitución de un aval o seguro de caución para asegurar la devolución de las cantidades anticipadas, tal y como establece el artículo 1 de la Ley 57/1968, de 27 de junio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas .

Indicar, que si bien, la Ley 57/1968 ha quedado derogada a partir del día 1 de enero de 2016, tras la publicación de la Ley 20/2015, de 14 de julio, que da nueva redacción a la D.A. 1.ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que será la normativa que a partir de dicha fecha regulará esta materia, está cuestión es de suma importancia, ya que siguen existiendo numerosos contratos bajo su ámbito de aplicación, y además la nueva regulación, en ese aspecto no varía prácticamente, por lo que entendemos que será igualmente aplicable.

Así, el artículo 1 de la Ley 57/1968 determina que los promotores deberán: “percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior”.

Para dar respuesta al conflicto, el Tribunal Supremo considera que hay que determinar el alcance que tiene la expresión “bajo su responsabilidad”, cuando las cantidades anticipadas no se hayan percibido en una cuenta especial sino en la única que el promotor tenía en la entidad de crédito codemandada, llegando a la conclusión, que esa “responsabilidad” impuesta a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor, suponiendo la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor para que los ingresos de los compradores sean derivados a la cuenta especial que deberá abrir en esa o en otra entidad, debiendo, en cualquier caso, constituir la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir.

Ante esta problemática, el Tribunal Supremo establece como doctrina jurisprudencial lo siguiente:

« En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad »

Esta postura, ya era seguida por distintas Audiencias Provinciales, si bien, ante la diferencia de respuestas que obtenían los compradores que interponían una demanda contra la entidad en la que se habían depositado las cantidades anticipadas en la compraventa de una vivienda, era necesario, que nuestro Alto Tribunal declarara la postura a seguir.

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2 comentarios en “Responsabilidad de la entidad financiera por no exigir la constitución del aval sobre las cantidades anticipadas

  1. Actualmente muchos Promotores dicen avalar las cantidades depositadas por sus clientes por estar depositadas en una cuenta especial.
    En mi opinión no es suficiente, lo que realmente garantiza las cantidades entregadas es disponer un seguro que garantice las cantidades entregadas o un aval bancario soportado sobre otro bien.

    • Efectivamente el simple depósito de las cantidades anticipadas en una cuenta especial, no significa la existencia de un aval o seguro, y lógicamente no cumple con la garantía prevista en la Ley 57/1968, si bien, tras la sentencia del Tribunal Supremo, frente al comprador, es indiferente que se haya constituido el aval o el seguro que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta , y de igual forma es indiferente si se han depositado en una cuenta especial o no, ya que la entidad financiera donde el promotor tiene abierta una cuenta o cuentas donde se depositen por los compradores cantidades para la compra de la vivienda, va a responder siempre frente a ellos en relación con la devolución.

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