¿Caben compensaciones y reconvenciones en los desahucios y otros procedimientos arrendaticios?

Miguel Guerra Pérez

Director de Sepín Proceso Civil. Abogado y Presidente de la Sección Procesal del ICAM

 I.- Introducción: concepto y regulación

Cuando hablamos de compensación y reconvención hay que partir siempre de la distinción entre ambas figuras:

  • La compensación presenta una naturaleza sustantiva y se define como el modo de extinguir obligaciones vencidas, dinerarias o de cosas fungibles, entre personas que son recíprocamente acreedoras y deudoras, que consiste en dar por pagada la deuda de cada uno por la cantidad concurrente.

La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil 568/2014, de 8/10/2014 (SP/SENT/781899) nos distingue entre las diferentes clases de compensación: (i) La legal, prevista en el artículo 1.156 CC como una forma de extinción de las obligaciones, que debe reunir los requisitos que prevén los artículos 1.195 y 1.196, ambos del Código Civil; (ii) La convencional, con apoyo y fundamento en el artículo 1.255 CC, esto es, en la autonomía de la voluntad de las partes y (iii) La compensación judicial. Respecto de esta última nos indica la ST que: “Así viene a reconocerlo, entre otras, la STS de 7 de junio de 1983 que afirma la existencia de la compensación legal (regida por los artículos 1.195 a 1.202 del Código Civil ), que se realiza por ministerio de la Ley cuando en las obligaciones de cuya compensación se trate concurren todos y cada uno de los requisitos que se enumeran en los artículos 1.195 y 1.196 y con los efectos del 1.202; la convencional, claramente diferenciable de la anterior, y la judicial que se produce cuando falta alguno de los requisitos de la legal, siendo el cauce ordinario de esta la demanda reconvencional, en la que bastaría la homogeneidad de las deudas existentes «iure propio» y con signo opuesto entre los titulares que los compensan dentro del juicio”.

La jurisprudencia aplicable, bajo la vigencia de la antigua Ley, exigía reconvención para la judicial frente al resto donde valía su articulación como simple excepción. Sin embargo, como se expondrá, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, 427/2013, de 13/06/2013 (SP/SENT/723164) equiparó todas ellas a efectos procedimentales reconduciendo el trámite a lo previsto en el art. 408 LEC.

  • La reconvención, por el contrario, es una institución netamente procesal, que se define como la demanda que entabla el demandado al contestar contra quien promovió el juicio.

En cuanto a la regulación:

  • La compensación se contempla, por un lado, en la regulación sustantiva del Código Civil como causa de extinción de las obligaciones en el art. 1.156 CC. Luego aparece desarrollada en los artículos 1.195 y ss. Desde una perspectiva procesal, igualmente, la contempla la Ley 1/2000, de enero, de Enjuiciamiento Civil (SP/LEG/2012) en el art. 408.1 LEC para el juicio ordinario y para el juicio verbal el art. 438.3 LEC.
  • La reconvención se regula en los arts. 406, 407 y 409 LEC de la norma procesal cuando se formula en el juicio ordinario y en el art. 438.2 LEC referente al verbal. Por último, en los procesos matrimoniales, alude a la misma el art. 770.2ª LEC.

Nos vamos a centrar en la regulación procesal. Dispone la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (SP/LEG/2012):

«Artículo 406. Contenido y forma de la reconvención. Inadmisibilidad de la reconvención no conexa con la demanda y de la reconvención implícita.

  1. Al contestar a la demanda, el demandado podrá, por medio de reconvención, formular la pretensión o pretensiones que crea que le competen respecto del demandante. Sólo se admitirá la reconvención si existiere conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal.
  2. No se admitirá la reconvención cuando el Juzgado carezca de competencia objetiva por razón de la materia o de la cuantía o cuando la acción que se ejercite deba ventilarse en juicio de diferente tipo o naturaleza.

Sin embargo, podrá ejercitarse mediante reconvención la acción conexa que, por razón de la cuantía, hubiere de ventilarse en juicio verbal.

