La regulación normativa del derecho del poseedor a ser resarcido por los gastos necesarios y útiles realizados en la cosa encuentra su fundamento en el artículo 453 del Código Civil, que establece lo siguiente:
«Los gastos necesarios se abonan a todo poseedor; pero sólo el de buena fe podrá retener la cosa hasta que se le satisfagan.
Los gastos útiles se abonan al poseedor de buena fe con el mismo derecho de retención, pudiendo optar el que le hubiese vencido en su posesión por satisfacer el importe de los gastos o por abonar el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa.»
Esta disposición refleja la tradicional distinción entre dos categorías de gastos:
a) los necesarios, que son los imprescindibles para la conservación del bien y la evitación de su deterioro.
b) los útiles, cuyo objetivo es mejorar la cosa o incrementar su valor, aunque sin constituir un elemento esencial para su mantenimiento.
Además, dicho precepto, marca una diferencia entre los poseedores de buena y los poseedores de mala fe, especialmente, en lo que se refiere al derecho de retención, que es la posibilidad del poseedor de retener la cosa hasta que le sean satisfechos los gastos abonados.
Ahora bien, cuando estamos a una posesión en precario, definida como aquella situación que se produce cuando un tercero ocupa un bien ajeno, sin tener título válido para ello, ya sea por carecer de él o por haber dejado de estar en vigor el que tenía y sin pagar ninguna renta o merced, debido a una mera tolerancia del propietario, que puede, en cualquier momento, proceder a reclamar su devolución, se plantean dudas acerca de la posibilidad de que el precarista pueda reclamar los gastos realizados y, especialmente, de que pueda invocar el derecho de retención reconocido por el artículo 453 CC.
En lo que respecta a los gastos necesarios, no existe controversia acerca del derecho del precarista a reclamarlos. El propio artículo 453 CC establece que estos deben abonarse «a todo poseedor», sin distinguir entre poseedor de buena o mala fe. Los gastos necesarios generan, por tanto, un derecho de reembolso incluso en favor del precarista.
La cuestión problemática surge cuando el precarista, frente a una demanda de desahucio por precario, pretende alegar como título justificativo de su posesión el derecho de retención que el artículo 453 CC reconoce al poseedor de buena fe. Los tribunales han sido claros y unánimes al negar esta posibilidad. La razón fundamental radica en la propia esencia del precario: la posesión sin título suficiente y, por tanto, la inevitable falta de buena fe, pues el precarista conoce desde el inicio que carece de derecho alguno para detentar la cosa. Esta ausencia de buena fe excluye por completo el derecho de retención, que el Código Civil reserva únicamente para quienes poseen creyéndose legítimamente facultados para ello. Además, también se debe tener en cuenta, que el pago de dichos gastos necesarios, tampoco pueden ser considerados como renta, a efectos de servir de oposición al desahucio por precario.
La misma doctrina se proyecta sobre los gastos útiles. En este ámbito, la situación del precarista es aún más desfavorable. No solo carece del derecho de retención, sino que tampoco tiene derecho a su reembolso. El artículo 453 CC condiciona expresamente la devolución de los gastos útiles a la buena fe del poseedor, y en las situaciones de precario dicha buena fe no concurre. En consecuencia, cualquier mejora o incremento de valor derivado de las inversiones realizadas por el precarista beneficia al propietario sin obligación de indemnización.
De todo lo anterior se desprende que, el precarista, únicamente podrá reclamar los gastos necesarios realizados en la cosa, en cuanto indispensables para su conservación, pero no los gastos útiles y, en ningún caso, podrá invocar un supuesto derecho de retención como medio de oposición frente a una acción de desahucio por precario.
Esta problemática ha sido ya tratada por el Tribunal Supremo, a título de ejemplo, podemos citar la STS, Sala Primera, de lo Civil, 876/2024, de 18 de junio .Recurso 7403/2023 (SP/SENT/1226337); STS 755/2021, de 3 de noviembre. Recurso 5661/2018 (SP/SENT/1119227) y STS 123/2018, de 7 de marzo. Recurso 2821/2015 (SP/SENT/942893), en las que se reitera que, el precarista, no puede ostentar la condición de poseedor de buena fe y, por tanto, no es titular del derecho de retención ni del derecho al reembolso de los gastos útiles.
