Suspensión del desahucio y lanzamiento de personas vulnerables sin alternativa habitacional: Nuevo plazo y ampliación de medidas

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Nadie podía prever desde la declaración del estado de alarma en marzo de 2020, y su finalización en junio, que la pandemia continuaría estos últimos meses del año con una segunda ola y persistentes efectos negativos en muchos ámbitos, dando lugar a una nueva declaración de estado de alarma.  Esto se traduce en el campo de los arrendamientos urbanos en la falta de pago de la renta por parte del arrendatario y la falta de ingresos para el arrendador, y debido a ello asistimos, los profesionales dedicados a este tema, a una continua aprobación de normativas para modificar o ampliar las medidas excepcionales en el alquiler de vivienda contenidas en el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo.

La suspensión del desahucio y el lanzamiento en el arrendamiento de vivienda constituye la primera medida de ayuda al alquiler de vivienda habitual incluida en el RDL 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que preveía en su art. 1, la suspensión extraordinaria durante un período máximo de seis meses de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, plazo que finalizó ya el 2 de octubre de 2020, al haber transcurrido el mismo desde la entrada en vigor del citado RDL.

Posteriormente, el RDL 30/2020, de 29 de septiembre, en la Disposición Final Cuarta ampliaba esta posibilidad hasta el 31 de enero de 2021 ante la segunda ola de la pandemia generada por el COVID-19 y sus efectos en aquellos arrendatarios en situación de vulnerabilidad social o económica.

Pues bien, con fecha 2 de diciembre de 2020, el vicepresidente de Derechos Sociales y el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, han llegado a un acuerdo para prohibir todos los desahucios de hogares en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional mientras dure el estado de alarma, hasta el 9 de mayo de 2021, que se plasmará en otra nueva disposición legal en el próximo Consejo de Ministros.

Las medidas acordadas plantean cambios importantes:

  • Como primera novedad a destacar, debemos tener en cuenta que la actual prohibición hasta este momento solo tenía en cuenta a aquellos hogares que pudiesen demostrar que se encontraban en una situación vulnerable “derivada de la crisis sanitaria”. Este fue precisamente uno de los aspectos polémicos para llegar al acuerdo, cómo incluir a aquellas familias en situación de vulnerabilidad “previa al Covid-19”. Pues bien, las fuerzas políticas han pactado que los lanzamientos se suspendan siempre que no haya una alternativa habitacional «digna», y que deberá ser en cualquier caso una vivienda, en todos los supuestos. Esto significa que ninguna persona en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional podrá ser objeto de desahucio, aunque la situación no haya sido provocada directamente por la pandemia.

 

  • Por otra parte, el acuerdo esta vez extiende esta situación de vulnerabilidad tanto a los supuestos derivados de no poder hacer frente el arrendamiento como las ejecuciones hipotecarias.

 

  • El pacto, sin embargo, no incluye la prohibición de cortar los suministros básicos, como agua, luz y gas, exigencia que había sido solicitada por determinados grupos políticos en la enmienda al proyecto de Presupuestos Generales del Estado, pero que finalmente ha sido retirada al llegar a este acuerdo.

 

  • Otra cuestión añadida, es que esta medida de suspensión del desahucio por seis meses, también afectará a los okupas, o familias «en precario», que se encuentren en vivienda de un gran tenedor, entendiendo por este propietario físico o jurídico con más de 10 inmuebles. Hasta este momento existían ciertas dudas de si debía entenderse aplicable esta medida a este tipo de desahucio, ya que el art. 1 del RDL 11/2020 nada establecía.

 

  • Se traslada a las Comunidades autónomas la responsabilidad de ofrecer esta alternativa habitacional. Esta «condición de vulnerabilidad» la concederán los servicios sociales a través de un informe vinculante, que los tribunales tendrán que solicitar obligatoriamente antes de decretar el desahucio.

 

Ahora bien, hay que considerar qué para beneficiarse de esta medida de suspensión del desahucio y lanzamiento hasta el 9 de mayo de 2021, deben cumplirse las siguientes condiciones:

– Se aplica a los procedimientos de desahucio regulados en la LEC 1/2000.

– Debe tratarse de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU 29/94, es decir, los posteriores al 1 de enero de 1995. Existe cierta polémica y dudas si los anteriores, sometidos al Texto Refundido de 1964 pueden acogerse a esta medida, al estar regulados en las Disposiciones Transitorias de la LAU. El art 1 del RDL 11/2020 señala “derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos”, por lo que nos inclinamos que estarían todos incluidos.

– El arrendatario debe acreditar una situación de vulnerabilidad social o económica, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva. Dicha situación se describe en el art. 5 del RDL 11/2020, y comprende a los arrendatarios que se encuentren desempleados debido a la crisis, a quienes haya sufrido un ERTE, a quienes hayan visto reducida su jornada por cuidado de niños o personas mayores y a quienes se vean afectados por otras circunstancias que supongan una pérdida sustancial de ingresos. Al mismo tiempo, hay que demostrar que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere ciertos umbrales y desde que entre en vigor el Decreto que plasmará el acuerdo alcanzado que estamos comentando, que la situación de vulnerabilidad no tiene porque ser sobrevenida por los efectos de la pandemia.  El arrendatario debe acompañar su escrito de los documentos a que se refiere el artículo 6 del RDL 11/2020.

– El letrado de la administración de justicia es quien comunicará esta situación acreditada a los servicios sociales competentes y se iniciará la suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Si este día no estuviese señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, siempre por el periodo máximo que determine la normativa en cada momento. (el acuerdo del día 2 de diciembre de 2020 establece hasta el 9 de mayo de 2021).

