Varios son los posts escritos sobre este derecho de los propietarios en el régimen de propiedad horizontal, “El voto en las Comunidades de propietarios”; “La controvertida expresión de salvar el voto en las Comunidades de propietarios«; “El voto del propietario moroso en las Comunidades de propietarios”; “Los propietarios ausentes en las Juntas de propietarios”; por lo que parecería que todo se ha escrito a este respecto, no obstante, siempre son numerosos los interrogantes surgidos, como así lo demuestran las consultas que los suscriptores nos hacen en Sepín.
No repetiré lo que ya escribí, a estos efectos les remito a cada uno de estos posts, pero sí considero que es necesario tener en cuenta unos conceptos básicos:
– Todos los propietarios tienen derecho de voto, salvo que no se encuentren al corriente de pago de los gastos comunes, entendiendo por tales cuotas ordinarias y extraordinarias.
– Para el cómputo, siempre se ha de tener en cuenta la doble mayoría, es decir, deben contarse el coeficiente y el propietario.
– Cuando una determinado inmueble pertenece a varios propietarios, se computa un solo voto, debiendo nombrar un representante para asistir a las Juntas.
– En el supuesto de que un propietario lo sea de varios inmuebles dentro de la misma finca, se considera que tiene un solo voto, si bien se sumarán todos los coeficientes de sus propiedades.
– El voto se ejercita personalmente o mediante representación.
Es, con respecto a este último punto, dónde he comprobado se genera mayor polémica por lo que intentaré aclarar todas las dudas surgidas.
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Ha de tenerse en cuenta que esta representación puede ser legal o voluntaria. la primera se dará cuando, por imperativo legal, corresponde a un tercero. Así, entre otros ejemplos, la del menor sujeto a patria potestad, a través de los padres (arts. 154.2.ª y 159 CC), la de los hijos incapacitados (art. 171), el del ausente (art. 184), el del incapaz por sentencia judicial (art. 210), etc., y también es el representante legal la persona que ostenta el cargo correspondiente en las sociedades, personas o entidades jurídicas o públicas. Concretamente, el que tenga facultades por Ley o en los Estatutos societarios y cualquier supuesto similar, o quien disponga del suficiente apoderamiento, sin que haya necesidad aquí de hacer una exhaustiva relación, que, por otra parte, siempre sería incompleta. La Junta de Propietarios lo que sí puede hacer es exigir que el representante aporte documentos que acrediten su condición.
La voluntaria es aquella por la cual una persona representa a otra, física o jurídica, ante la Junta de Propietarios. Es decir, que el propietario, o su representante legal, autorizado para ello, puede otorgar escrito a un tercero para que acuda en su nombre a la reunión.
Así, el propietario que no pueda o no se quiera asistir, podrá otorgar representación mediante un escrito firmado por el propietario, incluso, como señalé alguna sentencia como la de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25.ª, de 25 de julio de 2012 (SP/SENT/686356) admite la otorgada por medio de correo electrónico.
El requisito, en todos los casos, es que la representación se haya dado por escrito, por lo que hay que rechazar cualquier otro sistema; es decir, no es legal el que se realice de forma verbal, aunque, como todo en la Propiedad Horizontal, si los asistentes a la Junta admiten tal hecho y no hay impugnación posterior y los interesados lo aceptan, tampoco se producirán problemas en cuanto a la validez representativa.
Se ha planteado si la Comunidad puede pedir que esta firma venga avalada por un notario o una entidad facultada para ello en relación con su autenticidad, siendo la contestación, en términos generales, negativa, pues la Ley no llega a esta exigencia y sería muy dudoso tal requisito. Además, este tema no debe plantear el más mínimo problema, ya que, si aparece en la lista de asistentes como representado alguien que no dio la representación, el propietario que se ha visto suplantado puede hacer dos cosas: una, indicar la situación a la Comunidad y, llegado el caso, impugnar la Junta, naturalmente acreditando que la firma del escrito de representación no es suya; y, dos, denunciar al falsificador, incluso por la vía penal. O las dos cosas a la vez, que sería lo más adecuado, pero teniendo en cuenta que esto no puede ser una vía de fraude, en el sentido de buscar de antemano esta confusa situación, con la connivencia del tercero, es decir, aceptar solo los acuerdos de la Junta cuando le sean favorables y negar la representación en caso contrario.