  1. La reconvención se propondrá a continuación de la contestación y se acomodará a lo que para la demanda se establece en el artículo 399. La reconvención habrá de expresar con claridad la concreta tutela judicial que se pretende obtener respecto del actor y, en su caso, de otros sujetos. En ningún caso se considerará formulada reconvención en el escrito del demandado que finalice solicitando su absolución respecto de la pretensión o pretensiones de la demanda principal.
  2. Será de aplicación a la reconvención lo dispuesto para la demanda en el artículo 400.

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Artículo 407. Destinatarios de la demanda reconvencional. Contestación a la reconvención.

  1. La reconvención podrá dirigirse también contra sujetos no demandantes, siempre que puedan considerarse litisconsortes voluntarios o necesarios del actor reconvenido por su relación con el objeto de la demanda reconvencional.
  2. El actor reconvenido y los sujetos expresados en el apartado anterior podrán contestar a la reconvención en el plazo de veinte días a partir de la notificación de la demanda reconvencional. Esta contestación se ajustará a lo dispuesto en el artículo 405.

Artículo 408. Tratamiento procesal de la alegación de compensación y de la nulidad del negocio jurídico en que se funde la demanda. Cosa juzgada.

  1. Si, frente a la pretensión actora de condena al pago de cantidad de dinero, el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar.
  2. Si el demandado adujere en su defensa hechos determinantes de la nulidad absoluta del negocio en que se funda la pretensión o pretensiones del actor y en la demanda se hubiere dado por supuesta la validez del negocio, el actor podrá pedir al Letrado de la Administración de Justicia contestar a la referida alegación de nulidad en el mismo plazo establecido para la contestación a la reconvención, y así lo dispondrá el Letrado de la Administración de Justicia mediante decreto.
  3. La sentencia que en definitiva se dicte habrá de resolver sobre los puntos a que se refieren los apartados anteriores de este artículo y los pronunciamientos que la sentencia contenga sobre dichos puntos tendrán fuerza de cosa juzgada.

Artículo 409. Sustanciación y decisión de las pretensiones de la contestación y la reconvención.

Las pretensiones que deduzca el demandad en la contestación y, en su caso, en la reconvención, se sustanciarán y resolverán al propio tiempo y en la misma forma que las que sean objeto de la demanda principal.

Cuando hablamos de reconvención y compensación en los juicios verbales en su redacción vigente dada por la Ley 42/2015, de 5 de octubre que dispone:

Artículo 438. Admisión de la demanda y contestación. Reconvención.

….

  1. En ningún caso se admitirá reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada.

En los demás juicios verbales se admitirá la reconvención siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre las pretensiones de la reconvención y las que sean objeto de la demanda principal. Admitida la reconvención se regirá por las normas previstas en el juicio ordinario, salvo el plazo para su contestación que será de diez días.

  1. El demandado podrá oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 408. Si la cuantía de dicho crédito fuese superior a la que determine que se siga el juicio verbal, el tribunal tendrá por no hecha tal alegación en la vista, advirtiéndolo así al demandado, para que use de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondan.

Igualmente, como artículo importante que produce importantes efectos en el juego de ambas figuras, está la exclusión de cosa juzgada que señala el art. 447:

“Artículo 447. Sentencia. Ausencia de cosa juzgada en casos especiales.

  1. No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias»

2.- Claves sobre la compensación y reconvención

A la vista de toda esta regulación expondremos algunas claves:

1.º Existe un régimen jurídico específico y diferenciado para la reconvención y compensación entre el ordinario y el verbal, al menos en cuanto a la procedencia y admisibilidad, si bien, la tramitación es única, dada la remisión que hace el art. 438.3 a la prevista para el juicio ordinario. Eso sí en el verbal los plazos son menores.

