La Dirección General de la Seguridad Jurídica y la Fe Pública ha admitido la validez de las cláusulas por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios. Pero en aquellos casos en que dicha cláusula no esté incorporada a los Estatutos, ¿cómo podemos dividirlo?
La solución radica en el artículo 10.3. b), por el que se establece la mayoría suficiente de 3/5 para modificar cuotas de participación de un régimen de propiedad horizontal, circunscribiéndose a un acto concreto: "la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte”
A continuación, indica que “en estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados [...]. La fijación de las nuevas cuotas de participación, [...] en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley"
Pues bien, este precepto plantea en la práctica algunas cuestiones que resolveremos a través del estudio de la reciente Resolución de laDGSJFP de 3 marzo de 2022 (SP/SENT/1136752).
En primer lugar, el citado artículo hace mención exclusivamente de la división material, sin embargo, ¿es posible la división jurídica?
En este sentido se pronuncia la Resolución de la DGSJFP de 3 de marzo de 2022 (SP/SENT/1136752), en la que se hace alusión a la Exposición de Motivos de la LPH señalando que “Con base a la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuánto él se considera unido, en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente, en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas.”
Esto constituye un argumento a favor de la división jurídica. Así, el hecho de que sea necesario la fijación de nuevas cuotas implica el reconocimiento económico de una nueva fracción para lo cual es necesario que se haya constituido una finca independiente.
El hecho de que el artículo mencione la fijación de las cuotas pone de relieve que, efectivamente, es posible la división jurídica. Así, al referirse a los “titulares afectados”, comprende de forma implícita la posibilidad de transmitir la propiedad de cada una de las viviendas resultantes, para lo cual es necesario que así conste en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, dividida materialmente la vivienda, una vez cumplidos los requisitos establecidos en el artículo 10.3 b) y obtenido las autorizaciones o licencias administrativas de conformidad con la normativa de la Comunidad Autónoma, la finca será divisible tanto física como jurídicamente, correspondiendo a cada una un tratamiento jurídico independiente, aunque las mismas pertenezcan al mismo régimen de propiedad horizontal.
La segunda cuestión que se plantea es la relativa a que el acto de división material de un elemento privativo comporta, naturalmente, la obligación de distribuir la cuota del elemento privativo original entre los resultantes.
El artículo señala que la cuota deberá distribuirse de común acuerdo por los titulares afectados y, solo en caso de discrepancia, por acuerdo de 3/5 partes de los propietarios. En este sentido, se plantea parte de la doctrina si ello incide en el título constitutivo y si afecta a las cuotas de los demás propietarios, sobre lo cual la DGSJFP en la citada Resolución expone lo siguiente:
“a la vista de la Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales y del TS, deseo exponer punto por punto otra serie de circunstancias que podrían verse afectadas por esta segregación, pero que en realidad no lo están:
- Superficie privativa. La superficie del local, antes de la segregación es de 70 metros cuadrados, y tras la segregación, la suma de la superficie de los dos locales: 35.93 metros cuadrados. Por lo que, el Título Constitutivo, recoge la superficie de cada planta, no de cada piso o local, por lo que tampoco se ve modificada la superficie total.
- El porcentaje de la cuota era de 1.70% del total, tras la segregación son de 0,87% para y 0,83% para otro, determinados en función de la superficie, sumando el total entre los dos. Por lo que tampoco ha variado lo recogido en el Título Constitutivo, ya que este no indica la cuota de participación de cada piso o local, sino la fórmula para su determinación en cada lo cual, por lo que tampoco modifica el titulo constitutivo.
Con esta segregación se respetan ambos principios: no se realizan obras que afecten a elementos comunes del edificio; no se alteran las cuotas, que se mantienen en función de la superficie total construida; ni se perturba el Título Constitutivo, no existiendo por lo tanto ningún perjuicio para los demás copropietarios”.
En caso de que las nuevas fincas pertenecieran al mismo titular, este contribuirá en los gastos de la Comunidad de idéntica forma que antes de realizar la división, ya que, la cuota de participación del piso original se habrá distribuido entre los dos resultantes y, por tanto, seguirá participando en el régimen de propiedad horizontal en la misma proporción.
Ahora bien, cuestión distinta es la redistribución de la totalidad de las cuotas de participación correspondiente a la totalidad de los propietarios, en cuyo caso, sí será exigible unanimidad, conforme al artículo 17.6 LPH.
Con lo anterior podemos concluir que, efectivamente, tras la reforma operada por la Ley 8/2013, el artículo 10.3 b supone una excepción a la regla general contenida en el artículo 17.6 LPH, por la que se requiere unanimidad para la modificación de las cuotas de participación.
Todo ello responde al sentido que el legislador le atribuye a la norma al tiempo de la reforma, que, al referirse al artículo 10.3.b) señala: "No se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir"
En esta misma línea, la Resolución de DGSJFP de 7 de mayo de 2014 (SP/SENT/767638) expuso que la voluntad del legislador era dotar de mayor autonomía a los propietarios en el ejercicio de sus derechos dominicales, no sometiendo a acuerdos en que la unanimidad es más un obstáculo que un beneficio. De esta manera se entendió que el anterior artículo 8 de la LPH no era de derecho imperativo sino dispositivo y que por lo tanto podía ser excepcionado en el título constitutivo de la propiedad horizontal pues se entendía que tales modificaciones del título constitutivo no afectan a los pisos y locales vecinos, ya que no afectan en nada a sus respectivas cuotas de participación en la propiedad horizontal.
El uso y destino de las propiedades en el régimen de propiedad horizontal
