El incumplimiento por los propietarios de las normas comunitarias de piscina

María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

Con independencia de las normas que han de cumplir las Comunidades de Propietarios con respecto a las piscinas comunitarias, para lo que habrá de estarse a la reglamentación autonómica o local, el objeto de este post es tratar las repercusiones que tendrá para los comuneros el incumplimiento de la normativa comunitaria a este respecto.

Normalmente estas reglas vienen fijadas en el denominado reglamento de régimen interior. Este documento que aparece regulado en el art. 6 LPH no requiere una forma especial de confección, siendo suficiente para su aprobación el acuerdo de la mayoría, a tenor de lo dispuesto en el art. 17, regla 7.

Además, el promotor también puede fijar unas reglas de funcionamiento de los servicios y elementos comunes, entre ellos la piscina, pero como no tiene fuerza o categoría de Estatuto, podrá ser modificado en cada Junta con el citado quorum.

Aunque no cabe la inscripción registral, como señalan, entre otras, la Resolución de la DGRN de 9 de enero de 2012 (SP/SENT/658444) y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de septiembre de 2004 (SP/SENT/62349), como sucede con cualquier acuerdo comunitario, su cumplimiento es obligatorio, y sobre ello no hay duda, como dicen las Sentencias de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 22 de junio de 2006 (SP/SENT/100016) y del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 1988 (SP/SENT/4418), pero lo mismo cabe decirse de cualquier acuerdo adoptado por la Junta, aunque no conste en dicho documento. Obligatoriedad que lo será tanto para los propietarios que lo eran cuando se redactó como para los posteriores.

La cuestión ahora es si su incumplimiento genera o puede dar lugar a sanciones.

La respuesta es negativa, pues la Comunidad carece de poder coercitivo. No obstante, en supuestos concretos, es posible que pueda imponer algún tipo de sanción, por ejemplo, pagar unos intereses por demora en el pago de las cuotas comunes, que viene siendo admitida por los Tribunales, aunque ello no debe suponer nunca un abuso o usura. En todo caso, se insiste, tan sancionable será el incumplimiento del reglamento como de cualquier acuerdo del mismo tenor de la Junta de Propietarios, pero es complicado, cuando se trata del incumplimiento de las normas referentes a piscina, pues, en este caso, suelen regular los horarios, el vestuario, etc.

Entonces, ¿qué hacer si se incumplen?

En primer lugar, habrá de estarse al tipo de infracción, pero si esta lo es simplemente vulnerando los principios básicos de convivencia o respeto al resto de los comuneros, como puede ser el tipo de vestuario, bañadores o la ausencia de estos, la Comunidad no tiene nada que hacer, pues como he señalado al principio, no tiene facultad de sanción de forma directa.

Si estas infracciones son de otro tipo, imaginemos, por ejemplo, bañarse reiteradamente fuera del horario permitido, hacer fiestas nocturnas, etc., podría aplicarse el art. 7.2 LPH, de tal manera que habría que requerir al propietario infractor y, en caso de continuar inclumpliendo, se podría actuar por vía judicial. Este artículo legal señala, como infracción máxima, la privación de la propiedad por un período de tiempo, sanción que, posiblemente en estos supuestos, puede ser excesiva y no llegue nunca a imponerse, pero seguramente tendrá condena judicial con costas, es decir, podría considerarse una “sanción económica”.

Además, estas infracciones comunitarias pueden conllevar un accidente del comunero, ¿sería responsable la Comunidad?

Imaginemos el supuesto más típico: bañarse fuera del horario de apertura de la piscina.

Esta infracción viene siendo habitual por considerar los comuneros que se trata de un elemento común y que, como tal, puede ser utilizado en cualquier momento, sin que la Comunidad pueda establecer limitaciones al respecto.

Pues bien, teniendo en cuenta que la Comunidad de Propietarios está obligada a cumplir las normas que establecen el Ayuntamiento y la Comunidad Autónoma, normas de carácter administrativo, entre las que se encuentran la obligación de socorrista y otros servicios, siempre que la piscina esté abierta, si la Comunidad ha cumplido con estas obligaciones, sería casi imposible que prosperara una responsabilidad contra ella por un posible accidente, porque no habría negligencia en las obligaciones comunitarias. El cumplimiento sería la constatación del deber de diligencia, tal y como muestra la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de junio de 2007 (SP/SENT/120942).

De tal modo que, si alguien se bañase fuera del horario, la Comunidad no sería en principio responsable en caso de accidente, pero, ¿puedo bañarme fuera del horario?

