El certificado de eficiencia energética de los edificios

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario. Abogado

La verdad que no se puede negar la voluntad que está poniendo en estos momentos el legislador para intentar regular aspectos que favorezcan los intereses de los consumidores, por lo menos en cuanto al número de normativa, siendo ya discutible la verdadera eficacia que tendrán desde un aspecto práctico.

De esa voluntad por dictar normas, ha aparecido una nueva, el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, cuya finalidad principal, es que los compradores o usuarios de una vivienda puedan tener conocimiento del nivel de eficiencia energética del edificio con anterioridad a su compra o arrendamiento, y de esa forma poder valorar y comparar antes de decidirse por una u otra vivienda, y que tiene como objetivo el que se consiga la construcción de edificios cada vez más eficientes desde el punto de vista energético y que las construcciones ya existentes  puedan adoptar medidas para mejorar dicha eficiencia.

Lo primero que hay que indicar, es que esta norma no regula aspectos técnicos ni requisitos básicos que deben cumplir los edificios de nueva construcción, que vienen regulados en el Código Técnico de la Edificación, ni respecto de los edificios ya existentes a los que será de aplicación la normativa correspondiente en el momento de su construcción, sino que lo que regula, es que dando por hecho el cumplimiento de dichos requisitos básicos aplicables cuando van a ser o fueron construidos, ya que sino no se obtendrían las oportunas licencias, es el grado, por encima de los mínimos exigidos, de eficiencia energética que dicho edificio tiene en relación con los parámetros actuales, y una vez obtenido, se le otorga una calificación que queda reflejada en el certificado.

Dicho certificado es de obligada obtención, a partir del 1 de junio de 2013, tanto para la celebración de un contrato de compraventa como para los contratos de arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha, siendo el procedimiento a seguir el establecido a lo largo de todo el articulado, pero debiendo tener en cuenta como premisa principal, que la obligación viene referida únicamente a la obtención del certificado, sin que el propietario del inmueble quede obligado o deba adoptar ni realizar ninguna obra para mejorar la calificación obtenida, ya que como hemos dicho, se entiende o presupone que el edificio cumple con los requisitos mínimos establecidos en su normativa de aplicación.

Lógicamente los edificios más antiguos obtendrán una calificación inferior a los de nueva construcción, ya que en el momento de su ejecución, o no existía una regulación sobre esta materia o si existía, no regulaba tantos aspectos como en la actualidad, por lo que va a existir una gran diferencia entre la calificación que obtenga un edificio dependiendo del momento en que fue construido, si bien para los edificios ya existentes se realizará un documento de recomendaciones para que pueden mejorar su eficiencia energética.

Por otro lado, nos surgen varias dudas de las consecuencias que pueda desde el punto de vista civil, en relación con los contratos, ya sean de compraventa o de arrendamiento, el incumplimiento de los preceptos establecidos en dicho Real Decreto.

Así, si pese a no haberse obtenido el certificado se celebra un contrato de compraventa: ¿ Se podrá inscribir en el Registro o es necesario dicho documento para su inscripción? ¿Se podrá alegar como un incumplimiento grave y resolver el contrato? ¿Se podrá subsanar su falta de obtención en un momento posterior a la perfección y consumación del contrato? ¿Si con posterioridad a la compraventa se comprueba que la calificación que debe tener el edificio no es acorde con la reflejada en el certificado, se considerará como un vicio oculto siendo aplicables los preceptos sobre el saneamiento? ¿Se podrá reclamar algún perjuicio al vendedor?

Y en relación a los contratos de arrendamiento, las preguntas podrían ser similares:

¿Qué pasa si se arrienda una vivienda que no cuenta con el certificado de eficiencia energética? ¿Se puede obtener con posterioridad a la celebración del contrato? ¿Podrá realizarlo el arrendatario y luego solicitar su abono al arrendador? ¿Será causa de resolución del contrato si se comprueba que la calificación reflejada en el certificado no es conforme con la realidad? ¿Puede el arrendatario realizar obras para la mejora de la eficiencia energética de la vivienda arrendada?  ¿En caso de que el arrendador realice obras, estamos ante unas obras de mejora o de conservación?

En fin, que habrá que esperar a la entrada en vigor de la norma y ver los posibles supuestos que se podrán dar y las consecuencias que podrán tener sobre los contratos.

Por último, indicar que tanto las infracciones como las sanciones en relación con el certificado de eficiencia energética han sido reguladas respectivamente en las disposiciones adicionales tercera y cuarta de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

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2 comentarios en “El certificado de eficiencia energética de los edificios

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