2.º Cuando hablamos de reconvención, la misma exige toda una serie de requisitos (ex arts. 406, 407 y 438.3 LEC): competencia objetiva y funcional, conexión entre la pretensión principal y reconvencional, forma de demanda, formulación expresa… Entre ellos, destacaremos dos:

a) La compatibilidad procedimental. Así, en un ordinario por materia no cabe reconvención de una pretensión que deba seguir los cauces del verbal por materia ni a la inversa. Por el contrario, en los juicios ordinarios por cuantía, se permiten reclamaciones reconvencionales de cantidad de verbal (inferiores a 6000 euros) pero no a la inversa. Como recordarán mis alumnos «el que puede lo más, puede lo menos pero el que conoce de lo menos no puede lo más». Lo mismo sucede en el verbal donde el art. 438.2 exige que «no determine la improcedencia del juicio verbal»

b) Deviene igualmente esencial el carácter plenario o sumario del procedimiento. Así, en los juicios verbales sumarios, no cabe reconvención que sí se admite en los plenarios (ex art. 438.2). El motivo es claro, no complicar procesos que se pretenden ágiles, rápidos y sencillos y donde su objeto presenta un conocimiento limitado. A su vez, la catalogación de un verbal como sumarios o plenarios se desprende de la propia adjetivización que atribuye el art. 250.1 en sus diferentes apdos o del art. 447.2 que dispone: “No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias”.

3º Cuando hablamos de compensación, la norma no establece ninguna alusión a la compatibilidad procedimental en el ordinario (ex art. 408 LEC). Tampoco establece alusiones al carácter plenario o sumario del procedimiento. Lo que sí hace la norma procesal para los verbales, en su artículo 438.3, es establecer un límite para la compensación remitiéndose al límite cuantitativo que determina el tope para los verbales por cuantía, esto es los 6.000 euros que regula el art. 250.2 LEC.

En cuanto a si las distintas clases de compensación influyen en la forma de su planteamiento es esencial la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil 427/2013, de 13/06/2013 (SP/SENT/723164) que reconduce las distintas modalidades al cauce previsto en el art. 408 sin distinguir entre compensación legal y judicial:

“Sin embargo, en la Nueva LEC se puede plantear la existencia de «crédito compensable», sin discriminar entre compensación legal o judicial, postura razonable, pues el actor podrá oponerse por los trámites de la contestación a la reconvención, gozando la resolución recaída de los efectos de la cosa juzgada ( art. 222.2 LEC ).

En suma, la excepción de compensación goza de un tratamiento procesal autónomo, pues pese a su «nomen» de excepción goza de naturaleza sustantiva, sirviendo de cauce para introducir acciones y hechos nuevos, por lo que tiene sustanciación procesal como si de reconvención se tratase, por lo que carece de sentido exigir, como en la sentencia recurrida que se formule reconvención expresa, pues la parte actora supo desde el primer momento que se articuló expresa y destacadamente la » compensación» y contestó a ella, en virtud del traslado que se le confirió ( STS 26-12-2006. Rec. 468/2000 ).

Por tanto, la compensación judicial puede ser opuesta al contestar la demanda como excepción, al amparo del art. 408 LEC, tramitándose como contestación a la reconvención , siendo inaplicable la doctrina jurisprudencial invocada por la parte recurrida, pues se dictó en interpretación de las normas procesales de la anterior LEC”.

3.- Planteamiento en los procesos arrendaticios

Si, como hemos visto, el tipo de procedimiento es muy importante a la hora de admitir o no reconvenciones al exigirse identidad procedimental entre la materia que da lugar a la pretensión reconvencional y la que dio lugar a la demanda principal. Si, igualmente, el carácter sumario o plenario, determina su admisión o inadmisión, el tema se hace especialmente complejo en materia arrendaticia donde el legislador contempla una rica tipología procedimental.