Sin querer ser restrictiva en mi respuesta, yo haría otra pregunta que quizá tenga una contestación más clara, ¿usted se pondría a colgar un cuadro a las 12 de la noche en su casa?

Si su argumento es que nunca lo haría a esas horas por respeto al resto de los vecinos, ha de tenerse en cuenta que en una Comunidad de Propietarios casi todo es un problema de convivencia.

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11 comentarios en “El incumplimiento por los propietarios de las normas comunitarias de piscina

  1. Coincido con Maria José y creo que arroja claridad sobre el sentido erróneo que observo en algunos Reglamentos de régimen interior entre otras cosas porque se parte de olvidar su jerarquía y finalidad y por ello que no pueden ser contrarios a unos Estatutos sino desarrollo de los mismos, y por otra la falta de poder coercitivo como tal de la Comunidad y por ello la necesidad de canalizar las actuaciones que se realicen al margen del Reglamento mediante los requerimientos a los infractores para poder presentar al Juez un dossier que justifique una petición de privación de uso temporal al infractor , siempre y cuando, insisto, el Reglamento no conculque la debida jerarquía normativa con los Estatutos que formen parte del título constitutivo y estén Registrados.

  2. Hola, vivo en una comunidad donde los niños menores de 14 años se bañan solos y las normas establecen que no puede hacerse sin estar acompañados de un adulto.
    La piscina esta vallada y no tenemos socorrista porque no es obligatorio.
    Mi pregunta es: ¿sobre quien recae la responsabilidad de esos niños si les pasa algo? ¿ seria responsabilidad exclusiva de su tutor que autoriza a esos niños a bañarse solos?
    Gracias

    • En este caso Lulu, la responsabilidad no recae sobre la Comunidad, que ha vigilado sus obligaciones conforme a la normativa autonómica que le corresponda. Es culpa in vigilando de los responsables del menor, en este caso, de sus padres; y en caso rocambolesco que se determine la responsabilidad civil de la Comunidad, las pólizas comunitarias suelen cubrir esta responsabilidad.

      Saludos,

  3. En la urbanizacion donde vivo me dicen que no puedo hacer barbacoa con carbon,durante 4 años nadie ha dicho nada y no estaba señalado en el reglamento como prohibición . Puedo hacer caso omiso y si lo hago cual podría ser la consecuencia?

  4. Hola, en la urbanización donde vivo tenemos piscina comunitaria y según he leido en la normativa de la Junta de Castilla y Leon sobre piscinas comunitarias no se debe meter en la vaso elementos como flotadores y hay unos vecinos que están metiendo flotadores gigantes. Se les ha advertido del peligro para los niños pequeños pero no hacen caso. Si pasa algo ¿de quien sería la responsabilidad?¿Se les puede sancionar?

    • Hola vivo en uma comunidad de 15 apts, en los cuales solo 4 no son propietarios, son de alquiler.
      El caso es que ellos tienen un contrato de arrendamiento. Y la promotora de estos 4 apts no paga la comunidad.
      El caso es que nosotros los propietario.. Venimos pagando desde hace 8 años la cominidad en si total para poder mantener los las zonas comunes que consisten en piscina, padel y jardines. Hemos denunciado desde tiempo para qie estos dueños de estos 4 apts paguen sin resultado alguno….
      Ahora cual es la cuestion. De mi pregunta…
      Yo soy propietaria, tengo 3 niños pequeños , se ha echo una reunión de vecinos donde algunos que ya estan cansados de esta situación han secidido serrar la piscina y zonas comunes de ellos mismos, sin consultar a otros propietarios.. Luego hemos exijido una reunión donde 8 propietarios votan se sierra las zonas comunes y solo 3 hemos votaso x que se abran. Ya que salimos de un confinamiento muy dificil y no queremos privarnos de vivir mal este verano teniendo unas instalaciones de las que pagamos cada mes sin falta. Pero estos otros dicen q se sierran y gana x mayoría.lo q ellos exponen es no no van a pagarle mas la fiesta a nadie.
      Pero estos inquilinos tienen un contrato. Es asi. Y si no son estos vendran otros… Es lo q digo yo.
      Hemos propuesto de que x cada piso se page solo la xantidad de 60€ q es lo que se podría para pagar la cominidad y podee mantener las zonas Comunes abiertas. Solo 60€ por piso y no han querido esta solución.. Han preferido votar al sierra de las instalaciones… Yo estoy muy enfadada ya q algunos no tienen pekes y no les importa y otros no se….
      QUE PUESO HACER???
      Pago mi comunidad soy propietaria… Que no sirve de nada al parecer.. Puedo utilizar la picina con mis pequeños pasando de mis vecinos??? O puedo tener repercusiones legales…????? Gracias x vuestro tiempo y alluda ciudadana

  5. Buenas tardes:

    No hay que esperar a que pueda ocurrir algo. Hay que actuar de inmediato contra esas conductas incívicas, pero sobretodo PELIGROSAS para el resto de usarios.

