La rehabilitación energética de los edificios. Modificación de la LPH. Primeras reflexiones y muchas dudas

María José Polo Portilla.

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

El Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, (SP/LEG/35241), con entrada en vigor el 6/10/2021, ha modificado, en el artículo 2 del Título único, el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, de 21 de julio.

Teniendo en cuenta que el sector de la actividad de rehabilitación residencial en nuestro país se caracteriza por un menor ritmo que en los principales países de nuestro entorno, no tenemos duda de que la pretensión del legislador ha sido la de facilitar este tipo de actuaciones, para las que se ha considerado necesario contar con el preceptivo acuerdo comunitario que, además, es uno de los requisitos a presentar para poder obtener las ayudas, según establece el art. 32.d.2)º del Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia con entrada en vigor el 7/10/2021 (SP/LEG/35244).

Así, para facilitar este tipo de actuaciones, además de las medidas fiscales, nos encontramos con otras, como la que ahora se comenta, de modificación de la LPH, que introduce un último párrafo al art. 17.2 de la LPH, señalando: ”La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley”.

Una reforma con un objetivo concreto y sin duda, un gran propósito, pero estamos seguros de que no falta de polémica, pues tras su lectura, son numerosas las dudas surgidas. ¿El acuerdo lo será de mayoría simple o cualificada, entendiendo por tal no solo la de los presentes en la Junta?, ¿cómo se computa el límite a repercutir?, ¿cuál es la diferencia entre las actuaciones a llevar a cabo con aquellas que ya estaban previstas en la LPH?

Respecto al acuerdo necesario para la aprobación, señala que se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Según el Preámbulo de este Real Decreto Ley, sería mayoría simple, pero, en realidad, esta mayoría, entendiendo por tal la de los asistentes en la Junta, solo es la que señala la regla 7 del artículo 17 de la LPH, pero hemos de tener en cuenta el resto de los preceptos del citado texto legal y, en este contexto, consideramos aplicable la regla 8 del repetido artículo 17 que establece que es necesario contar con el voto de los ausentes, por lo tanto, se ha de contar con la totalidad de los propietarios, no solo de los presentes en la Junta para obtener esa mayoría, es decir, según nuestro criterio, será necesaria la mitad más uno de propietarios y cuotas pero teniendo en cuenta presentes y ausentes.

Así, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Ahora bien, todo ello será aplicable, siempre que el coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes.

¿El citado coste ha de considerarse en su totalidad o el cómputo lo será solo de la cantidad que se repercute anualmente?

Esta polémica ya ha sido planteada por la doctrina, en relación con la supresión de barreras arquitectónicas, art. 10.1.b) LPH, no existiendo un criterio unánime, hay que tener en cuenta que, si no se considera como el coste total, sino solo la cantidad a repercutir anualmente, fraccionando la totalidad, podría salvarse este límite, por ejemplo, teniendo en cuenta el plazo del préstamo. Esta parece ser la forma en la que se está actuando en las Comunidades avalada por la única sentencia que conocemos hasta el momento, AP Valencia, Sec. 6.ª, 243/2018, de 18 de mayo (SP/SENT/965614) y, desde luego, será la manera de poder beneficiar este tipo de actuaciones.

El citado acuerdo vincula a todos los propietarios, señalando el citado art. 17.2 que el disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo, es decir, deberá pagar estos gastos, por lo tanto, no se consideran en ningún caso como mejoras. Una redacción un poco forzada, pero que no puede tener otra interpretación que, repetimos, el acuerdo es de obligado cumplimiento para todos. Además, el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo 9.1 de esta LPH.

Nos surge la duda de si, en ambos casos, estas actuaciones se podrían ver impedidas por lo dispuesto en el último párrafo regla 4 del art. 17, es decir, si se necesitaría el consentimiento de los propietarios afectados, por ejemplo, si la citada obra o actuación supone, por ejemplo, el cerramiento de terrazas de uso privativo, como medida para mejorar la eficiencia energética ¿sería necesario que fuese aceptado por estos comuneros?

Si supera este importe, ¿qué acuerdo sería necesario?

