Apuntes sobre el Anteproyecto de Ley de Ordenación Sostenible del uso turístico de la vivienda en Canarias
El Gobierno de Canarias está tramitando el Anteproyecto de Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de las Viviendas. A fecha actual (junio 2024) ha finalizado el trámite de información pública del texto, previéndose en los próximos meses que el anteproyecto de ley se eleve al Consejo de Gobierno para su toma en consideración como proyecto de ley a fin de solicitar el dictamen del Consejo Consultivo de Canarias. Posteriormente se remitirá al Parlamento de Canarias para la elaboración de la iniciativa legislativa, según lo previsto en el art. 71 Ley 4/2023, de 23 de marzo, de la Presidencia y del Gobierno de Canarias.
La Exposición de Motivos del anteproyecto parte de considerar el alquiler vacacional como una actividad económica, y lo estima así en virtud de lo dispuesto en la STS, Sala 1ª, núm. 1671/2023, de 29 de noviembre. En mi opinión, hierra el anteproyecto en la interpretación de dicha sentencia. La Sala de lo Civil del TS en modo alguno ha determinado lo que el ordenamiento jurídico español considera o no actividad económica a efectos fiscales (que más bien correspondería a la Sala 3ª de lo Contencioso-administrativo). Lo que hace aquella sentencia es declarar que, cuando los estatutos de una comunidad de propietarios prohíben las actividades económicas, empresariales o industriales, se entiende implícita la prohibición de la vivienda turística. Pero de ahí, a sostener que la Sala 1ª (Sala de lo Civil) ha confirmado que la actividad desarrollada por el titular de una vivienda vacacional cuando alquila su vivienda tiene la consideración de actividad económica a efectos fiscales (en contra de las Resoluciones de la Dirección General de Tributos, el criterio de la Agencia Tributaria, y el art. 27 Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF) hay un largo trecho.
Ha de recordarse que las viviendas vacacionales en Canarias están reguladas en virtud del Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.
Sin embargo, el anteproyecto de ley viene a establecer importantes limitaciones y restricciones al ejercicio de la actividad, previendo incluso un régimen transitorio de difícil cumplimiento para aquellas que ya están ejerciendo la actividad al momento de su entrada en vigor.
A grandes rasgos, señalamos a continuación algunas de las principales consideraciones que va a introducir el anteproyecto (todo ello, sea dicho salvo ulteriores modificaciones que se introduzcan en el proyecto de ley o la tramitación parlamentaria).
En primer lugar, se establece un cambio de paradigma. Si hasta ahora la implantación de vivienda vacacional era posible siempre y cuando el planeamiento no lo prohibiera expresamente, el anteproyecto establece que solo se admitirán aquellas cuando expresamente lo prevea la ordenación municipal (art. 3). Teniendo en cuenta que en estos nueve años de vigencia del Decreto 113/2015 solo unos pocos ayuntamientos del archipiélago han adaptado su normativa, este precepto impone una moratoria de facto a esta tipología de alojamiento.
En segundo lugar, se establece una reserva del 90% de la edificabilidad residencial (80% para el caso de las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma) con destino exclusivo para uso residencial. El porcentaje restante se podrá dedicar a vivienda vacacional y otras actividades económicas. (art. 4.1)
En tercer lugar, se establecen una serie de prohibiciones a los instrumentos de planeamiento urbanístico (art. 4.2), así como determinaciones de ordenación de directa aplicación y un régimen subsidiario (art. 5) lo que le ha valido al texto numerosas críticas por considerarse que se invaden competencias de los ayuntamientos vulnerándose la autonomía local (arts. 137 y 140 CE). Conviene aquí destacar el restrictivo régimen de aplicación subsidiario previsto en el art. 5.2.
En cuarto lugar, el art. 5.1 d) prevé unos equipamientos y requisitos que han de cumplir las viviendas vacacionales. Este precepto adquiere importancia en relación con el régimen transitorio previsto para las viviendas que ya estén ejerciendo la actividad a la fecha de la entrada en vigor de la norma.
En quinto lugar, a las viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal se les exigirá un acuerdo de la junta de propietarios por el que se acepte expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas. Se ha considerado que este precepto invade competencias exclusivas estatales (art. 149.1.8ª CE) por cuanto Canarias no tiene competencia en materia de legislación civil.
En sexto lugar, el art. 6 regula el controvertido régimen de la actividad clasificada en relación con las viviendas vacacionales. El precepto confirma que el alquiler turístico de una vivienda es una actividad clasificada (debiendo presentarse una comunicación previa en el ayuntamiento a tal efecto, lo que a mi juicio quebranta lo previsto en el art. 17.4 Ley 20/2013, de 9 de diciembre, de garantía de la unidad de mercado). Sin embargo, a las nuevas altas de viviendas vacacionales se les exime de tal requisito por considerar que el régimen de declaración responsable previsto en la nueva norma inserta un régimen de control igual o superior al establecido en la Ley 7/2011, de 5 de abril, de actividades clasificadas y espectáculos públicos y otras medidas administrativas complementarias. La declaración responsable se regula en el art. 7.
Finalmente, junto a las disposiciones finales y adicional, se prevé un régimen transitorio, a nuestro juicio de difícil cumplimiento para las viviendas vacacionales que se encuentre debidamente inscritas en el Registro General Turístico de Canarias a la fecha de entrada en vigor de la norma, lo que conllevará la paulatina desaparición de las viviendas vacacionales del archipiélago.