    Si tanto el presidente como el administrador de su Comunidad, no ponen orden en el tema, denuncie ante el organismo correspondiente de su Comunidad Autónoma.

    Saludos

  6. Buenas tardes,
    En mi comunidad, las normas están claramente expuestas a la entrada de las piscinas.
    El problema es el comportamiento incívico de los usuarios: orines y excrementos en la hierba, restos de heces en la piscina, marañas de pelos, bañarse en ropa interior, bebes sin pañales o con pañales no específicos para el baño en la piscina de adultos (prohibida a menores de 4 años según normas del complejo), bañarse con ropa de calle (shorts, camiseta, gorra y/o gafas), fumar en la hierba (incluídos marihuana), tomar café al borde la piscina.
    He optado por no disfrutar de la piscina ante la impasividad de la Presidencia, la Junta de propietarios, los socorristas, etc.
    He buscado información legal que pueda orientarme (les hablo desde la Comunidad Valenciana). Me da la impresión de un terrible vacío legal y normativo.
    ¿Qué se puede hacer en una situación tan lamentable como ésta?

  7. Buenas tardes:
    Recientemente he adquirido el piso donde he vivido los últimmos años.
    Somos 20 propietarios, de los cuales 17 quisieron hacer piscina en el terreno común y 3 se negaron. Finalmente se hizo.
    Se votaron normas pero muchas nadie las cumple: menores solos, cada propietario puede invitar a 2 personas (salvo alguna excepción con sentido común), no tenemos socorrista por lo que no hay horario….
    Hace unos años, uno de los 3 vecinos que no quiso hacer la piscina la está usando.
    Alega que otro vecino le invita, y el vecino que invita dice que tiene derecho a invitar a quien le de la gana.
    Algunos vecinos hemos alegado que pague lo mismo que pagamos los demás en su día para hacer uso de la misma, pero no quiere y la sigue usando. Para más inri encima se perimite el lujo de invitar a 3 amigos, alegando que les invitan otros vecinos (estos les respaldan).
    Somos varios los que no estamos de acuerdo…que se devuelva el dinero a un familiar que sí pagó en su día y que está en la misma comunidad y le invito yo por ejemplo…
    cómo se puede actuar ante esto?
    Yo no tengo ni los estatutos ni nada, cómo los puedo reclamar?
    He preguntado a al administradora quienes son los propietarios para saber a quién debo dirigirme en cada casa y no me da la información escudándose en la ley de protección de datos.
    Me gustaría que todos tuviesemos una convivencia sin problemas pero siempre hay alguno que se cree con más derechos que otro y no me parece bien…qué puedo hacer?

  8. Hola, vivo en una comunidad de 345 vecinos, con 2 piscinas. Pagamos de mantenimiento 60€ en la cuota de la comunidad, y 100€ a la hora de recoger los carnets de entrada. Al ser una comunidad con gente muy mayor, vende los carnets de entrada a terceras personas ajenas a la urbanización, que no tienen Que entrar. Hemos intentado poner foto, pero la gente mayor no quiere, esto se vota en asamblea. Que podemos hacer para impedir la entrad de gente que compra los carnets????

  9. Hola, vivo en una comunidad de 12 casas con una piscina comunitaria; una de estas casas se alquila en verano a personas del pueblo cercano (no siempre las mismas) que invitan a todo el pueblo a pasar por ella y hacen que el verano sea una tortura de gentío, alboroto e incomodidad. Al ser una piscina pequeña en cuanto hay más de 10 personas se hace insufrible. Como se podría reflejar en el reglamento interno que el uso de la misma sólo sería para los arrendatarios?, sería esto ilegal?. Otros años hemos intentado limitar el número de bañistas por casa a 6, pero entraban y salían continuamente e incluso hemos recibido agresiones verbales. Vemos que se acerca otra temporada con más demanda de la habitual en alquileres de cercanía y puesto que el dueño de la citada casa sólo la tiene como negocio, no sabemos que hacer para solucionar este problema.

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