Por un lado, se ha decantado por la preferencia del verbal por materia del art. 250.1.1 en la gran mayoría de reclamaciones que el arrendador interpone frente al arrendatario. Así sucede con los desahucios por falta de pago y por expiración del término (art. 250.1.1) o con las reclamaciones de rentas y cantidades debidas (Suministros, IBI, comunidad, tasas…) hechas al arrendatario con independencia del importe de las sumas reclamadas (art. 250.1.1). Igualmente, cuando el arrendador acumula a las pretensiones del desahucio por falta de pago o por expiración del plazo a la petición de rentas o cantidades debidas sigue siendo procedente el verbal por materia (art.437.4.3 LEC).

Pero ello no quiere decir que todas las reclamaciones del arrendador frente a su inquilino sigan los cauces del verbal por materia. Tradicionalmente, otras reclamaciones, distintas a la expuestas, siguen los cauces del art. 249.1.6 que establece un ordinario por materia (resoluciones del contrato por las causas del art.27 LAU o del art. 114 TRLAU por ejemplo por obras inconsentidas, actividades molestas, cierre de local, desocupación de vivienda…).

Y como colofón, este panorama se ha complicado, aún más si cabe, tras la Reforma del art. 249.1.6 por el RD Ley 7/2019, de 1 de marzo, que se remite a las reglas generales art. 249.2 y 250.2 (juicio ordinario o verbal por cuantía) cuando la cuantía se ha determinado en la demanda.

Imaginemos por ejemplo los supuestos anteriores o una repercusión de IBI, tasas u otros impuestos donde se discute quién debe pagar estos impuestos. Antes, estos procedimientos eran ordinarios por materia. Ahora, cuando se fije la cuantía en la demanda, lo cual dada la «exigencia» o la «carga»  -como denomina Asunción de Andrés en su libro de cuantía publicado por nuestra Editorial- de expresar la cuantía en todas las demandas de los arts.253 y ss LEC se produce casi siempre ¿Estaremos ante un ordinario por materia o ante procedimientos por cuantía? La polémica está servida.

Lo cierto es que el legislador, en la nueva redacción, no ha sido muy preciso cuando señala en el apdo 6 del art. 249.1: «…salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley»  porque no alude a que se reclamen cantidades y se cuantifiquen sino a la cuantificación del objeto, con independencia de la materia sobre la que verse éste, salvedad hecha de las materias del art. 250.1.1.

Cuando es el arrendatario el que reclama al arrendador nos encontramos con varias opciones: Si se reclama el ejercicio de un retracto estaríamos ante un ordinario por materia del art. 249.1.7. Cuando estamos ante otras peticiones, resulta igualmente aplicable el art. 249.1.6. con la problemática expuesta. Así si se reclama, por ejemplo, la devolución de fianza, la realización de obras, los mantenimientos, la improcedencia de la actualización de renta o gastos varios, mal estado de vivienda o local…. puede entrar igualmente en juego el art. 249.1.6 que, como se ha expuesto, hace una combinación de ordinario por materia con declarativos por cuantía cuando se ha cuantificado la pretensión y ello es absurdo porque será casi siempre. ¿Ha desaparecido los ordinarios por materia?

Fijadas estas reglas, determinada la rica casuística y los problemas de este sudoku procedimental hay que sumar otra cuestión no siempre fácil, la determinación del carácter plenario o sumario de cada una de ellas.

En este post intentaremos así dar respuesta a las siguientes cuestiones ¿Qué procedimientos arrendaticios son sumarios y cuáles plenarios?¿en cuáles cabe reconvención? ¿cabe compensación? ¿cuándo entra en juego el límite cuantitativo de 6000 euros?¿se aplica los verbales por materia?¿Qué sucede en los casos de acumulación de acciones con el desahucio?

