En estos casos, habrá de estarse al supuesto concreto, pudiendo realizarse solo la admitida sin poder hacerse extensivo a otras diferentes. Así se han pronunciado las sentencias de las Audiencias Provinciales de Las Palmas, Sec. 5.ª, 3 de enero de 2023 (SP/SENT/1187368) que posibilita la realización de la apertura de huecos en la fachada cuando así se prevé en los estatutos, mientras que la de Alicante, Sec. 5.ª, de 1 de julio de 2021 (SP/SENT/1122327) establece que el permiso estatutario para iluminar las fachadas y acceso no autoriza a ejecutar cerramientos de carácter permanente, para lo cual los propietarios del local precisarían autorización expresa de la junta. En este mismo sentido, la AP Navarra, Sec. 3.ª, de 1 de abril de 2019 (SP/SENT/1028487) no admite la obra realizada sin permiso comunitario, considerando que, aunque se prevea en los estatutos la autorización a los locales para ejecutar obras de adecuación atravesando elementos comunes para instalar elementos de aire acondicionado o calefacción no permite instalación de elementos de evacuación de humos.
No obstante, también parece admitirse, este es mi criterio, que, si se faculta una obra de mayor entidad, se estarían permitiendo las de menor, salvo que, desde luego, ello suponga una alteración de la estructura, así lo ha entendido la AP Madrid, Sec. 10.ª, de 1 de marzo de 2019 (SP/SENT/999080) en la que permite la instalación de un toldo cuando los estatutos autoriza a los dueños de los locales hacer obras y abrir huecos sin autorización de la Comunidad.
- Se admiten unas alteraciones más amplias.
Aquí la jurisprudencia es más permisiva, como señala el TS Sala Primera, de lo Civil, de 8 de noviembre de 2017 (SP/SENT/927206) entendiendo que, si la autorización estatutaria permitía las denominadas obras de adaptación, es decir, las que consiente la acomodación del local para su apertura al público, siempre que no afectaran a la estructura, la apertura de una nueva puerta (la segunda) en la fachada no era una modificación en tal sentido, en cuanto no alteraba la resistencia su estabilidad, ni la sustentación del edificio, en cuanto la pared de cierre del local no consta que fuese una pared maestra, y por ello la Comunidad no estaba habilitada para oponerse a su apertura, en este sentido se pronuncia, la AP La Rioja, Sec. 1.ª, de 21 de diciembre de 2022 (SP/SENT/1173308) que considera que no puede negarse la autorización al local para la instalación de chimenea y salida de humos para dedicarlo a merendero cuando en el Título Constitutivo se les confiere amplias facultades a los locales para obras de adaptación de los mismos.
Ahora bien, incluso, en estos supuestos, habrá de estarse al caso concreto, pues, como señala la AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, de 5 de octubre de 2020 (SP/SENT/1073022), será válido el acuerdo comunitario que deniega la autorización al local de apertura de hueco en un muro estructural, cuando, aun permitiendo los estatutos la realización de obras, esta afecta a la estructura y estabilidad del edificio, o la de AP Lugo, Sec. 1.ª, de 30 de octubre de 2019 (SP/SENT/1030173) que obliga a la restitución al estado anterior, al estimar que, aun constando en estatutos el derecho de los locales a modificar elementos comunes para adecuación a su actividad, no puede permitirse la colocación de chimeneas en fachada que quedan a distancia de las ventanas inferior a la legalmente permitida.
Además, hay que tener en cuenta que, como señala, entre otras, las sentencia de la AP Madrid, Sec. 14.ª, de 18 de octubre (SP/SENT/1128338), es necesario igualmente el acuerdo comunitario, aunque se cuente con la licencia del Ayuntamiento para su ejecución pues esta no vinculará a la Comunidad.
Por último, si nada aparece en los repetidos estatutos, el propietario deberá solicitar permiso a la Comunidad para poder realizar las mismas, es decir, deberá requerir al Presidente que este punto se incluya en el Orden del día de la próxima Junta a celebrar como señala el art, 16.2 de la LPH, pero ¿qué quorum sería necesario para su aprobación?
A este respecto existen criterios doctrinales y jurisprudenciales; así mientras una corriente considera que es preceptivo el acuerdo unánime, aplicando la regla 6 del artículo 17, como señala la sentencia de la AP Granada, Sec. 4.ª, de 18 de diciembre de 2020 (SP/SENT/1095948), la otra, entre la que se encuentra la mantenida por sepín, es que bastará con el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, como señala el artículo 10.3.b) LPH, así lo entiende la AP Madrid, Sec. 20.ª,de 11 de junio de 2019 (SP/SENT/1014244), debiendo tenerse en cuenta que el citado quorum deberá conseguirse en la propia Junta pues como señala la regla 8 del repetido artículo 17, no se puede computar el voto de los propietarios ausentes, al tratarse de un acuerdo para el aprovechamiento exclusivo de un propietario,
Existe alguna resolución judicial, como la de AP Valladolid, Sec. 1.ª, de 17 de abril de 2020 (SP/SENT/1054713), que entiende que sería suficiente con el acuerdo de la mayoría simple de la regla 7 del artículo 17.
En cualquier caso, es necesario estar al supuesto específico, pues no es lo mismo, por ejemplo, la instalación de un letrero que la apertura de una puerta o incluso cuando se trata de obras que alteren la estructura del edificio, pues en este caso, quizá se podría defender la necesidad de esta unanimidad.
No obstante, mi recomendación es siempre, salvo que existe una cláusula especifica y no haya lugar a dudas, solicitar el previo acuerdo comunitario, pues, en caso contrario, y ante la acción judicial de la Comunidad, se podrá dejar sin efecto, la obra realizada que es posiblemente necesaria para el desarrollo del negocio, como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 25.ª, de 20 de abril de 2021 (SP/SENT/1104384), dónde, estimando la petición de la Comunidad, declara que deben retirarse las instalaciones de chimeneas llevadas a cabo por el propietario de los locales cuando se acredita que afectan a los elementos arquitectónicos comunes del edificio y no contaron con la preceptiva autorización.
Webinar en vídeo: Guía práctica sobre locales comerciales en las Comunidades de Propietarios