Obras del arrendatario que dan lugar a la resolución del contrato

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Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos

 Comenzamos por señalar que la normativa aplicable a esta cuestión es diferente según la fecha del contrato, así para los contratos anteriores al 1 de enero de 1995, ya sea de vivienda o de local, está recogida en el artículo 114, regla 7ª del Texto Refundido de 1964 y para los posteriores a dicha fecha se aplicará el artículo 27.2 letra d) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Ambas normas coinciden en que es necesario el consentimiento del arrendador, pues de lo contrario, la obra dará lugar a la resolución del contrato. Ahora bien, mayor precisión muestra el Texto Refundido que añade que las obras no deben modificar la configuración del inmueble o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción de la finca.

En consecuencia, las obras que realice el arrendatario deben contar con dos requisitos: la autorización del arrendador y que las mismas no afecten a la configuración. Consentimiento del arrendador para la realización de obras, que puede establecerse expresamente en una cláusula contractual, Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 1997 (SP/SENT/14473) y 9 de abril de 1996 (SP/SENT/11441), o bien existir de forma tácita por conocimiento por parte del arrendador sin oposición a éstas. Sentencias de Audiencia Provincial de Asturias, Sec.6ª, 29 de octubre de 2012 (SP/SENT/700351) y Madrid, Sec. 9.ª, 9 de junio de 2010 (SP/SENT/517673).

Pero donde realmente surge la duda es ¿qué se entiende por “configuración”? La Ley no lo expresa, pero cabe entender que la configuración de una cosa es la disposición de cada uno de sus elementos en relación con los demás, determinando su distribución, con referencia concreta a su forma, en sentido horizontal o vertical, del espacio o recinto dentro de sus paredes. De la misma forma, debe comprobarse la firmeza o el carácter permanente de la obra, pues en los casos que en los que sea fácilmente desmontable o tenga carácter movible sin que cause daños, la jurisprudencia ha venido desestimando la acción de resolución.

Si modificar la configuración está prohibido, mucho más debe serlo, y lo es, el hecho de que el arrendatario haga obras que atenten contra la estructura de la vivienda o del edificio. Cuando esto ocurre, además de la posibilidad de resolver, el arrendador está facultado para exigir de inmediato la reposición de las cosas al estado anterior y, aunque el precepto no lo diga expresamente, a exigir, llegado el caso, los correspondientes daños y perjuicios ocasionados en la propia finca o a terceros.

 A la vista de todo ello, deberá estudiarse caso por caso, y valorar la entidad de la obra respecto del conjunto de la vivienda o local, pues incluso nadie puede impedir al arrendatario realizar reformas que podrían exigirse al arrendador como obras necesarias de conservación, por lo que hay que acudir a la doctrina que nos señala la jurisprudencia. Exponemos a continuación un listado de las obras o reformas más habituales y cual es la postura mayoritaria de los Tribunales.

Adaptación de negocio: El Tribunal Supremo ha dictado resoluciones sobre esta cuestión, entendiendo que si las obras no son gravosas ni perjudiciales o bien se autorizaban en el contrato, pueden realizarse por el arrendatario sin dar lugar a la resolución, STS 19 de diciembre de 2008 (SP/SENT/440490). Otro tema es que las mismas se hagan una vez hayan transcurridos bastantes años, pues en ese caso ya no se entienden de adaptación, STS 19 de abril de 2013 (SP/SENT/718483).

 Aire acondicionado: El casi unánime criterio de las Audiencias Provinciales es que la instalación de aparatos de aire acondicionado no modifica la configuración de la vivienda, ya sea colocado en un balcón comunicándolo con el interior mediante un tubo, Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 25.ª, 12 de septiembre de 2011 (SP/SENT/646145), ni anclado a las paredes por una estructura metálica, Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 14.ª, 29 de septiembre de 2006 (SP/SENT/99762).

 Ampliación del espacio: Es causa de resolución la construcción de nuevas habitaciones, la unión de locales ampliando claramente la superficie arrendada. Sentencia de TS 14 de octubre de 2009 (SP/SENT/482073) y 6 de marzo de 1997 (SP/SENT/12733).

Cocina: La mayoría de sentencias consideran que no es causa de resolución las obras como cambiar el calentador de butano a gas, Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja, Sec. 1.ª, 6 de junio de 2013 (SP/SENT/728706), o la sustitución de mobiliario de cocina, Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 4.ª, 10 de diciembre de 2009 (SP/SENT/501558).