4.- Casuística

A) Desahucios por falta de pago

  • Juicio verbal por razón de la materia (art. 250.1.1).
  • Naturaleza sumaria (art. 447.2).
  • Reconvención: excluida. El art. 438.2 es claro excluyendo la reconvención en los casos en los que se insta exclusivamente el desahucio por falta de pago del art. 250.1º.1 LEC dada su naturaleza sumaria declarada por el art. 447.2 LEC.
  • Compensación:

Aunque la procedencia o no de la compensación en estos procedimientos era un tema polémico dado el silencio legal, la reciente Sentencia del TS, Sala Primera de lo Civil, de 7 de marzo de 2022 (SP/SENT/1137870) ha excluido la compensación en los procesos de desahucio por falta de pago de la renta señalando:

“Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC, que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal (arts. 1.195 y siguientes del CC), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador”.

Sobre este tema recomendamos la lectura del interesante comentario de Alberto Torres López Límites en la oposición a la acción de desahucio. Comentario a la STS, Sala Primera, de lo Civil, 7-3-2022” de abril de 2022 (SP/DOCT/119050) donde detalla la argumentación empleada por la Sala Primera y que se resumen en tres: sumariedad del proceso, la incompatibilidad con la técnica del monitorio que la Reforma 37/2011 importó para el desahucio y la limitación de los motivos de oposición del art. 441 LEC limitados en los desahucios por falta de pago al pago y a la enervación y sin que pueda equipararse “pago” a “compensación”.

Pero insistimos, esta exclusión sólo debe operar cuando se insta el desahucio con carácter exclusivo no en forma acumulada con otras reclamaciones de rentas o cantidades al arrendatario supuestos que se analizarán más adelante.

B) Desahucios por expiración del plazo o término

  • Juicio verbal por razón de la materia (art. 250.1.1 LEC).
  • Naturaleza sumaria (art. 447.2 LEC). Tras la modificación del citado precepto por la de la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, se extendió la sumariedad de los desahucios por falta de pago a los desahucios por expiración del plazo cosa que no contemplaba inicialmente el legislador procesal en el año 2000.

Así lo indica expresamente, desde dicha Reforma, el citado art. 447. 2 LEC en su redacción vigente: “2. No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias”.

  • Reconvención: excluida en aplicación del expuesto art. 438.2 LEC.

SAP Tarragona, Sec.1ª, de 22 de diciembre de 2020, núm 857/2020  Recurso: 650/2020 (SP/SENT/1082602); AP Alicante,  Sec. 5ª,  30/06/2020.

La AP de Álava en su ST de 16 de octubre de 2019 (rec. 180/2019), recoge la sentencia de AP de Burgos, Sec.2ª de 28 de junio de 2018 y afirma que » si bien no se puede formular reconvención en las sentencias de desahucio por expiración del plazo legal o contractual (artículo 438.2 de la ley de enjuiciamiento civil), el demandado sí puede oponer crédito compensable (artículo 438.3 de la ley de enjuiciamiento civil). Igualmente la excluye la AP Madrid, Sec. 8.ª, de 20 de noviembre (SP/SENT/938960)

  • Compensación:

¿Es admisible ésta? Así nos cuestionamos ¿Podemos extrapolar los argumentos de la Sentencia del TS, Sala Primera de lo Civil, de 7 de marzo de 2022 (SP/SENT/1137870) al desahucio por expiración del plazo?

En mi opinión, en el desahucio por expiración del plazo, no cabe compensación pero no tanto por motivos procesales sino sustantivos.

Si reflexionamos sobre los argumentos procesales en que se basa la Sentencia del TS al desahucio por expiración del plazo podemos concluir:

1) Es verdad que el desahucio por expiración del plazo tiene la misma naturaleza sumaria que el que se sustenta en la falta de pago.

2) Sin embargo, en el desahucio por expiración del término, no se ha importado la técnica del monitorio que incorporó la Reforma de la norma rituaria en el año 2011 mediante la Reforma del art. 440 3 por la Ley 37/2011. Todo lo contrario, en el verbal de desahucio por expiración del término hay el mismo emplazamiento que en cualquier verbal dando al demandado un plazo de diez días para contestar y puede entenderse perfectamente que es posible y viable, al menos procedimentalmente, que el arrendatario pretenda compensar cantidades con el arrendador.