Esta sería la teoría en términos generales, pero todavía existen más dudas; veamos algunas de ellas:
¿Qué documentación debe aportar el representante?
Como ya he expuesto:
No se podrán exigir más requisitos que los que constan de forma expresa en la LPH, de tal manera que la aportación por el representante de los mismos le confiere autorización expresa para intervenir por el representado, por ejemplo, no puede obligarse a la aportación de una fotocopia del DNI del representado o plantear dudas sobre la veracidad de la firma del mismo, ya que en estos casos, por ejemplo, si se hubieran falsificado las firmas, daría lugar al ejercicio de acciones penales.
¿Qué sucede si la Junta no admite el escrito de representación?
Si no se permite votar pese a quien se ha acreditado, no queda otra solución que la impugnación por ser tal negativa contraria a Ley, aplicando el art. 18.1 a), infracción de la LPH, concretamente el art. 15.1 de la misma LPH, precepto que no señala forma concreta alguna de la representación, salvo que sea por escrito.
La impugnación debe referirse a la Junta, donde no tuvo ocasión de intervenir, y están legitimados los representados, es decir, los propietarios, no el representante.
¿Debe el secretario facilitar las representaciones al resto de los comuneros?
Los escritos de representación se deben presentar al inicio de la Junta al secretario, para que este tenga constancia de los comuneros presentes y representados para constituir válidamente la Junta, en primer lugar, y, luego, más tarde, para conocer con exactitud el quorum exigido para la aprobación de los acuerdos.
Cualquier duda ha de resolverse en Junta.
¿Las representaciones pueden otorgarse con carácter permanente?
No creo que exista inconveniente en que se acepte, pero siempre que en el escrito se haga figurar de manera clara y expresa que el tercero goza de esa facultad hasta tanto no sea revocada, conforme al art. 1.738 del Código Civil y, si se trata de esa representación global y general, salvo que se haga constar que también se le conceden facultades específicas y extraordinarias, no podrá adoptar postura sobre actos de disposición, que en el campo de la Propiedad Horizontal son aquellos que necesitan de la unanimidad y, por el contrario, cuando la autorización es para una Junta concreta, habrá que admitir que la capacidad del representante es total, pues se conoce el orden del día y los asuntos a tratar, salvo que en el escrito se hagan las excepciones correspondientes. En ambos supuestos, es de aplicación el art. 1.713 del Código Civil.
¿Un propietario moroso puede representar a otro y votar?
No hay el menor inconveniente, porque el moroso está privado de voto por su propiedad, pero ello no impide que pueda acudir a la Junta y votar en nombre de otro propietario que le haya dado la oportuna representación, pues el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal no pone condiciones al respecto.
¿Se puede estar representado por un no propietario?
Sí, se trata de una representación, por lo que el representante puede ser un tercero ajeno a la finca, no existe un requisito especial.
¿Puede el secretario/administrador representar a los propietarios?
Conforme a los arts. 1.709 y ss. del Código Civil y, especialmente, a lo dispuesto en el art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, no existe ningún inconveniente legal en que así se haga.
Y el Presidente, ¿puede representar a los propietarios?
La respuesta es positiva.
¿Se puede sustituir o representar al representante?
El representante de un propietario puede ceder esta representación a un tercero, pues así lo dispone el art. 1.721 del Código Civil, salvo oposición del representado, por lo que mi recomendación es que si el representante no está de acuerdo con esta cesión, lo haga constar expresamente.
