Todo parece indicar que el publicado el pasado sábado RD-Ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán (SP/LEG/47139), no va a ser convalidado por el Congreso de los Diputados en el plazo de 30 días que impone el Art. 86.2 de la Constitución (SP/LEG/2314), consecuencia de lo cual decaerá y quedará sin efecto. Así lo reconocen el propio Gobierno y el Grupo Sumar, de quien partió la propuesta, que no renuncian a conseguir el quorum necesario en este breve plazo de tiempo. Ahora bien, esto no significa ni mucho menos que dicho Real Decreto Ley vaya a resultar inocuo, sino, muy al contrario, todo parece indicar que sus efectos van a ser muy superiores a los que probablemente esperaban sus propios impulsores.
Empecemos estas breves líneas diciendo que la disposición reglamentaria se limita a recoger dos preceptos, fijando su entrada en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, es decir el 22 de marzo, por lo que su convalidación debe producirse por el Congreso de los Diputados antes del día 6 de mayo, computando de esta forma los 30 días que impone el texto constitucional, conforme a las reglas generales. Resumidamente, y remitiéndonos a la literalidad de la norma dados los importantes matices que recoge, señalaremos que el primero de ellos introduce una prórroga extraordinaria a los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU (SP/LEG/1539), vigentes en la fecha de su entrada en vigor, que finalicen, con sus periodos de prórroga obligatoria del Art. 9.1 o de cualquiera de las prórrogas previstas en los Arts. 10.1 y 10.2, antes del 31 de diciembre de 2027, en los mismos términos y condiciones; en todos estos contratos el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales, que tendrá carácter obligatorio para el arrendador. A su vez el segundo precepto, establece una limitación extraordinaria a un máximo del 2% en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia durante el periodo de tiempo comprendido, de nuevo, entre la entrada en vigor del Real Decreto Ley y el 31 de diciembre de 2027.
Si efectivamente el Real Decreto Ley no encuentra el refrendo parlamentario, el mismo va a estar vigente durante aproximadamente 30 días, es decir, lo que tarde en presentarse en el Congreso, sin que su falta de convalidación produzca efectos retroactivos. Sin embargo, durante este periodo de tiempo el Real Decreto va a estar vigente y conviene analizar sus efectos, aunque sea con las reservas que ofrece siempre una primera lectura, y sin entrar en otras cuestiones que su precipitada redacción indudablemente plantea.
La prórroga extraordinaria es clara y directa y no exige más presupuestos que el contrato, o sus prórrogas, finalicen antes del 31 de diciembre de 2027 y que sea solicitada por el arrendatario. ¿Significa esto que todos estos arrendatarios que en los próximos días soliciten dicha prórroga extraordinaria verán prorrogados sus contratos? No veo que la norma permita otra interpretación, pues no exige al arrendatario que la solicitud la efectúe en un determinado plazo previo al vencimiento del contrato o de sus prórrogas, ni exige, por ejemplo, que el arrendador haya denunciado el vencimiento del contrato o de sus prórrogas, con la antelación de cuatro meses como impone el Art. 10.1 LAU. No se trata de ninguna expectativa de derecho pues el precepto permite ejercitarlo en este preciso instante, aunque el vencimiento del contrato se produzca meses más tarde.
Menor efecto va a provocar la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta, pues «no puede solicitarse» por el arrendatario, sino que se aplicará cuando corresponda a cada contrato, consecuencia de lo cual, solamente aquellos afortunados arrendatarios y desafortunados arrendadores, a cuyos contratos corresponda la actualización en estos aproximadamente 30 días, se verán afectados por el Real Decreto, puesto que si la actualización toca más tarde, la norma ya no estará en vigor y la actualización deberá efectuarse aplicando a todos los contratos posteriores a la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (SP/LEG/40006), el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Es decir, toda una lotería, contraria a la seguridad jurídica y al principio de igualdad.
El resultado es, en cualquier caso, jurídicamente aberrante. No solamente porque se pervierta el objeto de todo Real Decreto Ley que si bien conforme al Art. 86 de la Constitución permite al Gobierno dictarlos «… en caso de extraordinaria y urgente necesidad …» sino porque deben tratarse de «… disposiciones legislativas provisionales …», y esta provisionalidad desaparece en este caso cuando permite que sus efectos se desplieguen muchos meses después de haberse dictado. Ciertamente nuestro Tribunal Constitucional se ha mostrado flexible con el uso de dicha norma reglamentaria, pero, en este caso, el citado Art. 86 se está poniendo claramente en tela de juicio. Llevado al extremo, un Gobierno podría establecer cualquier tipo de regulación legal, aunque se produzca su rechazo parlamentario, sede de la soberanía nacional, permitiendo que durante su periodo de vigencia despliegue todos sus efectos presentes y futuros. ¿Podría por ejemplo un Real Decreto-Ley otorgar la prórroga forzosa a todos los arrendatarios que la solicitasen durante su periodo de vigencia?
17 Encuestas Jurídicas imprescindibles de Arrendamientos Urbanos