3) En cuanto al tercer argumento al que acude la Sala Primera: los motivos tasados de oposición del art. 444.1 LEC que la norma limita al pago y a la enervación y las distinciones conceptuales pago/compensación, tampoco resultarían aplicables pues la limitación de alegaciones que versen exclusivamente sobre el pago o a la enervación vienen circunscritos, por la literalidad del precepto, al desahucio por falta de pago más no a la expiración del término.

Pero, hechas estas reflexiones, entiendo que cuando sólo se insta el desahucio por expiración del plazo no cabe la compensación pues no se da la circunstancia esencial de la propia compensación que contemplan los arts. 1195 y ss CC, es decir la existencia y reclamación de una deuda a la que se opone otra concurrente. Es verdad que a la vez puede haber vencido el plazo del arrendamiento y existir deudas pendientes del arrendatario pero no olvidemos que en el caso que estamos planteando solo se ejercita la acción resolutoria derivado del vencimiento del plazo y no otras cuestiones por lo que no veo procedente la oposición basada en una compensación.

Otra cuestión como se expondrá a continuación es cuando se acumula el desahucio por expiración del plazo junto con rentas.

C) Desahucio por falta de pago o por expiración del plazo acumulado a la reclamación de rentas

  • Juicio verbal por razón de la materia (art. 250.1.1 y art. 437.4.3 LEC). Partimos de la premisa que la acumulación del desahucio, ya sea por falta de pago, ya sea por expiración del plazo con la reclamación de rentas y otras cantidades debidas al arrendador, es una opción perfectamente legal que contempla el art. 437.4.3ª. LEC que señala: “4. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:…3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho”.
  • Naturaleza mixta, pues habría una acción sumaria (desahucio) y una plenaria (la reclamación de rentas).

Ello es así porque la acumulación no desnaturaliza las acciones, que mantienen sus singularidades, por lo que la acción de reclamación de rentas, como avanzábamos, mantiene su naturaleza declarativa plenaria, y en consecuencia la eficacia de cosa juzgada de la sentencia que recaiga, no resultando aplicable en estos casos la doctrina de la cuestión compleja a la acción acumulada de reclamación de rentas, en la medida en que, con relación a dicha pretensión, el proceso constituye un juicio declarativo plenario, sin restricciones cognitivas ni probatorias.

Así lo hemos defendido en Sepín y también lo hace la jurisprudencia. AAP Barcelona, Sec. 13.ª, 327/2021, de 21 de octubre (SP/AUTRJ/1127352) que a su vez cita las (Sentencias de 31 de marzo de 2015, 1 de octubre de 2018, y 17 de diciembre de 2019); AAP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 112/2021, de 29 de octubre (SP/AUTRJ/1130024); AP Barcelona, Sec. 4.ª, 573/2021, de 22 de octubre (SP/SENT/1128557).

  • Reconvención: la acumulación de la reclamación plenaria de rentas o cantidades al desahucio debe abrir la vía de formulación de reconvención y la elusión de la prohibición del art. 438.2 LEC. Ahora bien, el problema surgirá cuando el objeto de la pretensión reconvencional deba seguir los cauces del juicio ordinario ya sea por materia o por cuantía con la nueva redacción del ar. 249.1.6 LEC pues no olvidemos la exigencia que determina el art. 438.2 LEC«siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal».

Señalemos, como excepción, que ante ejercicios acumulados alguna jurisprudencia en los supuestos de desistimientos sobrevenidos en la reclamación de rentas, quedando solo la acción de desahucio, excluye reconvenciones y la posibilidad de discutir otros motivos de oposición en aplicación del art. 447 y 444.1 LEC.

  • Compensación: en los casos de ejercicio acumulado, como el objeto del proceso incorpora reclamación de rentas, el arrendatario puede pretender una compensación con cantidades que a su vez concurran y deba el arrendador y nos remitimos aquí a lo que expondremos más adelante sobre si resulta o no de aplicación los límites que determina el art. 438.3 (no superar los 6000 euros) o la propia cantidad reclamada.

