La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo de 2023, ya había introducido importantes modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, respecto a la limitación en  los precios del alquiler de una vivienda, entre otras medidas; concretamente añadió, por una parte, los apartados 6 y 7 al artículo 17, que establecieron límites si la vivienda arrendada se encontraba en zona de mercado residencial tensionado y si el arrendador era un gran tenedor; y en consecuencia, introducía la Disposición Transitoria Séptima, sobre la «Aplicación de las medidas en zonas tensionadas«, donde se señalaba que se aplicaría lo señalado en el apartado 7 del artículo 17 una vez se encontrase aprobado el sistema de índices de precios de referencia. En este sentido, el Ministerio de Vivienda y Agenda urbana (MIVAU), con fecha 27 de febrero de 2024, crea el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda.

Ahora bien, no existía obligación de aplicar estos índices de referencia en todas las Comunidades Autónomas, sino que tan solo opera en aquellas que hayan solicitado ser declaradas zona de mercado residencial tensionado, de tal forma que, en las que no exista tal declaración, estos índices tan solo tendrán carácter informativo.

Por otra parte, y aquí se encuentra el origen de esta propuesta de regulación de alquileres temporales y de habitaciones, debemos tener en consideración que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda no afectaba a todos los contratos de arrendamiento, si no solo a los de “vivienda” regulados en el art. 2 de la LAU 29/1994, pero no a los contemplados en el art. 3, cuya calificación es de “uso distinto al de vivienda”, de ahí que quedaban excluidos de la aplicación de sus nuevas medidas, entre las que se encontraba la de limitación de renta en el arrendamiento de temporada, el arrendamiento de una habitación, el arrendamiento de una vivienda de uso turístico y el arrendamiento de viviendas suntuarias. Esta cuestión fue objeto de comentarios en esta editorial: ¿Qué arrendamientos de vivienda quedan excluidos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda?

Pues bien, con fecha 2 de diciembre de 2025, el Boletín Oficial del Congreso de los Diputados publica el Informe de la ponencia de la Proposición de Ley para la regulación de los contratos de alquiler temporales y alquiler de habitaciones, propuesto por Sumar, ERC, Bildu y Podemos y al que se ha llegado a un acuerdo con PSOE y PNV (18/11/2025) para apoyar la Ley para regular estos alquileres a cambio de algunas modificaciones. Entre sus motivos afirman que se han convertido en un modelo de negocio al alza al esquivar las normas del arrendamiento de vivienda habitual, ya que el arrendador puede elegir entre realizar contratos largos a precio regulado o realizar contratos cortos sin ningún tope de precios, sin que ello tenga ninguna repercusión. El informe de la ponencia también afirma que el elevado precio que impone el mercado al alquiler de vivienda habitual empuja a muchas personas de distintas edades y situaciones a que la única forma de acceder a una vivienda sea mediante el arrendamiento de una habitación, lo que supone una degradación del derecho a la vivienda.

Sin embargo, sin duda, lo más relevante, con el objetivo de contribuir a un giro que permita contemplar la vivienda como un derecho, según señala el Informe, la proposición de Ley plantea la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 en varios preceptos. No vamos a analizar ahora con detenimiento cada norma de la LAU que se pretende cambiar o las novedades añadidas, ya habrá tiempo si se aprueba definitivamente, pues además de la cuestión que nos ocupa, se modifican temas respecto a la actualización de renta, repercusiones de gastos, obras de conservación…, este caso nos centraremos en las principales medidas respecto al arrendamiento de temporada y de habitación.

I. Arrendamientos de temporada

– Definición: La definición de arrendamiento de vivienda temporal se introduce en el nuevo apartado 3 del artículo 2 de la LAU: “aquel que recae sobre una edificación habitable, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia, que venga a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable.”

– Justificación de la temporalidad: Por otra parte, tan solo podrán ser temporales si se justifica la causa y, si no hay justificación o se encadenan contratos temporales con las mismas personas, el contrato pasará automáticamente a ser de cinco o siete años, plazos mínimos contemplados en el art. 9 de la LAU. En este sentido se añade un nuevo apartado 2 al artículo 7: “2. Los contratos de arrendamiento de vivienda temporal deberán prever de forma expresa la causa que motiva el desplazamiento temporal del arrendatario. Dicha causa deberá ser real y acreditable, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia. La ausencia de una causa de temporalidad debidamente prevista en el contrato lo privará de su naturaleza temporal y comportará su sumisión al presente título en las mismas condiciones que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, con efectos retroactivos a la formalización del contrato.”

– Duración: Si la duración de un alquiler temporal es de más de 12 meses se entenderá como contrato de arrendamiento de una vivienda habitual y, por lo tanto, se le podrán aplicar los mismos preceptos, plazos y prórrogas que se establece para ese tipo de alquileres en la LAU 29/1994 (arts. 9 y 10).

