El verano, ¿es el mejor momento para celebrar Juntas de Propietarios?

María José Polo Portilla
Directora de Sepín Propietat Horitzontal

Tratando este tema en el régimen de propiedad horizontal en Cataluña, diríamos que es la fecha indicada para hacerlo en las viviendas vacacionales y no en las habituales.

Aplicando el art. 553.20 del CCCat, la ley no establece, como tampoco lo hace la LPH, un momento determinado en el que se deben celebrar, luego no existen unos meses concretos, pudiendo hacerse en cualquiera del año y, desde luego, en los del verano.

No obstante, ¿es este el momento adecuado para celebrarse?

 La respuesta sería afirmativa si se trata de residencias vacacionales, en las que la mayoría de los miembros solo se encuentran en ellas en los meses de verano, máxime teniendo en cuenta que, según establece el art. 553.21.4.c) del CCCat, la Junta ha de celebrase “en un municipio de la comarca donde se halla la finca” , es decir si la finca esta en Cadaqués, por ejemplo, no podrá celebrarse en Barcelona pese a que la mayoría de los miembros residan en esta localidad durante el resto del año.  Es, por tanto,  un punto a favor para la citada celebración en los meses de verano en este tipo de Comunidades.

Con respecto al resto de las fincas, dependerá del supuesto concreto, pues estamos a favor de que los asuntos comunitarios no queden en suspenso por el hecho de que la mayoría de los propietarios no estén en la finca, pensemos en temas puntuales o de temporada, tales como contratación de socorristas o asuntos relacionados con la piscina; la Junta se podrá reunir y adoptar este tipo de decisiones, pero, ¿se puede intentar adoptar acuerdos que durante el año fue imposible de conseguir?, es decir, ¿se puede intentar eludir a la mayoría de los propietarios?

Puede hacerse, pero veamos las posibles dificultades:

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La convocatoria. Si la hace el Presidente no habrá ningún problema, pero si son los propietarios, en el régimen catalán. deberán concurrir la cuarta parte de los propietarios, que representen una cuarta parte de las cuotas, es decir, se deben reunir ambos quórum, como establece el art. 553.20.2., lo que resultará más complicado.

– El plazo de ejecución. A  tenor de lo preceptuado en el art. 553-29 CCCat, los acuerdos son ejecutivos no desde el momento de la adopción sino inmediatamente después de que el acta haya sido notificada a los propietarios, es decir, que los acuerdos adoptados a la Junta están supeditados a la citada notificación, cosa que parece aplicarse tanto para los comuneros presentes como para los ausentes.

Este precepto, no obstante, tiene sus puntos a favor y en contra pues si bien, en principio, puede considerarse, que tiene un fin de garantía para los propietarios, que no estarán vinculados por el acuerdo hasta que no tengan conocimiento del mismo, es incompleta, desde nuestro punto de vista, ya que al no hacer referencia a la forma de notificar (domicilio, tablón de anuncios), se está abriendo la puerta para que cualquier propietario indique que no cumple con los acuerdos adoptados (incluso el pago de cuotas) porque no se le ha notificado el Acta, por lo que la Comunidad, para evitar problemas de este tipo, tendría que hacer la remisión por conducto fehaciente, con los correspondientes gastos.  Además, otra problemática añadida, será la negativa del Presidente/a y el Secretario/a firman el acta o remitirla  en plazo.

El criterio mantenido por Sepín, es que no se puede paralizar la Comunidad por lo que habrá que considerar,  que la carga de la no recepción sea del propietario y que los acuerdos son exigibles, pues según, lo expuesto, ni tan siquiera serían ejecutivos para los propietarios que asistieron y dieron su plena conformidad.

Es cierto, repetimos, que a la Comunidad le basta con justificar que ha llevado a término la remisión por cualquier medio de prueba admitido en derecho, es decir, cumple con la transmisión, aunque no haya sido recogido por el propietario.

Ahora bien,  si realmente existe un problema comunitario y estas reuniones pretenden hacerse en perjuicio de la mayoría, en caso extremos, estamos pensando de casos muy específicos, los propietarios ausentes podrían notificar como domicilio otro distinto al de la finca para, incluso en el extranjero (art. 553.21.2) de este modo, evitar una rápida notificación.

En cualquier caso, lo que esta claro es que, como suele ser lo normal, si no se ha notificado otro domicilio, se deberá enviar al elemento privativo del que es titular en la finca cada propietario,( art. 553.21.2), la repetida notificación puede ser rápida, bastando, si esta es la forma habitual, con el buzoneo del acta, luego el resultado puede ser el mismo que si la ejecución fuese en el momento de la celebración de la Junta.

Hemos de recordar, por último, que en los acuerdos en los que se requiere unanimidad o mayorías cualificadas, en necesario contar con la totalidad de los propietarios, también con el voto de los ausentes, computándose como favorables si no se oponen en el plazo de un mes desde el momento de la notificación.

– Además, si se consigue la ejecución, lo que será la regla general por lo que acabamos de exponer, hay que tener en cuenta que existe la posibilidad de revocación de los acuerdos. La Junta de Propietarios es soberana y puede acordar cualquier asunto de su competencia, con el quórum correspondiente, pero a la vez tiene capacidad para revocar el mismo en Juntas posteriores, con la salvedad de que ya hubieran causado estado, es decir, se hubieran ya llevado a la práctica en beneficio general o de cualquier comunero.

Todo ello sin perjuicio,  del derecho de impugnación que establece el art. 553.31 del CCCat.

Para un estudio completo de este tema, os recomendamos nuestra Selección de Jurisprudencia «La Junta de Propietarios: Convocatoria, asistencia y actas«:

Junta de Propietarios

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