Cuando nos encontramos ante una Cooperativa de Viviendas, es norma habitual que la persona que quiera adherirse a la misma, entregue una cantidad inicial en concepto de aportación al fondo social (llamada también cuota de adhesión, aportación obligatoria al capital social, etc), siendo la cuestión objeto de este post determinar si, dicha cantidad, forma parte del precio de adquisición de la vivienda, quedando bajo el ámbito de protección establecido en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y si, por tanto, debe ser objeto de devolución por la entidad de crédito depositaria, cuando esta no ha exigido al promotor la apertura de la cuenta especial ni la contratación del seguro o aval, conforme establece el art. 1.2 de la citada norma
La postura mantenida por las Audiencias Provinciales, hasta este momento, no ha sido unánime, defiendo unas que, la entrega de una cantidad en concepto de aportación al capital social, no debe considerarse como parte del precio de adquisición y no puede ser exigida su devolución a la entidad de crédito en el que fue ingresada, al no ser de aplicación, en este caso, la responsabilidad derivada del incumplimiento de lo establecido en el art. 1.2 Ley 57/1968. En este sentido, encontramos, a título de ejemplo:
AP Madrid, Sec. 21.ª, 108/2023, de 7 de marzo (SP/SENT/1182456); AP Sevilla, Sec. 6.ª, 114/2022, de 10 de marzo (SP/SENT/1157958); AP Madrid, Sec. 11.ª, 208/2021, de 9 de junio (SP/SENT/1111901)
Mientas que otras Audiencias, siguen un criterio contrario y sí que consideran esa cantidad aportada al fondo social, como parte integrante del precio, motivo por el que, al igual que el resto de cantidades anticipadas al promotor y que fueron ingresadas en la cuenta aperturada en la entidad de crédito, queda cubierta por lo establecido en el art. 1.2 Ley 57/1968 y deben ser devueltas al adquirente de la vivienda.
SAP Madrid, Sec. 25.ª, 73/2022, de 18 de febrero (SP/SENT/1145237); AP Valencia, Sec. 11.ª, 478/2021, de 7 de diciembre (SP/SENT/1142922); AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 286/2020, de 20 de noviembre (SP/SENT/1079546)
En relación a esta cuestión, hay que hacer obligada referencia a la STS, Sala Primera, de lo Civil, 838/2023, de 30 de mayo (SP/SENT/1186238), que determina lo siguiente:
«Conforme a dicha jurisprudencia los tres motivos del recurso han de ser desestimados porque la sentencia recurrida, al desestimar la demanda porque la cantidad reclamada no era un anticipo del precio sino una aportación obligatoria al capital social de la cooperativa, verdadera razón decisoria como ya se ha razonado al conocer de los motivos del recurso por infracción procesal, no infringe la doctrina jurisprudencial de que la responsabilidad establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad "a todo trance" que convierta al banco que recibió cualquier cantidad de los compradores o cooperativistas en una especie de "garante superpuesto" al avalista o al asegurador para todo lo no cubierto por estos.
De ahí que tenga sentido el argumento de refuerzo de la sentencia recurrida sobre la posterior apertura en otra entidad de una cuenta especial, debidamente garantizada, para el ingreso de los anticipos a cuenta del precio, pues aunque los 6.000 euros reclamados en este litigio pudieran considerarse parte del precio de la vivienda según el contrato de adjudicación de esta, lo cierto es que el concepto por el que los demandantes los ingresaron en el banco aquí demandado fue el de "aportación obligatoria" a la cooperativa.
Así las cosas, considerar que en este caso el banco demandado necesariamente supo o tuvo que saber que la cantidad ingresada correspondía al anticipo del precio de una vivienda, rectificando en consecuencia el juicio de valor del tribunal sentenciador, equivaldría a extender la responsabilidad establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 más allá de los que resulta de la doctrina jurisprudencial de esta sala.»
Como puede observarse, el Tribunal Supremo en esta resolución considera que, la entidad de crédito donde se realizan los ingresos y que no exige la apertura de la cuenta especial ni la contratación del seguro o aval, no responde de la devolución de las cantidades entregadas por el socio como aportación obligatoria al capital social, ya que ese ingreso no forma parte del precio de adquisición de la vivienda. .
Los argumentos que utiliza el Tribunal Supremo para defender esa postura son, en primer lugar, que no existe una vulneración, por parte de la sentencia recurrida, de la doctrina jurisprudencial que considera que, la responsabilidad que puede exigirse a la entidad de crédito cuando incumple la obligación establecida en el art. 1.2 Ley 57/1968, no es a “todo trance” que la convierta en una especie de garante superpuesto al avalista o asegurador para todo lo no cubierto por ellos.
En segundo lugar, nos encontramos ante la circunstancia de que posteriormente se aperturó en otra entidad una cuenta especial, debidamente garantizada.
Y en tercer lugar, se considera que la entidad de crédito no pudo necesariamente conocer el destino de los ingresos, puesto que en el concepto solo figuraba el de “aportación obligatoria” a la cooperativa.
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