El concurso de acreedores del promotor y la posibilidad de resolver el contrato de compraventa de vivienda por el comprador

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario. Abogado

Un gran problema que se está dando hoy en día en el sector inmobiliario y con el que se encuentran los compradores de una vivienda en construcción es el referido a la declaración del concurso de acreedores del promotor-vendedor con anterioridad a la entrega del inmueble.

Ante esta situación el comprador se encuentra con que ha entregado ya unas cantidades a cuenta del precio, la vivienda no se encuentra terminada y por tanto se ve sin dinero y sin casa y en muchos casos sin perspectivas de recibirla.

Muchos de esos compradores optan por instar la resolución judicial del contrato por incumplimiento del vendedor, pero ahí es donde vienen los problemas, ya que hay que distinguir si la acción de resolución se interpone tras la declaración del concurso pero en base a un incumplimiento anterior o si dicho incumplimiento se ha producido una vez declarado en concurso el promotor.

La polémica surge en el primero de los casos, es decir, cuando una vez declarado el concurso, el comprador ejerce la acción de resolución en base a un incumplimiento anterior, ya que la jurisprudencia no sigue un criterio unánime en esta cuestión.

Lo primero que hay que indicar, es que según establece el artículo 61 LC, la declaración de concurso no afecta a la vigencia de los contrato con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte.

El concurso de acreedores en el Tribunal Supremo

Por otro lado el artículo 62 determina que la declaración de concurso no afectará a la facultad de resolución de los contratos a los que hace referencia el apartado 2 del artículo 61 por incumplimiento posterior de cualquiera de las partes, y si se trata de contratos de tracto sucesivo, se podrá instar la resolución cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaración de concurso.

La postura mayoritaria entre las Audiencias Provinciales y la doctrina, con aplicación literal de la Ley, es la que mantiene que el contrato de compraventa de vivienda, pese a que se trate de una vivienda futura con un pago fraccionado, es un contrato de tracto único, y por tanto sólo será posible su resolución cuando el incumplimiento se produzca en un momento posterior.

AP A Coruña, Sec. 4.ª, 16-3-2012 (SP/SENT/670114), AP A Coruña, Sec. 4ª, 7-9-2011 (SP/SENT/647311), AP Madrid, Sec. 28.ª, 7-11-2011(SP/SENT/656543)

Poniendo un ejemplo, si una vez cumplido el plazo de entrega de la vivienda, esta no se ha entregado y posteriormente el promotor entra en concurso, el comprador no podrá instar la resolución al estar ante un incumplimiento producido anteriormente a la declaración, mientras que si el plazo de entrega se cumple una vez declarado el concurso y no se produce la transmisión del piso, dicho incumplimiento es posterior y si se podrá solicitar la resolución.

Otras Audiencias, por el contrario, optan por la posición que defiende que si es posible instar la resolución aunque se base en un incumplimiento anterior, dando como fundamentos para defender su criterio, en primer lugar el hecho de que no exista un prohibición expresa en la Ley Concursal que prive al comprador de su facultad resolutoria establecida en el artículo 1124 CC, o la imposibilidad de obligar al comprador que ha cumplido con sus obligaciones a mantener el contrato de compraventa de manera indefinida cuando es prácticamente imposible que el concursado pueda cumplir con sus obligaciones.

Juzgado de lo Mercantil Madrid, n.º 6, 27-9-2010 (SP/SENT/627627), AP Asturias, Sec. 1.ª, 20-4-2012 (SP/SENT/674363), AP Alicante, Sec. 8.ª, 22-7-2011 (SP/SENT/645273).

Desde luego, ambas posturas cuentan con sus seguidores y detractores, si bien, nos parece acertado el criterio mayoritario, ya que aunque pueda parecer que estamos ante una situación injusta, por el hecho de verse los compradores de la vivienda inmersos en una circunstancia en la que no tienen culpa alguna, cuando han cumplido con sus obligaciones contractuales y se encuentran con la imposibilidad de disponer de su piso, hay que tener en cuenta que existen más acreedores de promotora que se declara en concurso, que tienen el mismo derecho y necesidad de cobrar sus créditos, y que de igual forma se ven en una situación angustiosa, por lo que no sería ajustado a los principios rectores de nuestro derecho el conceder una posibilidad al comprador de la vivienda que no le viene establecida por ley, y que le podría favorecer en detrimento de terceros.

Sea de una forma o de otra, si bien, como indicamos de forma mayoritaria se opta por la primera opción, hay que tener en cuenta que aunque exista un incumplimiento posterior, eso no quiere decir que se vaya a conceder la resolución, ya que será el juez  en interés del concurso, el que decida si se acuerda la resolución o el cumplimiento del contrato.

AP Barcelona, Sec. 15.ª, 28-3-2012 (SP/SENT/672540), AP Valencia, Sec. 9.ª, 21-2-2011 (SP/SENT/629576), AP Valencia, Sec. 9.ª, 13-10-2010(SP/SENT/540149).

One thought on “El concurso de acreedores del promotor y la posibilidad de resolver el contrato de compraventa de vivienda por el comprador

  1. Tengo un contrato de compraventa de una vivienda en construcción, he anticipado una cantidad de la que tengo un aval de una entidad bancaria. El constructor se declaró en concurso de acreedores y paró la construcción hace un año.
    Me informa la entidad bancaria que el juez le ha asignado a ellos como promotores, quedándose con el solar y la estructura edificada, está en negociación con otra constructora que quieren terminar la obra al final de 2017 (seis meses posterior a la fecha de entrega de vivienda del contrato) y hasta la fecha está parada la obra; me informa que harán algunas modificaciones en las calidades que figura en mi contrato; me da opción a cobrar el aval cuando yo lo ordene si opto por rescindir el contrato aún sin cumplir la fecha de entrega de la vivienda.
    Mi pregunta es si el contrato es valido en su totalidad en cuanto a precio y las calidades contenidas; si observo que algunas calidades son inferiores me tienen que indemnizar.
    Gracias, un saludo

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