“Crecen las reformas de vivienda por temor a nuevos confinamientos”; “Cierres, aperturas y reinvenciones en los negocios”; “El boom de las cocinas fantasmas”. Estos son algunas de los titulares que hemos podido leer en los últimos meses, en los que la pandemia lo ha modificado casi todo y en el que es necesario reinventarse y transformar nuestras casas o negocios para adaptarlos a las necesidades surgidas por este cambio de vida.
Transformación que, sin embargo, se produce en un mismo marco o escenario, la Comunidad de propietarios, porque la mayoría de nuestras viviendas o negocios se encuentran sometidos al régimen de propiedad horizontal y están sujetos a la normativa específica de tal modo que, en principio, toda actuación que suponga una modificación de los elementos comunes deberá pasar por el previo acuerdo comunitario.
No obstante, si el propietario tan solo pretende realizar una obra dentro de su propiedad, deberá notificar al Presidente, como señala el artículo 7.1. de la LPH, aunque hay que tener en cuenta que, esta facultad lo es solo para todo aquello relativo a la propiedad privada, es decir, lo que se incluye dentro de esta superficie, de tal modo que, su derecho dominical termina allí donde su propia superficie se acaba, conforme al art. 3 a) de la Ley, por lo que fuera de este espacio, repetimos, necesitará del acuerdo correspondiente de la Comunidad de Propietarios, siempre que no existan cláusulas estatutarias que permitan este tipo de obras, como señala la sentencia de la AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 103/2019, de 25 de junio (SP/SENT/1028427) en la que se establece que no se precisar autorización comunitaria para la instalación de la chimenea cuando los estatutos le facultan para hacerlo sin necesidad de solicitar permiso alguno.
Ahora bien, incluso en estos casos, aunque así se autorizase en el Título, deberán interpretarse siempre con carácter restrictivo, como señalan, entre otras, las sentencias de AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 406/2020, de 5 de octubre (SP/SENT/1073022), en la que se niega la autorización al local de apertura de hueco en un muro estructural, cuando, aun permitiendo los estatutos a los locales la realización de obras, esta afecta a la estructura y estabilidad del edificio, o la de la AP Madrid, Sec. 10.ª, 321/2020, de 24 de julio (SP/SENT/1065922), donde se resuelve que la autorización a efectuar obras de modificación del local para adecuación de actividad sin ningún límite que se prevé en los estatutos, no puede hacerse extensiva a la obra por la que se crea una nueva chimenea.
Cláusula estatutaria que permite obras en elementos comunes
Por otra parte, el criterio mayoritario tanto de la doctrina como de la jurisprudencia es que se puede cambiar el destino de las propiedades (SP/DOCT/93348), aunque, siempre habrá de estar a lo dispuesto en el Título o los estatutos, pero teniendo en cuenta que la simple descripción de una determinada propiedad, no significa que se esté delimitando de modo alguno el ejercicio, de tal modo que, no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales, como señalan entre otras las sentencias de AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 159/2017, de 8 de septiembre (SP/SENT/931277), AP Madrid, Sec. 9.ª, 203/2012, de 23 de abril (SP/SENT/690957), incluso, el Tribunal Supremo en sentencia de 15 de junio de 2018 (SP/SENT/959172), estableció que el hecho de que el Titulo Constitutivo fijase que el local se destinase a oficina, por ser lo instalado, no excluye cualquier otro destino, siempre y cuando se acomodase éste y su uso a las normas de la Comunidad.
Ahora bien, ni la reforma de la propiedad ni el cambio de destino otorga el derecho a realizar obras en elementos comunes de tal modo que, en estos casos habrá de solicitar el preceptivo acuerdo comunitario.
A este respecto ya escribí en un post anterior, titulado «¿Puede un propietario realizar obras que afecten a elementos comunes?», dónde señalaba el quorum necesario para este tipo de obras, por lo que me remito a su lectura porque, aunque también se trata de alguna forma el objeto de estos comentarios, hoy quiero centrarme en los ejemplos precedentes.
¿Puede la Comunidad prohibir a un propietario lo que ha consentido a otro?
No podríamos dar una respuesta concreta, pues, como en la mayoría de los asuntos polémicos en este régimen de propiedad horizontal, habrá de estarse al supuesto específico, por lo que veamos o al menos intentemos ver, cada uno de ellos.
- Si la Comunidad ha aprobado en Junta esa obra determinada.
En este caso también es necesario saber si se hizo dentro de un acuerdo marco, lo que siempre es aconsejable, es decir, se acordó permitir, por ejemplo, la instalación de toldos de capota azules a todos los propietarios de terrazas o simplemente se acordó que lo podría hacer el propietario del 3. A, que fue quien solicitó esta autorización a la Comunidad.