D) Reclamaciones por arrendador a arrendatario de rentas y cantidades debidas  

  • Juicio verbal por razón de la materia (art. 250.1.1). Cuando el único objeto del procedimiento es la reclamación de rentas o cantidades debidas y reclamadas por el arrendador, siempre procede el juicio verbal por materia del art. 250.1.1 LEC con independencia de la suma reclamada.
  • Naturaleza: plenaria como se deduce del art. 447.2 a sensu contrario.
  • Reconvención: permitida al no ser sumarios (ex art. 438.2 a sensu contrario). Eso sí la misma debe cumplir con las exigencias que para la reconvención determina dicho precepto.
  • Compensación: en principio admitida aunque rápidamente surge la duda. Si estamos ante un verbal, que no olvidemos es por materia, ¿Se aplica el límite cuantitativo de 6.000 euros que recoge el art. 438.3?

La AP de Granada, Sec.3.ª, de 29 de octubre de 2021 (SP/SENT/1133576) recoge una serie de resoluciones y señala que “la limitación de la existencia de un crédito compensable a que se refiere el art. 483.3 LEC, solamente sería aplicable cuando estamos en presencia de un juicio verbal por razón de la cuantía (hasta seis mil euros) pero no cuando estamos en presencia de un juicio verbal por razón de la materia”.

Entiende así que la limitación cuantitativa de la compensación oponible en los juicios verbales, sólo cabe referirla a los juicios verbales seguidos por razón de la cuantía, pues, si el demandante no puede formular una reclamación superior a seis mil euros, lógico es que el demandado tampoco pueda oponer una excepción de compensación por cantidad superior. Sin embargo, como en los juicios verbales por razón de la materia, sí se puede reclamar por el demandante cantidades muy superiores a la cuantía máxima de reclamación de los juicios verbales ordinarios, la oposición de crédito compensable ha de aceptarse que se extienda hasta la cantidad que haya sido objeto de reclamación en la demanda.

Cita además otras resoluciones como la ST de la AP de Las Palmas, Sec.4.ª de 29 de mayo de 2014 o la AP de Córdoba, Sec. 1ª de 27 de octubre de 2020 (rec. 1444/2019), al mantener que tiene cabida la existencia de un crédito compensable en caso de reclamación de rentas a través de un juicio verbal por razón de la materia » siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional«.

D) Reclamaciones por arrendatario a arrendador de cantidades debidas

  • Juicio ordinario por materia o declarativo por cuantía si se cuantifica la pretensión (art. 249.1.6. en su nueva redacción) con los problemas de comprensión de precepto anteriormente expuestos.
  • Naturaleza: plenaria. Tanto si es un ordinario por materia como un declarativo por cuantía, sea verbal u ordinario, su naturaleza es plenaria dado el carácter restringido de la sumariedad y que no se menciona tal naturaleza en la Ley. La doctrina de forma unánime predica el carácter plenario de todos los declarativos por cuantía y de los ordinarios por materia.
  • Reconvención: permitida al no ser sumario pero insistimos cumpliendo siempre con las exigencias de los arts. 406 y 407 si es ordinario (cuantía o materia) o del art. 438.2 si es verbal.
  • Compensación: en principio admitida con los mismos problemas expuestos anteriormente en el apdo C) es decir en función del procedimiento elegido. De este modo, en los ordinarios por materia o cuantía, no habría límite cuantitativo a la compensación siempre que no supere la cantidad objeto de demanda y en los verbales por cuantía esta no podría superar los 6.000 euros.

Conclusión

La rica tipología procedimental en esta materia y el carácter, sumario o no, influye o no a la hora de admitir las reconvenciones quedando excluida las mismas en los procedimientos sumarios y admitiéndose en el resto sólo cuando se cumplan las exigencias legales en función de si el procedimiento iniciado es un ordinario o un verbal.

