Alquiler en primera línea de playa, ITP incluido en el precio

Samuel de Huerta Hernández

Director de Sepín Fiscal. Abogado

Aunque no se conozca de común, todo arrendamiento de un inmueble que se encuentre exento de tributar por el Impuesto sobre el Valor Añadido y cuyo destino principal sea el de vivienda, habrá de ser objeto de tributación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Así queda preceptuado en el art. 7.1 b) del RDLeg. 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que indica que “Son transmisiones patrimoniales sujetas (…) B) La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos”.

Por lo tanto, una de las primeras consideraciones en el momento de planificar la temporada de verano será saber si nos encontramos ante una modalidad de arrendamiento que quede sujeta al ITPO.

En términos generales, quedarán sujetas al impuesto las operaciones arrendaticias exentas del IVA, bien porque no sea un arrendamiento de vivienda, bien porque en la operación intervenga al menos un empresario o profesional. Consecuentemente, constituye un arrendamiento sujeto a ITPO el de una vivienda entre particulares, con independencia de que su duración se fije en días, semanas, quincenas o meses, o el lugar donde se encuentre el inmueble, primera línea de playa o en el centro urbano más alejado de la costa.

¿Quién ha de abonar el impuesto en los arrendamientos de inmuebles?

El obligado a la liquidación y abono del impuesto es el arrendatario (art. 8 Ley del ITPyAJD), por lo tanto, habrá de ser la persona que planifique su merecida estancia vacacional en el lugar idílico seleccionado la que cuente con un “exceso de equipaje” en el coste del apartamento, salvo que (raro se nos antoja) el arrendador/propietario anticipe dicho tributo incluyendo su importe en la renta a abonar.

¿Cómo se calcula la base impositiva del tributo?

Para el cálculo de la base, se establecen dosformas:

a) General, para supuestos en los que se conoce la duración del contrato. La base imponible del ITP la compondrá la cantidad total de renta a satisfacer por todo el período de duración del arrendamiento.

b) Especial: En el caso de no constar la duración del arrendamiento la base imponible estará compuesta de la renta exigible en un período de seis años.

En el caso del arrendamiento de fincas urbanas sujeto a prórroga forzosa este período para el cálculo de la base imponible será de tres años.

¿Cuánto sumará el impuesto al precio del alquiler entonces?

Este incremento en el alquiler o cuota tributaria del ITP, salvo regulación autonómica, será el resultado de aplicar a la base del impuesto anteriormente establecida la siguiente tarifa (art. 12 Ley ITP-AJD):¿Quién ha de abonar el impuesto en los arrendamientos de inmuebles?

El obligado a la liquidación y abono del impuesto es el arrendatario (artículo 8 Ley del ITP-AJD), por lo tanto, habrá de ser la persona que planifique su merecida estancia vacacional en el lugar idílico seleccionado la que cuente con un “exceso de equipaje” en el coste del apartamento, salvo que (raro se nos antoja) el arrendador/propietario anticipe dicho tributo incluyendo su importe en la renta a abonar.

 ¿Cómo se calcula la base impositiva del tributo?

Para el cálculo de la base, se establecen dos formas:

a)    General, para supuestos en los que se conoce la duración del contrato. La base imponible del ITP la compondrá la cantidad total de renta a satisfacer por todo el período de duración del arrendamiento.

b)    Especial:

–     En el caso de no constar la duración del arrendamiento la base imponible estará compuesta de la renta exigible en un período de seis años.

–     En el caso del arrendamiento de fincas urbanas sujeto a prórroga forzosa este período para el cálculo de la base imponible será de tres años.

 ¿Cuánto sumará el impuesto al precio del alquiler entonces?

Este incremento en el alquiler, o cuota tributaria del ITP, salvo regulación autonómica, será el resultado de aplicar a la base del impuesto anteriormente establecida la siguiente tarifa (artículo 12 Ley ITP-AJD):

 Hasta 30,05 euros  0,09 euros
 De 30,06 a 60,10 euros  0,18 euros
 De 60,11 a 120,20 euros  0,39 euros
 De 120,21 a 240,40 euros  0,78 euros
 De 240,41 a 480,81 euros  1,68 euros
 De 480,82 a 961,62 euros  3,37 euros
 De 961,63 a 1.923,24 euros  7,21 euros
 De 1.923,25 a 3.846,48 euros  14,42 euros
 De 3.846,49 a 7.692,95 euros  30,77 euros
 De 7.692,96 euros en adelante  0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción

¿Cómo se liquida y abona?

Mediante la utilización de efectos timbrados en los arrendamientos de fincas urbanas o en metálico en dependencias de la Agencia Tributaria cuando en la constitución de arrendamientos no se utilicen efectos timbrados para obtener la cuota tributaria cumplimentando el modelo 600.

Por lo tanto, corolario a lo indicado, dado que existe una sujeción tributaria de los arrendamientos de inmuebles en general, lo que incluye este tipo de arrendamientos específicos que se destinan al turismo y el importe del impuesto es relativamente mínimo respecto a lo que supondrá garantizar una seguridad y tranquilidad del deseado descanso, no podemos más que recomendar su liquidación y abono.

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