El inolvidable “Decreto Boyer”

Comparte en tus redes
Share on Facebook0Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn7Share on Google+1Email this to someonePrint this page

 Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Hay personas que dejan huella, que pasan por la vida trabajando fuerte, luchando por lo que creen e intentando hacer modificaciones en aquello que está en su mano. Algunos lo consiguen y otros no, unos aciertan en sus propuestas y otros no, y claro está, no siempre a gusto de todos, pero de lo que no hay duda es que en el ámbito de los arrendamientos urbanos, Miguel Boyer no pasó desapercibido, pues bajo su mandato se firmó el famoso Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril de medidas de política económica, que lleva su nombre, y que marcó un antes y un después en los contratos de arrendamientos urbanos.

Tal precepto con entrada en vigor el 9 de mayo de 1985 suprimió la prórroga forzosa obligatoria para el arrendador y a voluntad del arrendatario que el Texto Refundido de 1964, en el articulo 57, había establecido.

Señala el articulo 9 del Decreto Ley:

1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil.

2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos.

Pues bien, aún habiendo transcurrido prácticamente treinta años desde entonces, a día de hoy, al interpretar los contratos hay que tener presente siempre esta fecha, 9 de mayo de 1985, pues dependiendo de la misma, si un arrendamiento es posterior o no, la duración será una u otra. Precisamente la actual Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre, en sus Disposiciones Transitorias divide los contratos en función de esta trascendental fecha, “contratos de arrendamiento posteriores al 9 de mayo de 1985” en su Disposición Transitoria Primera; “contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985” en la Disposición Transitoria Segunda y “contratos de arrendamiento de local anteriores al 9 de mayo de 1985” en la Disposición Transitoria Tercera.

Haría mucha falta que actualmente alguno de nuestros gobernantes se atreviera a tomar alguna decisión de este tipo, hacer una legislación única para todos los contratos, oportunidades ha habido, recientemente con la Ley 4/2013 de 4 de junio que reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos, y así zanjar de una vez por todas la duración de aquellos contratos que, aún siendo posteriores a este famoso Decreto Boyer, pactaron prórroga forzosa. No hay que olvidar que son bastantes los arrendadores que no tuvieron presente el cambio que introdujo este Decreto Ley, y por desconocimiento, o por copiar modelos de contratos anteriores se han encontrado con la temida prórroga forzosa.

Hasta ahora nadie ha seguido su ejemplo, continuamos con la existencia de muchos contratos bajo el régimen de la prórroga forzosa posteriores al 9 de mayo de 1985, los cuales por el contrario han sido objeto de recientes y polémicas sentencias del Tribunal Supremo (Post Diciembre 2013) que más que aclarar hasta el momento han llevado a bastante confusión, pues la duración dependerá de si es vivienda o es local, y éste último a su vez si es persona física o jurídica. Así existen resoluciones que establecen la aplicación del plazo de treinta años del usufructo del art. 515 del Código Civil y alguna que remite a la Disposición Transitoria Tercera (por la que se rigen los anteriores a 9 de mayo de 1985) en cuyo caso estos contratos finalizarían el próximo 31 de diciembre de 2014.

 Esperemos que los legisladores, al analizar ahora la trayectoria y el trabajo de Miguel Boyer, caigan en la cuenta de la necesidad de solucionar temas sociales importantes, como unificar en un único Texto Refundido todos los arrendamientos y que no haya que acudir a cuatro normativas vigentes y diferentes según la fecha (Post Abril 2013) . ¿Alguien lo intentará?

Para un estudio completo, recomendamos nuestros Cuadernos Jurídicos de noviembre de 2014 y febrero de 2015, donde analizamos de manera pormenorizada el vencimiento de los contratos de local de negocio y el vencimiento de los contratos de arrendamiento de vivienda:

Vencimiento contratos local de negocioVencimiento contratos de arrendamiento de vivienda

Comparte en tus redes
Share on Facebook0Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn7Share on Google+1Email this to someonePrint this page

5 comentarios en “El inolvidable “Decreto Boyer”

  1. En primer lugar y aunque puede entenderse que sigo el habitual iter en este tipo de sucesos, mi sentido pésame a los familiares del señor Boyer. Y que él descanse en paz.