Consideramos que, en principio, habrá de estarse a lo dispuesto en las reglas 1 y 3 del repetido artículo 17, según los supuestos y aplicando los quorums correspondientes en cada caso.

Esta reforma del artículo 17.2 señala tres supuestos:

  1. La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio
  2. La implantación de fuentes de energía renovable de uso común
  3. La solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la Comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones.

Así, la citada regla 3 del artículo 17 se refiere al “establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble”, regla que fue introducida mediante la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, cuya Exposición de Motivos se justificaba por el objetivo de mejorar la eficiencia energética de los edificios, pero no hacía referencia al certificado de eficiencia energética.

Aunque consideramos que se diferencia del primero de los casos, pues en la modificación se está refiriendo a obras o actuaciones acreditables a través de certificado de eficiencia energética, creemos, ante el desconocimiento técnico, que el segundo podría ser el mismo, implantación de fuentes de energía renovable de uso común, por lo que este precepto lo consideramos aplicable solo si supera esta cantidad de las nueve mensualidades, lo que nos genera más dudas en el primero de los supuestos, ¿nos remitimos igualmente a esta regla 3?.

Todo ello sin perjuicio de que, si cualquier actuación fuese obligatoria, incluso podríamos aplicar el artículo 10.1.a) de la LPH, es decir, se podría entender que se trata de reparaciones necesarias, de obligado cumplimiento para la Comunidad, lo que, en principio, solo necesitaría del acuerdo para la distribución de la derrama pertinente y la determinación de los términos de su abono, como señala el art. 10.2. a).

Este límite podría entenderse también para el tercero de los supuestos, aunque la interpretación lógica sería que se encuentra vinculado a las actuaciones a llevar a cabo.

Hay que tener en cuenta, por último, lo dispuesto en el artículo 4 de este Real Decreto-Ley 19/2021, con objeto de proporcionar cobertura financiera parcial para hacer frente a los gastos necesarios para llevar a cabo obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de los edificios de vivienda, se autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, mediante convenio con el Instituto de Crédito Oficial, por un plazo de hasta veinte años, se desarrolle una línea de avales que ofrezcan cobertura parcial del Estado, para que las entidades de crédito puedan ofrecer financiación, en forma de préstamo con un plazo de devolución de hasta quince años. Las cuantías objeto de la cobertura serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de las obras de rehabilitación siempre que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de los edificios de vivienda, de acuerdo con lo establecido en este artículo y en su normativa de desarrollo. A esta línea de avales podrán acceder todos aquellos propietarios o Comunidades de propietarios que vayan a acometer obras de rehabilitación, de acuerdo con las condiciones aplicables, los criterios y requisitos que se definan a través de un Acuerdo del Consejo de ministros.

Ojalá las Comunidades, los propietarios, sean conscientes de la oportunidad que se les presenta, sobre todo con respecto a las ayudas, así como a la posibilidad de poder financiar las mismas, teniendo incluso en cuenta lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (SP/LEG/18666), modificado por el artículo 3 del citado Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, (SP/LEG/35241).

Elementos comunes y privativos en las Comunidades de Propietarios

3 comentarios en “La rehabilitación energética de los edificios. Modificación de la LPH. Primeras reflexiones y muchas dudas

  1. Soy propietario de un local en una comunidad. Y por ello sujeto a los gastos de fachada, tejado, ascensor, etc., que en ella se realicen.
    Observo como estás inversiones, que no niego su razón de ser, aumentan el valor de los pisos sustancialmente… Pero no el de los locales. Que incluso pierden el actual por la tendencia comercial.
    Mi cuota de participación es del 3%. El de los pisos del 4,5%.
    La pregunta es obligada: ¿Es razonable que los locales, sótanos, etc., aportemos dicho porcentaje cuando los beneficios de los pisos es el señalado?
    Gracias.

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      • Bueno, releyendo mi comentario veo que pude dar la imagen de necesitar asesoramiento al respecto, que no digo que no sea el caso. Pero la pregunta era más bien retórica en relación al texto.
        Gracias por tu respuesta.

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