En cuanto a la compensación, ha quedado zanjada la polémica doctrinal y se excluye en los desahucios por falta de pago tras la referida Sentencia del TS, Sala Primera de lo Civil, de 7 de marzo de 2022 (SP/SENT/1137870) y entiendo que también frente a la reclamación de desahucio por expiración del plazo aunque entiendo que por otras razones expuestas en el presente comentario y que se resumen en la falta de la premisa sustantiva de la compensación. Por el contrario, si cabría en los casos de ejercicio acumulado del desahucio, ya sea por falta de pago, ya por expiración del plazo, con reclamación de rentas y otras cantidades.

Igualmente, creo que debe admitirse en todos aquellos procesos en los que ambas partes se reclaman entre sí cantidades ,ya sea el arrendador al arrendatario, ya sea el inquilino a su casero. Acudamos al verbal por materia del art. 250.1,1, al ordinario por materia del art. 249.1.6 o al ordinario o verbal por cuantía (bajo la nueva redacción del art. 249.1.6) soy partidario de admitir compensaciones bajo dos premisas:

  • Primera, que la compensación siempre debe ser por una cantidad concurrente igual o menor nunca mayor pues esto último requeriría reconvención y,
  • Segunda, que si en los ordinarios por materia y cuantía y verbales por materia da igual si la cantidad a compensar supera o no los 6.000 euros, en los verbales por cuantía entraría en juego el art. 438.3 y no cabe compensación si la cantidad a compensar supera dicha cifra.

Otras cuestiones son si siendo la cantidad mayor cabe renuncia al exceso lo que veo perfectamente posible, o si puede reservarse el exceso para pedirlo en otro procedimiento cuestión discutible que daría para otro post.

Por otro lado, siempre en el respeto de la legalidad procesal y conscientes de lo que supone la naturaleza sumaria de los procedimientos, vivimos una situación económica y de colapso en la justicia en la que siempre me mostraré a favor de la admisión de la acumulación de acciones, así como de la permisividad a la hora de admitir pretensiones reconvencionales y compensatorias, aunque soy consciente que ello complica y puede retrasar los procedimientos.

La economía procesal, el objetivo de perseguir la disminución de asuntos de un sistema ya de por sí colapsado y el ahorro de costes para los ciudadanos no obligándoles a interponer dos procesos por separado, con lo que ello comporta, creo son principios que deberían valorarse.

One thought on “¿Caben compensaciones y reconvenciones en los desahucios y otros procedimientos arrendaticios?

  1. Alerta de incapacidad para ser parte demandante del ente fake sin título constitutivo por art.6.1 y 6.2 lec

    Todos los Manuales de la LEC de todas las editoriales omiten la correcta interpretación y aplicación de esos 2 apartados omitiendo toda doctrina y jurisprudencia sobre el art.6.2 LEC que es una aclaración del art.6.1 Lec

    El art.6.1 LEC, establece los 8 tipos de ente que pueden ser parte demandante o demandada indistintamente, y en vez de excepcionar de todos ellos los que sean falsos o carezcan de esos 8 títulos constitutivos en ese mismo párrafo 6.1 LEC, lo aclara en el 6.2.lec, con un

    «podrá ser parte demandada en su caso son perjuicio de las responsabilidades que se deriven»

    que quiere decir que el ente fake o sin titulo «NO PODRA SER PARTE DEMANDANTE» debiendo el juez o tribunal y el LAJ declarar nulo todo lo actuado en falso y llamar al Fiscal deduciendo testimonio del fraude procesal continuado de haber permitido ser parte demandante a quien carecía de título constitutivo o aportó poderes, CIF, actas, burofaxes, recibos, facturas en falso, sin excusa posible de considerar al ente fake como sociedad mercantil irregular, o comunidad de bienes estática o dinámica.

    Además los Colegios de Abogados, Procuradores, Administradores de Fincas…no pueden amparar ese fraude masivo abusivo perpetrado en tiempos de pandemia.
    FRAUS OMNIA CORRUMPIT

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