Arrendatarios conflictivos y resolución del contrato

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Begoña Costas de Vicente

Directora Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

No cabe duda de que si habitamos en viviendas colindantes, todos los ocupantes del edificio, propietarios o arrendatarios, debemos tener cierto respeto hacia los demás en las actividades que realizamos para poder mantener el equilibrio en las relaciones de vecindad. Así lo establece, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2007 (SP/SENT/374890).

Pero lo cierto es que en la práctica resulta una tarea complicada, y todos conocemos, por propia experiencia o por alguien de nuestro entorno, algún vecino ruidoso o con comportamiento incívico que excede de lo tolerable, pues no es lo mismo el ruido inevitable de una lavadora o cisterna del baño, que aquellos que se producen por gritos, continuas fiestas hasta altas horas de la madrugada o el depósito de bolsas de basura en el portal, por poner algún ejemplo.  

Todo esto nos hace pensar en la importancia, desde el punto de vista del arrendador, de conocer a quién alquilamos nuestros inmuebles, pues, ante actos como los que indicamos anteriormente, el propietario sufrirá directamente las quejas de los vecinos y deberá buscar una solución para evitar continuos enfrentamientos. En primer lugar, buscará un acuerdo amistoso haciéndole ver los perjuicios de su comportamiento, pero, en caso de oposición, no le quedará otro remedio que acudir a la vía judicial interponiendo demanda de resolución del contrato de arrendamiento.

La actual Ley 29/1994, de 24 de noviembre, establece en el apdo. 2, letra e), del art. 27, que el arrendador tiene la facultad de resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En el mismo sentido se pronuncia el art. 114, causa 8.ª, del Texto Refundido de 1964, aplicable a los contratos anteriores al 1 de enero de 1995, donde señala la posible resolución por actividades inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres. Realmente la diferencia entre unos y otros se encuentra en el concepto de inmoralidad, que ya no existe en la actualidad como tal, aunque entendemos que siempre podrá encajarse dentro del concepto de “actividades ilícitas” o “molestas”, aconsejando que se incluya o pacte en el contrato la prohibición de actividades “inmorales” en virtud del art. 1.124 del Código Civil.

En cuanto a la “ilicitud” se han planteado dudas en cuanto al alcance del precepto, entendiendo que si la Ley no distingue habrá que admitir la ilicitud penal, si la actividad está penada en dicho cuerpo legal, la ilicitud civil si se dan cualesquiera de los supuestos que el Código Civil entiende como contrarios a la finalidad y esencia de los contratos. Y también existirá ilicitud administrativa, cuando no se cumpla con la normativa dictada por la Administración.

Pero el quid de la cuestión es: ¿Cuándo una actividad tiene estas características? ¿Quién la determina? La calificación habrá que buscarla en los reglamentos especiales, así como en las normas que se hayan dictado por cada una de las Comunidades Autónomas y hasta por cada Ayuntamiento en sus propias Ordenanzas. Sin embargo, en la práctica, hay que valorar las situaciones de forma individual e independiente y será el Juez el que estime en sus resoluciones si las actividades incurren en estas calificaciones.

A continuación, nombramos algunas sentencias recientes donde se puede observar la resolución del contrato por parte del arrendador por los conceptos más habituales catalogados dentro de estas actividades:

Ruidos: Se trata de una de las causas que se alegan de forma frecuente por vecinos de Comunidades de Propietarios y que el arrendador debe afrontar, claramente encajan en “actividad molesta”. Y no solo se produce en locales de negocio como bares, restaurantes y discotecas, AP Alicante, Sec. 5.ª, de 17 de enero de 2007 (SP/SENT/121874); AP Sevilla, Sec. 5.ª, de 24 de septiembre de 2004 (SP/SENT/62822) y AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, de 22 de abril de 2013 (SP/SENT/723188), sino que cada vez más sucede en las viviendas ante las distintas formas de residencia actuales como son los “pisos patera” donde residen muchas más personas de la firmante, pisos con “camas calientes” con el continuo trasiego de personas que entran y salen a todas horas, e incluso algunos ocupados por jóvenes estudiantes donde prolongan el nivel de ruidos hasta altas horas de la madrugada sin respetar el horario de descanso (AP Madrid, Sec. 19.ª, de 11 de octubre de 2007 (SP/SENT/148862). La prueba fundamental consistirá en un informe policial sobre el nivel de decibelios y si estos superan los permitidos por la normativa municipal.

– El ruido: Son múltiples las resoluciones judiciales que se han hecho eco de las consecuencias perjudiciales del ruido, y a esa tendencia no es ajeno  nuestro Tribunal Constitucional. Claramente, su Sentencia de dicho de 24 de mayo de 2001 (SP/SENT/101293) establece que una exposición prolongada a unos determinados niveles de ruido, que puedan objetivamente calificarse como evitables e insoportables, ha de merecer la protección dispensada al derecho fundamental a la intimidad personal y familiar, en el ámbito domiciliario, en la medida en que impidan o dificulten gravemente el libre desarrollo de la personalidad, siendo asimismo de público conocimiento las múltiples sentencias recaídas al respecto en el orden administrativo e incluso en el orden penal.

  – Animales: Es frecuente la tenencia de animales dentro de un piso, el problema se plantea cuando el ruido de los ladridos o bien el olor que se desprende del patio o los jardines por la falta de cuidado produce molestias al resto de propietarios, en cuyo caso el arrendador sin duda podrá resolver el contrato de arrendamiento. Así, existencia de perros, AP Murcia, Sec. 3.ª, de 2 de enero de 2003 (SP/SENT/45627) y AP Barcelona, Sec. 4.ª, de 16 de diciembre de 2008 (SP/SENT/447439); de un mono macaco, AP Asturias, Sec. 4.ª, de 26 de enero de 2010, (SP/SENT/500119), o de palomas, AP Barcelona, Sec. 4.ª, de 5 de diciembre de 2007 (SP/SENT/162435).

 – Basura: Es causa de resolución del contrato de arrendamiento la acumulación de basura, la suciedad y el mal olor. Sentencias recientes de la AP Madrid, Sec. 14.ª, de 4 de septiembre de 2013 (SP/SENT/735291), AP Valencia, Sec. 7.ª, de 9 de febrero de 2010 (SP/SENT/511154).

 – Prostitución: Cuando se acredita su ejercicio en el inmueble, con las consiguientes molestias que genera para el resto de vecinos, se las condena al cese de la actividad y se declara la resolución del alquiler. Sentencias de AP Valencia, Sec. 6.ª, de 10 de junio de 2011  (SP/SENT/650899) , AP Barcelona, Sec. 13.ª, de 10 de abril de 2013 (SP/SENT/721559) y de 28 de febrero de 2013 (SP/SENT/738151).

 – Drogas: Cuando datos objetivos constatan la existencia de drogas es causa de resolución del contrato de arrendamiento. Así, las Sentencias de AP Valencia, Sec. 6.ª, de 11 de enero de 2013 (SP/SENT/719879), AP Madrid, Sec. 21.ª, de 27 de octubre de 2011 (SP/SENT/654352), AP Ciudad Real, Sec. 1.ª, de 23 de mayo de 2007(SP/SENT/133192).

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