    Y en cuanto al fondo, aceptar, claro, que la conocida como “ley Boyer” supuso un hito en su momento. Y así cuando a los despachos profesionales llegaban asuntos relacionados con arrendamientos de inmuebles lo primero que se hacía ver si el contrato se había perfeccionado antes o después de la citada ley… Y a partir de ahí, pues a estudiar el caso. ¿ Se acabaron los problemas a partir de la entrada en vigor de la citada ley ? Pues no. Y es que evidentemnente la nueva norma era una más -importante, sí – entre otras tantas que regulaban la materia. Y así seguimos. ¿ Dónde está el problema ? Pues a mi modesto juicio (que cambiaría inmediatamente después de una oferta mejor fundada en derecho) los problemas vienen por la superabundancia de leyes (y digo ahora leyes en sentido lato y no estricto). Es lo que muchos han denominado “selva legislativa” y otros (con quizás expresión menos digerible) “diarrea legislativa”. El panorama fue, es y ojalá se corrija la tendencia, si no deprimente, cuanto menos, complicado. Incluso a veces ni se respeta la “jerarquia” de las normas: Un decreto contradice (incluso expresamente) lo que sobre una determinada materia dice la ley; una O.M. se “carga” el preexistente decreto y/o ley, etc. Que el jurista ha de conocer lo de ayer y lo de hoy, es claro (única forma de luego “interpretar bien” la norma a aplicar a la luz de lo que recoge el Art. 3 del Código civil, pero eso es una cosa y otra muy distinta que el legislador (vuelvo al sentido amplio) no posibilite aquella “selva y/o diarrea legislativa que he referido líneas más arriba. Corolario: sí a la unificación normativa de que nos habla el post de hoy. Ah otra cosa: si me he ido por las ramas o, como decimos por mi tierra por “los cerros de Ubeda” o incluso el planteamiento que hago no se sostiene, pues pido disculpas…

  2. Las disposiciones transitorias de la LAU de 1994 referentes a los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985 son también aplicables a los arrendamientos posteriores que se sujetaron al régimen de prórroga forzosa, ya que así lo estableció el Tribunal Supremo en la STS 831/2011.

    • La sentencia del TS de 17 de noviembre de 2011 contempla efectivamente la aplicación de la D.Transitoria Tercera a un contrato de arrendamiento de local posterior al 9 de mayo de 1985 con pacto de prórroga, tratándose de arrendatario persona jurídica. Pero cuando estamos ante un local arrendatario persona física otra sentencia TS posterior, de 12 de noviembre de 2012 remite al plazo de 30 años del usufructo. Necesitamos que el Tribunal Supremo se pronuncie con un criterio firme.

      • Gracias por tu respuesta, Begoña.

        No creo que sean cuestiones incompatibles: Un criterio para personas físicas y otro para personas jurídicas, al igual que establece la DT3ª LAU.

        Si en caso de persona física se prorroga automáticamente hasta su jubilación, la determinación de un horizonte temporal concreto (30 años) creo que es un buen criterio para no dejar la vigencia del contrato al arbitrio de una de las partes.

  3. Estimada Begoña, sin duda el señor Boyer y su decreto han dejado huella en este país.
    El artículo 7, que amplió la desgravación por compra de vivienda habitual a cualquier cantidad de vivienda y para cualquier uso, supuso el principio de nuestra burbuja (no hay más que ver un gráfico de precios de antes y después), además de cimentar la economía de ladrillo que ha convertido nuestra crisis en insalvable (una vez reventada la burbuja por otra disposición infame, la Ley de Suelo de Zapatero). Desgravar al especulador, qué brillante idea… Qué distinto sería hoy nuestro país si ese artículo hubiera desgravado la inversión en investigación y tecnología; pero claro, esto hubiera sido más lento.
    Para rematarlo, el artículo 8 puso los centros de nuestras ciudades a disposición de las empresas, que expulsaron literalmente a los habitantes de los mejores barrios, situando los precios de éstos en niveles inasumibles por un privado. En Madrid, Centro, Salamanca o Chamberí se terciarizaron a toda velocidad… y hasta hoy. Y con ello, el fomento del extraradio, con las terribles consecuencias del péndulo diario de población que todos conocemos.
    Eso sí, todo el país ocupado en poner ladrillos en un periquete en vez de en progresar sólidamente, un regalo envenenado para la siguiente generación.
    Nos va a costar salir de la huella del señor Boyer, sin duda.
    Por cierto, los alquileres no bajaron un céntimo, se subieron al carro de la nueva burbuja…

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *