Aplicación al ejercicio de una acción por incumplimiento del contrato de obra de los plazos de prescripción de la LOE

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Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario. Abogado

Todos los que nos dedicamos al mundo del derecho sabemos de sobra que sobre cualquier asunto siempre pueden existir distintas posturas e interpretaciones de la legislación a aplicar, dada la ambigüedad de muchas de las normas, así como el gran número de ellas, de ahí que surja la necesidad de acudir a un tribunal para que determine cual es la norma correcta que se debe aplicar y cual debe ser su interpretación.

Pero hay ocasiones, en las que nuestros tribunales dictan sentencias que no llegan a entenderse y contradicen toda la interpretación consolidada que se ha realizado, tanto a nivel jurisprudencial como doctrinal, de una situación.

En este caso, la sentencia es de la Audiencia Provincial de Badajoz de 6-3-2015, y el tema a resolver versa sobre el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción para la reclamación por la existencia de defectos constructivos en una vivienda en base a un incumplimiento del contrato de obra.

La sentencia declara que no estamos ante vicios ruinógenos , y que no es aplicación el artículo 1591 CC, al ser la obra posterior a la entrada en vigor de la LOE, debiendo ser de aplicación los preceptos de dicha norma en relación a los posibles defectos en la construcción del edificio. Hasta este punto, estamos totalmente de acuerdo.

Así, se determina la existencia de patologías constructivas detectadas, desconchones, desprendimiento de pintura y humedades y similares que no afectan a la estructura del edificio ni tienen mucha entidad o relevancia, y que la vivienda no adolece de grandes defectos.

Ahora bien, posteriormente, se establece que está ejerciendo una acción por incumplimiento del contrato de obra, y es cuando llega nuestra perplejidad, ya que el juzgador mezcla, como se suele decir comúnmente, las churras con las merinas.

Así determina que pese a ejercitarse una acción por incumplimiento del contrato de obra, no es de aplicación el plazo de prescripción general de quince años establecido en el artículo 1964 CC, sino que dicho plazo es de aplicación supletoria y que como existe una ley que establece otros plazos de prescripción diferente, en este caso la LOE, deben regir los plazos de garantía y prescripción establecidos en dicha norma.

Dicha interpretación consideramos que es errónea, ya que la LOE establece una responsabilidad por vicios de la construcción “ex lege”, no basada en una relación contractual, que puede ser reclamada, por el propietario de la vivienda ya sea el primero o los sucesivos, a los distintos agentes que han intervenido en la construcción, ya sea el promotor, el arquitecto, el proyectista, etc, sin que exista con la persona que adquiere la vivienda ningún tipo de vínculo contractual, estableciendo un plazo de garantía de uno, tres o diez años en función del tipo de defecto ante el que nos encontremos y un plazo de prescripción de dos años desde la aparición de los defectos para el ejercicio de la acción de reclamación.

Pero si la acción se basa en un incumplimiento del contrato de obra o de compraventa, al margen de que sea aplicable la LOE en relación a la reclamación a los distintos agentes por los vicios de construcción que pueda tener el edificio, dicho contrato se rige por lo establecido en el Código Civil, y por tanto, no son de aplicación los anteriores plazos, ni de garantía ni de prescripción, sino el plazo general de quince años, al no existir un plazo determinado para este tipo de acciones.

Podría determinarse que la acción por incumplimiento contractual no era la adecuada, por ejemplo, por haberse ejercitado contra algún agente de la construcción con el que no se tuviera ningún vínculo contractual, o que debía haberse ejercitado una acción de saneamiento, cuyo plazo de ejercicio es de seis meses o que realmente se estaba ejerciendo una acción basada en la LOE, y entonces si serían de aplicación los citados plazos y la acción podría declararse prescrita.

Pero estableciendo la propia sentencia que se ejercita una acción por el incumplimiento del contrato de obra, es un sin sentido, que se determine que son de aplicación los plazos de la LOE y no el plazo de quince años del artículo 1964 CC.

Existe numerosa jurisprudencia en este sentido, sirva a título de ejemplo, las siguientes resoluciones:

La acción ejercitada se basa en un incumplimiento del contrato de ejecución de obra, sin que sean aplicable los plazos establecidos en la LOE, sino el plazo de prescripción general de quince años

AP Madrid, Sec. 18.ª, 15 -7-2013. (SP/SENT/733495)

La reclamación efectuada frente a la constructora lo es en base a un incumplimiento contractual y por tanto no pueden ser aplicables los plazos de prescripción de la LOE

AP Barcelona, Sec. 1.ª, 23-11-2012 . (SP/SENT/704721)

No ha prescrito la acción de responsabilidad por el incumplimiento o cumplimiento defectuoso del contrato de obra por no haber transcurrido el plazo diez años del art. 121.20 Código Civil de Cataluña o, en su caso, el de quince años del art. 1964 CC

AP Barcelona, Sec. 13.ª, 20-4-2010. (SP/SENT/513095)

Ejercitada la acción por incumplimiento contractual por defectos en la ejecución de la obra frente al vendedor, el plazo de prescripción es de quince años, sin que sean de aplicación los plazos de la LOE

AP Salamanca, Sec. 1.ª, 27-1-2015. (SP/SENT/804020)

La acción ejercitada no se basaba en la LOE, sino en el incumplimiento del contrato, siendo el plazo de prescripción el general de quince años

AP Ciudad Real, Sec. 2.ª, 15-1-2015. (SP/SENT/802247)

La acción ejercitada se basa en la responsabilidad contractual, por lo que no son de aplicación los plazos establecidos en la LOE, sino el plazo general de prescripción de quince años

AP Baleares, Sec. 4.ª, 9-12-2014. (SP/SENT/799886)

Se ejercita la acción por incumplimiento contractual del contrato de compraventa, por lo que no son de aplicación los plazos de prescripción de la LOE, sino el plazo general de diez años que rige en Cataluña

AP Tarragona, Sec. 3.ª, 3-6-2014.(SP/SENT/777987)

La acción ejercitada no se basa en la responsabilidad derivada de la LOE, sino en un incumplimiento contractual, cuyo plazo de prescripción es de quince años

AP Huelva, Sec. 2.ª, 5-5-2014. (SP/SENT/784161)

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