En el caso de los excónyuges propietarios del mismo inmueble, que no se ponen de acuerdo, ¿pueden asistir y votar los dos?, ¿pueden hacerlo en sentido contrario?, ¿qué voto es el que cuenta?
En el caso de un matrimonio que tenga el piso en gananciales o proindiviso, no vemos inconveniente legal alguno en que lo hagan los dos, aunque, con un solo voto.
Si no existe acuerdo y ambos quieren votar y lo hacen en diferente sentido, el voto quedará anulado.
¿Cómo se nombra representante en grandes copropiedades, por ejemplo un garaje?
De la misma forma que en el caso anterior se trata de una Comunidad de bienes, por lo que habrá de hacerse por mayoría de los propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 398 del Código Civil, tendrán un solo voto.
¿El representante puede votar personalmente en sentido distinto al representado?
Sí, se trata de votos distintos, es decir, que tiene en ese momento doble personalidad y la ejercita de forma individual.
Esta representación debe entenderse conforme a las reglas del mandado, concretamente arts. 1.709 y siguientes del Código Civil, especialmente el 1.719, por lo que no hay problema alguno en que haya votaciones diferentes.
¿Qué sucede si se otorga escrito de representación y asisten los propietarios representados?
El criterio de sepín, en lo que creemos que es una interpretación correcta del art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, es que no cabe la asistencia personal del propietario y, a la vez, de un tercero que habla y vota por él. Dicho precepto hace referencia a una de las dos situaciones: asistencia personal o por representación legal. Por tanto, como decimos, no cabe que propietarios en plenitud de facultades sean reemplazados por terceros si ellos están en la Junta.
Además, hay que tener en cuenta que la representación es revocable, por lo que si asiste el propietario y pretende votar, se deberá entender que se ha procedido a la citada revocación.
¿Cómo se salva el voto en las representaciones?
Del mismo modo que si estuviese presente en la Junta, por lo que la recomendación es que el representante vote en contra, si lo que se pretende es impugnar.
Si un propietario no ha otorgado ninguna representación y aparece como representado en el acta, ¿qué puede hacer?
Se trata, como he expuesto anteriormente, de una cuestión interna entre representante y representado, pero, frente a la Junta, si se ha aceptado la representación, el voto es válido.
¿Y si el representante vota en contra de la voluntad de su representado?
El representante debe cumplir con las instrucciones del mandante, conforme al art. 1.719 del Código Civil, pues, en otro caso, tendrá que responder de sus actuaciones, por lo que, en caso de incumplimiento, se podría solicitar la correspondiente responsabilidad. Como he manifestado al comienzo de este post.
Ahora bien, con respecto a la Comunidad y a los acuerdos, si la representación no contenía límites o instrucciones específicas y se ha hecho conforme el art. 15.1 LPH, el propietario representado no podrá luego impugnar el acuerdo.
¿Existe algún tipo de límite en el número de representaciones que se pueden llevar a Junta?
De ninguna manera la Junta General de la Comunidad puede tomar decisiones en contra de lo dispuesto en la Ley, o limitando su contenido, lógicamente no está dentro de sus competencias que vienen expresamente tasadas en el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por tanto, no cabe que limite el número de representaciones que puede llevar una persona a la Junta, pues tendrá tantas como propietarios le hayan conferido dichas facultades, a tenor del art. 15.1 de la citada LPH.
¿Si el representante se ausenta de la Junta?
El acta debe recoger lo que realmente ocurrió, de tal manera que entre la relación de asistentes debe figurar la persona que llevaba la representación y a quien representaba, pero luego, como cuestión previa, indicar que el representante abandonó la reunión antes de empezar a tratar los asuntos del orden del día, continuando la Junta con el resto de propietarios.
¿La representación, además de para el voto, puede serlo para ejercer otro tipo de derechos u obligaciones comunitarias?
No, simplemente lo será para las Juntas.