La enorme casuística existente en las Comunidades de propietarios hace que solamos pasar por alto cuestiones esenciales para su correcto funcionamiento, y sobre todo, y esto es lo fundamental, para la validez de los acuerdos. Teniendo en cuenta que en el Régimen de Propiedad Horizontal, en este caso en Cataluña, todo ha de pasar por este consenso, considero que es de sumo interés tener claro el punto de partida: la delimitación en la que se deberá desenvolver la Junta; es decir, la correcta redacción del Orden del día.Dada la importancia de este asunto, no es la primera vez que lo traigo a estas líneas (SP/DOCT/83540), aunque en aquella ocasión el punto de partida fue el comentario de la sentencia de la AP de Tarragona, Sec. 1.ª, de 9-5-2019 (SP/SENT/1008322) que declaraba la nulidad del acuerdo que había sido adoptado en el apartado “Ruegos y preguntas”. No existe ninguna duda sobre este supuesto, de tal modo que, un determinado acuerdo adoptado bajo este epígrafe, si es impugnado judicialmente, en la forma y plazos del artículo 553.31 del CCCat, en principio, tendrá todas las posibilidades de éxito; pues se trata de un acuerdo contrario a la Ley, en concreto al 553.25.1 del citado texto legal.
En este caso, considero de interés aclarar que, pese a que un determinado acuerdo sea adoptado en el desarrollo del citado Orden del día, también el acuerdo puede declararse nulo. En este sentido se ha pronunciado la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 19.ª, de 23-2-2023 (SP/SENT/1181734). Una incorrecta descripción de los asuntos a tratar fue la consecuencia de la declaración de la citada nulidad, ya que se trataba de una modificación de los Estatutos comunitarios y, además de no conseguirse la mayoría suficiente para la modificación de estos, se anunció de forma genérica en el Orden del día.
Hemos de tener en cuenta que el repetido Orden del día es el marco en el que se han de desarrollar los asuntos comunitarios. Lo hará el Presidente con la ayuda del Administrador y, teniendo en cuenta las peticiones de los propietarios, como señala el art. 553.21.4.a) del CCCat. Por su parte, el art. 553-25.1 dispone que sólo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos que en él se incluyan, luego, siendo este necesario para el desarrollo de la Junta y la adopción de los acuerdos, es importante saber cómo se debe redactar.
Está claro que las cuestiones objeto de debate y votación han de aparecer, pero la polémica está en si debe hacerse de forma detallada o es válida una redacción genérica. La misma será importante para que, una vez convocados los propietarios, puedan saber el alcance de lo que será tratado en Junta y que harán que el comunero decida su asistencia.
La jurisprudencia, en relación con la LPH, que en este sentido resultaría igualmente aplicable al régimen de propiedad horizontal en Cataluña, considera que no es necesaria una redacción minuciosa de los asuntos a tratar, siendo suficiente que se enumere lo que se pretenda tratar. Así, la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, de 15-3-2015 (SP/SENT/711067) señala que no hace falta que haya una coincidencia exacta entre lo que figura en el Orden del día y los acuerdos que finalmente adopte la Junta de Propietarios; basta con hacer constar las materias a tratar en la Junta, sin que se exija con rigor la exposición previa de todos los datos precisos para la deliberación. Por tanto, en principio, si uno de los puntos a tratar es el tema de los ascensores, se podrá adoptar su reparación, reposición, etc.
Así, la AP de Girona, Sec. 1.ª, de 30-7-2014 (SP/SENT/780305), considera que el Orden del día de la convocatoria puede ser general para luego tratar temas más concretos, disponiendo que “a las Comunidades de propietarios no se les puede exigir un escrupuloso cumplimiento de la normativa, o una gran rigurosidad en la redacción del orden del día o de los acuerdos, lo que frecuentemente determinaría su nulidad, y así la paralización de sus órganos, y en definitiva a su ineficacia, lo que la Ley desde luego no puede pretender. Por lo tanto, si el orden del día era el inicio de actuaciones judiciales contra el promotor por deficiencias en la impermeabilización, es claro que dentro del mismos pueden adoptarse todos los acuerdos necesarios para la eficacia de esas actuaciones judiciales, entre ellas, la contratación de un arquitecto para que emita un dictamen sobre las deficiencias constructivas, dictamen necesario e imprescindibles para que el abogado pueda plantear adecuadamente la demanda iniciadora de dichas actuaciones”
Entonces ¿por qué la AP de Barcelona declara nulo el acuerdo que se adopta bajo el epígrafe de “Estatuts comunitaris” cuando lo que se hace es la modificación de estos?
Con independencia de que siempre habrá de estarse al caso concreto, mi criterio, a la vista de las sentencias que veremos a continuación, es que cuando se trata de la aprobación de asuntos de trascendencia comunitaria, como el que es objeto de esta sentencia, es necesario una redacción más específica. En este sentido se pronuncian las Audiencias de AP Barcelona, Sec. 4.ª, de 27-10-2017 (SP/SENT/930436) en la que se declara nulo el acuerdo porque en el Orden del día solo se preveía la aprobación de un presupuesto para la reparación de un ascensor pero lo que se acordó, además, fue la modificación del sistema de reparto de esta obra, siendo así, considera la citada resolución, que “en consecuencia, se adoptó un acuerdo con clara infracción del artículo 553.31 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña , ya que se decidió modificar el sistema de contribución al pago de los gastos de reparación del ascensor, sin incluirlo en el orden del día, por lo que dicho acuerdo, que infringió la normativa con relación al orden del día, es nulo, de conformidad con el artículo 553.31 del CCCat.”
La AP Lleida, Sec. 2.ª, de 23-3-2018 (SP/SENT/950795) establece que, cuando en la convocatoria se señala como punto a tratar la información sobre el aumento del coste del agua, no puede adoptarse un acuerdo sobre el incremento del coste de esta aprobando una derrama para hacer frente al mismo.
Es decir, el asunto es de importancia comunitaria, no se puede enmascarar de algún modo, con un Orden del día impreciso o genérico, ni una simple información puede degenerar en la adopción de un acuerdo.
Lo importante, por lo tanto, es tener en cuenta la finalidad de esta redacción que, como he expuesto, no es otra que la de que los comuneros conozcan a la perfección los asuntos a tratar. Por eso, aunque tanto la doctrina como la jurisprudencia entienden que no es necesario para descripción exhaustiva, sí lo es conocer el alcance del acuerdo que se pretende adoptar.
No obstante, también hay que tener en cuenta que, pese a que el reiterado Orden del día tenga una incorrecta redacción, o incluso a pesar de que algunos de los asuntos no figurasen, si los acuerdos se adoptan por todos los asistentes y no existe voto en contra ni impugnación alguna por parte de los ausentes, se considera una clara convalidación en el supuesto de que hubiera existido alguna irregularidad. Ello sería igualmente aplicable, como señala la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 11.ª, de 8-5-2014 (SP/SENT/771105), si transcurrido el plazo para la citada impugnación, un año a tenor de lo dispuesto en el artículo 553.31.4 CCCat, no se ha instalado la correspondiente acción judicial; pues los acuerdos no serán nulos de pleno derecho, sino simplemente anulables.
Las Juntas Ordinarias y Extraordinarias en el régimen de PHCat.