Cuarto de baño: En esta cuestión no existe una postura clara de los Tribunales, pues existen resoluciones a favor y en contra. Así, algunos señalan que la modificación del baño, la sustitución de sus elementos y el traslado del WC dará lugar a la resolución del contrato. Sentencias de Audiencia Provincial de Asturias, Sec. 6.ª, 29 de octubre de 2012 (SP/SENT/700351), Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 14.ª, 17 de diciembre de 2009 (SP/SENT/501590), traslado del WC y aplacamiento con pladur, Audiencia Provincial de Valencia, Sec. 6.ª, 21 de septiembre de 2004 (SP/SENT/716758). Por el contrario, estiman algunos Tribunales que no es causa de resolución la sustitución de una bañera por una ducha, Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 11.ª, 5 de abril de 2013 (SP/SENT/722718) y Audiencia Provincial de Murcia, Sec. 4.ª, 18 de abril de 2011 (SP/SENT/630852).

Estructura: Las resoluciones estiman por unanimidad que si las obras realizadas por el arrendatario sin consentimiento afectan a la estructura del inmueble son causa de resolución del contrato. TS, 10 de mayo de 1999 (SP/SENT/16326), y Audiencia Provincial de Alicante, Sec. 5.ª, 27 de mayo de 2009 (SP/SENT/465879).

Tabiques y muros: La realización de obras en un muro de la finca, como en el interior del edificio, que implican movimiento de vigas afectan a la estructura y dan lugar a la resolución del contrato de arrendamiento. Así lo establece la mayoría de la jurisprudencia, Sentencia de Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 4.ª, 25 de febrero de 2011 (SP/SENT/718724) y Audiencia Provincial de Murcia, Sec. 3.ª, 16 de abril de 2007 (SP/SENT/129581).

Ahora bien, si se trata un tabique de pladur, la cuestión es distinta, y no produce la resolución. Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sec. 7.ª, 17 de septiembre de 2007 (SP/SENT/163469) y Audiencia Provincial de Albacete, Sec. 2.ª,16 de junio de 2006 (SP/SENT/96018).

Terrazas: Existen resoluciones a favor y en contra, no hay un criterio determinado pues depende de si la obra o cerramiento afecta a la configuración del edificio y la entidad de la misma y su proporción. Sentencia de Tribunal Supremo, 30 de julio de 2004 (SP/SENT/62252) y Audiencia Provincial de Granada, Sec.3.ª, 22 de diciembre de 2011 (SP/SENT/693570).

Aspecto importante en este tema de la resolución por obras inconsentidas, es que si la obra o la instalación viene impuesta por la autoridad judicial o administrativa, no será causa de resolución. Sentencias de Tribunal Supremo, 6 de mayo de 1997 (SP/SENT/13047) y Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 19.ª, 15-7-2010 (SP/SENT/523037).

Otras cuestiones a la hora de decidir por parte del arrendador la resolución del contrato, es que hay que demostrar que las obras fueron realizadas por el arrendatario actual y no por el que precedió en el arrendamiento, Sentencia de Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de octubre de 2009 (SP/SENT/488756) y Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 12.ª, 31 de enero de 2006 , SP/SENT/84178), siendo la carga de la prueba a cuenta del arrendador. Para ello podrá aportar dictamen pericial sobre la situación actual del inmueble, declaraciones de testigos, solicitar reconocimiento judicial etc.

En cuanto al plazo que tiene el arrendador para solicitar la resolución del contrato por obras no autorizadas por el arrendador, la Ley no lo regula, pero es criterio unánime en la jurisprudencia el plazo de 15 años, aplicando la regla general del artículo 1964 del Código Civil. Resoluciones de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13.ª 20 de noviembre de 2009 (SP/SENT/494962) y Audiencia Provincial de Valencia, Sec. 8.ª, 16 de junio de 2009 (SP/SENT/468069).

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2 comentarios en “Obras del arrendatario que dan lugar a la resolución del contrato

  1. Nuevamente “cae” en mis manos un artículo de arrendamiento y me doy cuenta de lo mucho, y bueno, de representa este blog; asi pues, vaya por delante mi reconocimiento a todos lo que participan.
    Dicho esto, y entrando en materia, una duda que planteo: cómo compaginar el cocepto arrendaticio de “configuración” con el mismo concepto, en el marco de propiedad horizontal? Es decir, cabría argumentar la resolución contractual por obras que supongan alteración de la configuración bajo un criterio específico establecido por la Comunidad donde se ubique la vivienda objeto de arrendamiento?
    Atte.,

  2. Punto de recarga para vehículos eléctricos, ¿que os parece?

    No se necesita autorización de la comunidad de vecinos según la Ley de Porpiedad Horizontal (Ley 19/2009) y tampoco afecta a la vivienda (contador digital, cuarto contadores, techo garaje y columna garaje no son propiedad del arrendador), por lo que entiendo no se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos.

    Tendría que cumplir el REBT y poco más. Saludos.

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