En el primero de los supuestos, no vemos problema alguno, en base a este acuerdo todos pueden hacerlo, mientras que la segunda forma de adopción es la que puede causar más dudas de interpretación, ¿se entiende que se puede poner toldos en todas las terrazas?
En principio, la respuesta sería positiva, si los toldos son iguales en forma y color y están situadas en el mismo lugar, por ejemplo, fachadas principales, así se ha pronunciado la sentencia de AP A Coruña, Sec. 5.ª, 149/2020, de 25 de mayo (SP/SENT/1062208) que considera nulo el acuerdo comunitario por el que se deniega la autorización para la instalación de chimenea cuando se ha autorizado previamente a otro vecino para ejecutar una similar y además no se acredita perjuicio alguno para el resto.
Entendemos que la Comunidad no puede negar algo que autorizó anteriormente, aunque lo fuera solo para un determinado propietario, pero para evitar tener que interpretar el acuerdo, repetimos, la aconsejable es un acuerdo permitiendo este tipo de obras a todos o a ninguno.
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El destino de las propiedades en el régimen de la propiedad horizontal
- Si no ha existido acuerdo pero las obras se han realizado.
Este es el caso más conflictivo.
Hay que tener en cuenta que, se trata de obras inconsentidas por lo que, la Comunidad podrá instar su retirada en cualquier momento, salvo que se puedan considerar admitidas tácitamente o haya prescrito la acción, en este caso de 5 años aplicando lo dispuesto en el art. 1964 del CC, sin que exista un plazo determinado para esta aceptación, de tal modo que siempre existiría la duda de si la Comunidad puede accionar contra ellas.
Así, realizar una nueva obra en este caso, basada en estos ejemplos, puede ser causa de reclamación por parte de la Comunidad, así se han pronunciado entre otras las sentencias del TS de la Sala Primera, de lo Civil, 326/2015, de 17 de junio (SP/SENT/820181), 9 de enero de 2012 (SP/SENT/659783) donde establece que el hecho de que la Comunidad no haya accionado con la misma celeridad para exigir la retirada de otras obras de cerramiento de terraza realizadas con anterioridad y sin consentimiento no implica que estas hayan sido admitidas, este ha sido también el criterio de la reciente de la AP Baleares, Sec. 3.ª, 284/2020, de 6 de julio (SP/SENT/1061525).
- La Comunidad ha autorizado, expresa o tácitamente alguna obra en elementos comunes, por ejemplo, el cierre de terrazas, pero la obra que se pretende realizar ahora es otra.
Si la obra a realizar es diferente o simplemente en lugar distinto, consideramos que ya no podrían aplicarse estos ejemplos, como señalan las sentencias del TS, Sala Primera, de lo Civil, 164/2014, de 4 de abril (SP/SENT/767750), 17 de junio (SP/SENT/820181), 4 de enero de 2013 (SP/SENT/724076).
No obstante, existe alguna resolución que considera que aunque las obras no sean idénticas, se ha producido igualmente una alteración de la configuración por lo que la Comunidad no podrá permitir a unos propietarios y prohibir a otros, pues entonces se trataría de un abuso de derecho, en este sentido señalamos las resoluciones de las Audiencias Provinciales de Madrid, Sec. 9.ª, 122/2013, de 15 de marzo (SP/SENT/721359), Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 465/2012, de 19 de noviembre (SP/SENT/708569) y Madrid, Sec. 12.ª, 397/2012, de 14 de junio (SP/SENT/681955).
Por lo tanto, en definitiva, lo único que parece estar claro es que la Comunidad está obligada por sus propios actos de tal modo que la jurisprudencia viene admitiendo que, si se han autorizado las mismas obras, de la misma naturaleza y consolidadas en el tiempo, no se podrán impedir otras obras idénticas, como señalan las sentencias del TS, Sala Primera, de lo Civil, 808/2010, de 26 de noviembre (SP/SENT/536910), y de la AP Valladolid, Sec. 1.ª, 134/2013, de 16 de abril (SP/SENT/720776).
En cualquier caso, y salvo que las obras idénticas estén consolidadas, prescritas, recomendamos siempre solicitar permiso a la Comunidad para evitar que esta pueda reclamar la reposición a su estado anterior, pues siempre es más seguro poder impugnar un acuerdo que dejar transcurrir el tiempo sin saber si la Comunidad accionará en cualquier momento instando la retirada de la obra realizada.