El incumplimiento por los propietarios de las normas comunitarias de piscina

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María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

Con independencia de las normas que han de cumplir las Comunidades de Propietarios con respecto a las piscinas comunitarias, para lo que habrá de estarse a la reglamentación autonómica o local, el objeto de este post es tratar las repercusiones que tendrá para los comuneros el incumplimiento de la normativa comunitaria a este respecto.

Normalmente estas reglas vienen fijadas en el denominado reglamento de régimen interior. Este documento que aparece regulado en el art. 6 LPH no requiere una forma especial de confección, siendo suficiente para su aprobación el acuerdo de la mayoría, a tenor de lo dispuesto en el art. 17, regla 7.

Además, el promotor también puede fijar unas reglas de funcionamiento de los servicios y elementos comunes, entre ellos la piscina, pero como no tiene fuerza o categoría de Estatuto, podrá ser modificado en cada Junta con el citado quorum.

Aunque no cabe la inscripción registral, como señalan, entre otras, la Resolución de la DGRN de 9 de enero de 2012 (SP/SENT/658444) y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de septiembre de 2004 (SP/SENT/62349), como sucede con cualquier acuerdo comunitario, su cumplimiento es obligatorio, y sobre ello no hay duda, como dicen las Sentencias de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 22 de junio de 2006 (SP/SENT/100016) y del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 1988 (SP/SENT/4418), pero lo mismo cabe decirse de cualquier acuerdo adoptado por la Junta, aunque no conste en dicho documento. Obligatoriedad que lo será tanto para los propietarios que lo eran cuando se redactó como para los posteriores.

La cuestión ahora es si su incumplimiento genera o puede dar lugar a sanciones.

La respuesta es negativa, pues la Comunidad carece de poder coercitivo. No obstante, en supuestos concretos, es posible que pueda imponer algún tipo de sanción, por ejemplo, pagar unos intereses por demora en el pago de las cuotas comunes, que viene siendo admitida por los Tribunales, aunque ello no debe suponer nunca un abuso o usura. En todo caso, se insiste, tan sancionable será el incumplimiento del reglamento como de cualquier acuerdo del mismo tenor de la Junta de Propietarios, pero es complicado, cuando se trata del incumplimiento de las normas referentes a piscina, pues, en este caso, suelen regular los horarios, el vestuario, etc.

Entonces, ¿qué hacer si se incumplen?

En primer lugar, habrá de estarse al tipo de infracción, pero si esta lo es simplemente vulnerando los principios básicos de convivencia o respeto al resto de los comuneros, como puede ser el tipo de vestuario, bañadores o la ausencia de estos, la Comunidad no tiene nada que hacer, pues como he señalado al principio, no tiene facultad de sanción de forma directa.

Si estas infracciones son de otro tipo, imaginemos, por ejemplo, bañarse reiteradamente fuera del horario permitido, hacer fiestas nocturnas, etc., podría aplicarse el art. 7.2 LPH, de tal manera que habría que requerir al propietario infractor y, en caso de continuar inclumpliendo, se podría actuar por vía judicial. Este artículo legal señala, como infracción máxima, la privación de la propiedad por un período de tiempo, sanción que, posiblemente en estos supuestos, puede ser excesiva y no llegue nunca a imponerse, pero seguramente tendrá condena judicial con costas, es decir, podría considerarse una “sanción económica”.

Además, estas infracciones comunitarias pueden conllevar un accidente del comunero, ¿sería responsable la Comunidad?

Imaginemos el supuesto más típico: bañarse fuera del horario de apertura de la piscina.

Esta infracción viene siendo habitual por considerar los comuneros que se trata de un elemento común y que, como tal, puede ser utilizado en cualquier momento, sin que la Comunidad pueda establecer limitaciones al respecto.

Pues bien, teniendo en cuenta que la Comunidad de Propietarios está obligada a cumplir las normas que establecen el Ayuntamiento y la Comunidad Autónoma, normas de carácter administrativo, entre las que se encuentran la obligación de socorrista y otros servicios, siempre que la piscina esté abierta, si la Comunidad ha cumplido con estas obligaciones, sería casi imposible que prosperara una responsabilidad contra ella por un posible accidente, porque no habría negligencia en las obligaciones comunitarias. El cumplimiento sería la constatación del deber de diligencia, tal y como muestra la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de junio de 2007 (SP/SENT/120942).

De tal modo que, si alguien se bañase fuera del horario, la Comunidad no sería en principio responsable en caso de accidente, pero, ¿puedo bañarme fuera del horario?

Sin querer ser restrictiva en mi respuesta, yo haría otra pregunta que quizá tenga una contestación más clara, ¿usted se pondría a colgar un cuadro a las 12 de la noche en su casa?

Si su argumento es que nunca lo haría a esas horas por respeto al resto de los vecinos, ha de tenerse en cuenta que en una Comunidad de Propietarios casi todo es un problema de convivencia.

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3 comentarios en “El incumplimiento por los propietarios de las normas comunitarias de piscina

  1. Coincido con Maria José y creo que arroja claridad sobre el sentido erróneo que observo en algunos Reglamentos de régimen interior entre otras cosas porque se parte de olvidar su jerarquía y finalidad y por ello que no pueden ser contrarios a unos Estatutos sino desarrollo de los mismos, y por otra la falta de poder coercitivo como tal de la Comunidad y por ello la necesidad de canalizar las actuaciones que se realicen al margen del Reglamento mediante los requerimientos a los infractores para poder presentar al Juez un dossier que justifique una petición de privación de uso temporal al infractor , siempre y cuando, insisto, el Reglamento no conculque la debida jerarquía normativa con los Estatutos que formen parte del título constitutivo y estén Registrados.

  2. Hola, vivo en una comunidad donde los niños menores de 14 años se bañan solos y las normas establecen que no puede hacerse sin estar acompañados de un adulto.
    La piscina esta vallada y no tenemos socorrista porque no es obligatorio.
    Mi pregunta es: ¿sobre quien recae la responsabilidad de esos niños si les pasa algo? ¿ seria responsabilidad exclusiva de su tutor que autoriza a esos niños a bañarse solos?
    Gracias

    • En este caso Lulu, la responsabilidad no recae sobre la Comunidad, que ha vigilado sus obligaciones conforme a la normativa autonómica que le corresponda. Es culpa in vigilando de los responsables del menor, en este caso, de sus padres; y en caso rocambolesco que se determine la responsabilidad civil de la Comunidad, las pólizas comunitarias suelen cubrir esta responsabilidad.

      Saludos,

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