Se añade un apartado 4 al artículo 9 de la LAU: “Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda temporal, que en lo relativo a su duración se regirán por lo dispuesto en el artículo 9 bis.» Y se añade un nuevo artículo 9 bis, con el que se propone el siguiente texto:

“Artículo 9 bis. Plazo en los arrendamientos de vivienda temporal.

1. En los contratos de arrendamiento de vivienda temporal la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, no pudiendo ser inferior a treinta y un días, ni exceder de doce meses, en atención a las causas que lo motiven. En caso de que el contrato se hubiera concertado por una duración inferior a la máxima establecida y, llegada su fecha de finalización, siguiera existiendo el motivo que causó la temporalidad, aquél podrá prorrogarse mediante acuerdo expreso de las partes, sin superar nunca la duración máxima de doce meses en conjunto.

2. Siempre que la duración del arrendamiento de vivienda temporal exceda de doce meses o se noven o sucedan más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva, entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entenderá celebrado como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, y le serán de aplicación todos los preceptos previstos para dichos contratos, incluido el plazo mínimo y el régimen de prórrogas previstas en los artículos 9 y 10.»

– Desistimiento: Pueden ejercer este derecho al mes de la firma del contrato, con una comunicación previa de 10 días. Se modifica el artículo 11, y se añade un nuevo apartado 2: “En los contratos de arrendamiento de vivienda temporal, el arrendatario podrá desistir del contrato, una vez que haya transcurrido al menos un mes desde su formalización, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de diez días. El desistimiento del arrendatario así ejercido no generará derecho de indemnización en favor del arrendador.»

– Fianza: Las partes pueden pactar una garantía adicional a la fianza en metálico, que, en estos arrendamientos temporales, no puede exceder de una mensualidad de la renta.  Con este fin se modifica el apartado 5 del artículo 36 de la LAU: “ 5. Las partes podrán pactar una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. En el caso de los arrendamientos temporales el valor de esta garantía no podrá exceder de una mensualidad de la renta.”

II. Arrendamientos de habitación

–Renta tasada: El arrendamiento de habitaciones pasará a tener un precio regulado, de forma que la suma de la renta de las habitaciones no supere el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa. Y si la vivienda se encuentra en zona de mercado residencial tensionado, la renta del contrato unitario de la vivienda completa debe ajustarse a las limitaciones previstas en el artículo 17, apartados 6 y 7 de la LAU, introducidos por la Ley por el derecho a la vivienda.

Para ello, se añade un nuevo apartado 8 al citado artículo 17 sobre determinación de la renta: “8. En los contratos de arrendamiento parcial por habitaciones o estancias, la suma de las rentas pactadas en los contratos parciales que se encuentren vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa. Si la vivienda arrendada se ubica en zona de mercado residencial tensionado, la renta del contrato unitario de la vivienda completa o, en defecto de éste, la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes de manera simultánea sobre la misma vivienda deberá respetar, en todo caso, las limitaciones previstas en los apartados 6 y 7 del presente artículo.”

III. – Contratos de temporada o de vivienda temporal formalizados antes de la entrada en vigor de la Ley

Estos contratos continuarán con la calificación de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y rigiéndose por el régimen jurídico que les era de aplicación hasta la finalización del plazo de duración pactado.

En este sentido, se añade una Disposición Transitoria Octava a la LAU:

“Disposición transitoria octava. Régimen de los contratos de temporada o de vivienda temporal formalizados antes de la entrada en vigor de la Ley para la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda temporal y de alquiler de habitaciones.

1. Los contratos de arrendamiento por temporada, de vivienda temporal, y los de similar naturaleza sometidos a la presente Ley, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley para la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda temporal y de habitaciones, continuarán gozando de la consideración de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación hasta la finalización del plazo de duración pactado en el propio contrato, alcanzado el cual quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga.

2. El arrendamiento temporal renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda temporal.”

Ahora bien, insistimos, que, a pesar del acuerdo entre algunos partidos políticos y de la aprobación del Informe de la ponencia de esta proposición de Ley, falta todavía su aprobación definitiva. El Gobierno ya ha anunciado que considera imprescindible esta Ley para para atajar el fraude que se está cometiendo con este tipo de alojamientos en toda España, sin embargo, ponemos en tela de juicio que las medidas restrictivas para estos arrendamientos vayan a solucionar el problema del alquiler de vivienda, ya lo pudimos comprobar con las implantadas por la Ley por el derecho a la vivienda, que tan solo han alejado a los propietarios arrendadores  del mercado del alquiler, por lo que, creemos que las ahora planteadas tan solo llevarán a la desaparición de más viviendas, agravando el problema del alquiler y produciendo el efecto contrario al pretendido con esta Ley en el caso que se apruebe….

Desde Sepín estaremos muy pendientes de su aprobación y continuaremos informando de la posible modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. 

Mesa redonda: Viviendas turísticas tras la reforma de la LPH por la LO 1/2025