¿Cuál es el fin de esta instalación?, ¿perjudica a algún comunero? Quizá, las respuestas a estas preguntas sean la clave para poder unificar las distintas resoluciones judiciales existentes al respecto y que, en una primera lectura, podrían dar lugar a considerar que no existe un criterio uniforme, cuando lo que realmente sucede es que, como veremos, se trata de supuestos distintos.
Por este motivo y tras revisar una de las últimas sentencias que se han pronunciado al respecto, la 499/2023, de 9 de octubre. Recurso 353/2022, de la AP Cantabria, Sec. 2.ª, (SP/SENT/1201289), en la que estima válido el acuerdo sobre el cierre del acceso a la finca cuando obedece a motivos de seguridad, considero interesante aclarar las diferentes situaciones sobre las que se ha pronunciado la jurisprudencia.
Respecto al acuerdo requerido, se podría defender, desde la necesidad de la unanimidad, al entender que modifica el Título Constitutivo, pasando por el quorum de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, por considerarlo como un nuevo servicio común de interés general o una mejora, aunque en este último supuesto, si así lo decide la Junta y la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado y, desde luego, pudiendo igualmente defenderse que se trata de un acto de mera administración, siendo incluso necesario para la seguridad de la finca, para lo que bastaría el simple acuerdo de la mayoría de asistentes a la Junta.
El Tribunal Supremo, por regla general, ha flexibilizado el citado quorum, permitiendo la adopción del acuerdo, en segunda convocatoria, por la mayoría de las cuotas y propietarios presentes en Junta, como señala la regla 7ª del art. 17 LPH, en este sentido se ha pronunciado TS, Sala Primera, de lo Civil en la sentencia, 924/2011, de 13 de diciembre. Recurso 2175/2008 (SP/SENT/662432) siempre que, como señala la citada resolución judicial, no afecte a los derechos de los propietarios de los locales comerciales que tienen garantizado el libre acceso en su horario de apertura y cuando se haga para mejorar la protección de la Urbanización o Comunidad.
No obstante, si resulta que hay perjuicio para algún comunero, será necesario su consentimiento, considerando aplicable el art.17.4ª, párrafo tercero de la citada Ley, aunque para poder determinar el daño, habrá de estarse al supuesto concreto y, en su caso, será el citado afectado el que deberá impugnar el acuerdo y probarlo. Al respecto se ha pronunciado la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 348/2009, de 20 de mayo.Recurso 829/2004. (SP/SENT/459599) en la que se ha fijado, como doctrina jurisprudencial, que el cerramiento instalado en la zona de aparcamiento, perjudica a los propietarios de los locales comerciales y altera elementos comunes por lo que el acuerdo debió ser adoptado por unanimidad.
La jurisprudencia, parece entender que, si el local tiene otro acceso y con el cierre no pierde clientela, no existe el citado perjuicio, pero repetimos, habrá de estarse al supuesto específico y, llegado el caso, demostrarse.
Por otra parte, la sentencia de la AP Madrid, Sec. 14.ª, 151/2023, de 23 de marzo. Recurso 745/2022 (SP/SENT/1182388), considera que es necesario el acuerdo unánime pues, existía una cláusula específica que lo prohibía, permitiendo la libertad de tránsito señalando: "…El paso cubierto o soportal en la planta baja a nivel de calle que siendo común de este edificio está afecto a uso para facilitar el acceso y tránsito de personas a las viviendas y locales de todas las fases que componen o compongan el polígono de nueva urbanización, sin que este uso pueda ser dificultado en perjuicio de los beneficiarios por instalación alguna, ni tan siquiera móvil o temporal..." . Así, proceder a la realización de cualquier instalación que no permita ese libre acceso, supone, como señala la citada resolución, una modificación estatutaria que necesitaría el acuerdo unánime, aplicando la regla 6ª del repetido artículo 17.
Como vemos, las situaciones objeto de cada una de estas resoluciones judiciales son diferentes y, a la vista de ellas, podríamos concluir que, en principio, la Comunidad podría adoptar el acuerdo de cerramiento de la finca como un acto de administración y/o buen uso, en orden a incrementar la seguridad de las personas y/o bienes de la Comunidad evitando así posibles riesgos, como señala la citada sentencia del TS 924/2011, de 13 de diciembre. Recurso 2175/2008 (SP/SENT/662432), al tratarse, además, de una instalación necesaria a la que la Comunidad está obligada a tenor de lo dispuesto en el art.10.1.a) de la repetida LPH, aunque si causa algún perjuicio a determinados propietarios, se debería contar con el consentimiento de los afectados, como hemos expuesto, pero no el acuerdo unánime, salvo que se modifique el Título pues, nuestro criterio es que, ya no es necesario el citado acuerdo cuando se alteran elementos comunes que es a lo que se refiere la citada sentencia del TS, 348/2009, de 20 de mayo.Recurso 829/2004. (SP/SENT/459599).
En cualquier caso, siempre hay que tener en cuenta que, una vez adoptado el acuerdo, este será válido y ejecutivo desde el momento del cierre del acta, como establece el art.19.3 LPH, por lo que, si algún propietario considera que la decisión comunitario se debió adoptar por otro quorum distinto o se siente afectado, deberá impugnar judicialmente el acuerdo en la forma y plazos del art. 18 de la repetida Ley de Propiedad Horizontal, así se ha pronunciado, entre otras, la sentencia de la AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 23/2023, de 24 de enero. Recurso 463/2022 (SP/SENT/1185596).
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