La necesaria regulación de los apartamentos turísticos

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Llevamos algunos meses en los que desde varios medios de comunicación, prensa e Internet, “los apartamentos turísticos” son noticia, señalando la actividad ilegal de muchos de ellos, lo que ha disparado dudas de todo tipo para muchísimos arrendadores, que ya no saben si su inmueble estaría dentro de esta clasificación, y en consecuencia, cual sería la normativa jurídica aplicable. Por poner un ejemplo, algunos propietarios se plantean si el alquiler de su vivienda durante una semana o quince días en una zona de playa se trata de un apartamento turístico, excluido de la LAU, o bien nos encontramos ante un arrendamiento de temporada del art.3.2 del citado texto legal.

Esta cuestión ya fue abordada en otro post dando lugar a un intenso debate, que surgió a raíz de la Ley 4/2013 de 4 de junio, de flexibilización y fomento del mercado del alquiler, al añadir una letra más al actual articulo 5 de la LAU 29/94, que contempla los arrendamientos excluidos. Así establecía dicho precepto: “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: … e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.” Y entonces, la pregunta era ¿cuál es este régimen especifico? Indicando, por nuestra parte, que los requisitos son los que exija cada CCAA para calificar un piso de apartamento turístico. Desde luego, lo que ya manifestamos en ese momento fue que nada tenia que ver estos inmuebles con un arrendamiento de temporada, regulado por la LAU en el articulo 3, apartado 2 , y que continúan existiendo, como literalmente expresaba el Preámbulo de la reforma de la LAU 29/94: “…. de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.”

 A nivel estatal, esta cuestión la contempla el Plan Nacional e Integral de Turismo 2012-2015, que en el epígrafe “Modificación de la legislación que afecta al turismo” en la letra D) indicaba que se está trabajando con todas las Comunidades Autónomas para que la legislación sobre apartamentos y viviendas turísticas esté lo más armonizada posible entre todas ellas.

Pues bien, poco a poco, en la línea marcada por la Ley 4/2013, que dejaba abierta a las CCAA la vía de regulación autonómica, y ante la necesidad de aclarar la situación de estos apartamentos, se están aprobando recientemente distintas normas, como sucede con el reciente Decreto de 10 de julio de 2014, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, publicado en el BOCM el 31 de julio de 2014, para dar cobertura a este tipo de alojamiento, que quedó sin desarrollo reglamentario desde la publicación del Real Decreto 39/2010, de 15 de enero, por el que se derogan diversas normas estatales sobre acceso a actividades turísticas y su ejercicio, entre las cuales figuran el Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre, de Ordenación de Apartamentos Turísticos y de Viviendas Turísticas Vacacionales, y la Orden del Ministerio de Información y Turismo de 17 de enero de 1967.

El objetivo de este Decreto es exigir unos mínimos requisitos para acabar con situaciones de intrusismo y competencia desleal, al mismo tiempo que poner freno al fraude fiscal, que denuncia la actividad hotelera. En el mismo se define que es un “apartamento turístico” y una “vivienda de uso turístico”, encontrándose la diferencia en que el primero pertenece a un edificio destinado a ese fin y con servicios complementarios propios de la industria hotelera (limpieza y lavado de ropa de forma periódica), mientras que las segundas son inmuebles independientes, alquilados por agencias o mediante páginas web, es decir comercializados por un tercero a un particular. Por tanto, la vivienda alquilada directamente entre dos partes, arrendador y arrendatario, por un tiempo corto (semana, quincena, meses), que no cuenta con otros servicios ni esta comercializada en canales de oferta turística, podemos concluir que se trata de un arrendamiento de temporada sometido a la LAU 29/94.

Al mismo tiempo, dicho precepto indica los distintos plazos de duración, la superficie y los formularios de inicio de actividad de apartamentos turísticos, así como las placas distintivas que los mismos deben exponer.

Y al igual que en Madrid, en este último año otras Comunidades Autónomas se han sumado a regular esta polémica e importante cuestión, como Aragón, Cantabria, o Murcia, para ir frenando las actividades irregulares que existían en este sector. Precisamente en Barcelona, después de los incidentes de estos últimos días por las actividades en apartamento turísticos, se han inspeccionado más pisos turísticos en la última semana que en los dos años anteriores. Así que esperemos que con la aprobación de tanta normativa, exigiendo requisitos e imponiendo sanciones, y con un mayor control de cada Ayuntamiento, este tema se vaya solucionando.

Apartamentos Turísticos: Normativa actualizada por CCAA y Comentarios

4 comentarios en “La necesaria regulación de los apartamentos turísticos

  1. Mi pregunta es:
    ¿Cómo está contemplado el alquiler de habitaciones en vivienda propia y publicitadas a través de páginas web tipo Airbnb, Windu etc?
    Gracias

  2. Perfecto, pero por ejemplo homeway podemos considerarlo un canal de oferta turística?. En su página pone alquiler de casa de vacaciones. Ahí es donde radica el problema

  3. Es lógico que se exista una regulación para evitar el intrusismo pero siempre que se defina concretamente cada situación. Me temo que lo que se consigue con la inclusión de la letra e) del artículo 5 es ofrecer la posibilidad a que cada Comunidad Autónoma lo regule mediante sus propias leyes o reglamentos.

  4. ¿qué tengo que hacer para que mis apartamentos se puedan alquilar legalmente en vacaciones? estoy un poco mareada con la información y no encuentro ninguna indicación clara…todavía no se sabe? no existe una ley clara? puedo alquilarlos mientras se concreta algo?

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