El decreto que fije la suspensión señalará expresamente que, transcurrido el plazo fijado, se reanudará el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 o señalará fecha para la vista.

– Si esta medida de suspensión extraordinaria afectase al arrendador, y acredita, con los documentos y requisitos señalados en los arts. 5 y 6 del RDL, ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida, el Letrado de la Administración de Justicia debe comunicarlo a los servicios sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.  Sobre esta cuestión existe un desconocimiento absoluto de quien es el arrendador, el propietario, y lo cierto es que puede encontrarse en la misma o parecida situación de precariedad económica que el arrendatario deudor.  El arrendador no tiene por qué ser siempre una Sociedad, Empresa o Banco, en una gran mayoría de los casos se trata de pequeños propietarios que invirtieron en un inmueble con el objetivo de obtener una ayuda en el mantenimiento de su economía, pagando una hipoteca que, a su vez, tienen que satisfacer. ¿Deben asumir, en este caso, las críticas de una sociedad que defiende al arrendatario sin conocer verdaderamente la situación? Considero que no, deberíamos informarnos ante las noticias que llegan sobre los lanzamientos por no satisfacer el alquiler, en primer lugar, que no se producirán hasta el 9 de mayo si así se solicita la medida excepcional de la suspensión del RDL 11/2020, y en segundo, que el propietario arrendador no es el culpable, en la mayoría de los casos, y necesita ese importe pactado libremente entre las partes.

 

En definitiva, estamos a la puerta de la aprobación de otra normativa, de carácter marcadamente social, que extiende la imposibilidad de lanzamientos de población vulnerable con un carácter mucho más amplio y que se aprobará presumiblemente en el siguiente Consejo de Ministros. Asistiremos a la paralización de los desahucios durante más de un año, desde el 2 de abril de 2020 hasta el 9 de mayo de 2021, que probablemente, cuando se reanude, dará lugar a uno de los mayores atascos judiciales debido a las numerosas demandas por falta de pago de la renta y otras cantidades, de ahí siempre nuestra recomendación al arrendador, dentro de lo posible y atendiendo a las circunstancias, conseguir un acuerdo.

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29 comentarios en “Suspensión del desahucio y lanzamiento de personas vulnerables sin alternativa habitacional: Nuevo plazo y ampliación de medidas

  1. Me parece muy injusta tambien la situacion de un arrendador, que como complemento a una exigua pensión, tenga un piso para poder sobrevivir y encima le carguen los gastos de una persona, arrendatario, que tampoco tiene culpa de la situación en que se encuentra. Debería el vicepresidente de asuntos sociales y otros ministerios tomar medidas al respecto, pues lo que hacen es desvestir un santo para vestir a otro.

    • Tengo un contrato de vivienda de arquiler estoy al corriente de 6meses se cumple el dos de enero estoy por violencia y mi hija tiene una discapacidad de un 33por visto mental le dan brotes y la dueña quiere qué me vaya se vencen el 2de enero y es un sábado ,no tengo donde ir ,y dice qué va a denunciar y estoy al corriente , qué me dicen con esta pandemia a dónde vamos la niña y yo

    • M llegó la cita hoy día 10 de diciembre para 1 de febrero m pueden desahuciar o m beneficio de la ley nueva la demanda es del 2019 por falta de pago estamos en exclusión social gracias

    • Están legislando mal, dañando a miles de jubilados, haciéndoles la vida insoportable. Lo hacen tomando medidas políticas interesadas. No están solucionando las situaciones.

      • Es una vergüenza mi padre tiene su piso alquilado y vive conmigo que soy su hija y con lo que le dan del alquiler y su paga qué es baja, puede llegar a todas sus necesidades y tenemos un inquilino que paga cuando quiere ,que cada dos por tres tenemos que pagar derramas de cosas que estropea y que le tocan a él pero que se niega a pagarlo,( como grifos) nunca vamos a poder dejar de renovar el contrato?

    • Si no estoy mal informado dicha prórroga en los desahucios y lanzamientos es en relación a inmuebles que supongan viviendas habituales de grandes tenedores: bancos, fondos buitre, inmobiliarias y especuladores varios; aquellos que tengan diez inmuebles o más por lo que aquí no tiene cabida el pequeño arrendador que tiene la renta mensual de alquiler del piso como complemento a su pensión. No enredemos las cosas que hay algunos muy interesados en ello.
      Por cierto, nadie habla de las familias que están al final de un procedimiento de ejecución hipotecaria y la entidad financiera, o mercantil satélite, notifica al Juzgado su interés en que se archive dicho procedimiento para así poder iniciar un Juicio Verbal por Precario de desahucio considerando a esa familia como okupa de esa vivienda que compraron en su momento y en la que a lo mejor llevan viviendo treinta años. Sin embargo en los medios de comunicación hacen un `totum revolutum´ intentando confundir el negocio de la ocupación con este tipo de okupas, que no lo son ni de lejos ya que están habitando una vivienda que compraron en su momento. Mucho cuidado con esta forma de actuar tan torticera que solamente le hace el juego a los carroñeros de turno.
      Un saludo.

      • Estoy totalmente de acuerdo contigo, los cierres de expedientes de ejecuciones hipotecarias, no interesando la posesion por parte de la entidad bancaria, sin ni siquiera proponer una alternativa, para instar un juicio por precario, es un FRAUDE DE LEY DE LIBRO, CONSENTIDO. Caixabank a traves de Servihabitat y Building Center, estån echando a muchas familias a la calle, cerrando las viviendas que posteriormente son ocupadas, una verguenza, de entidades que recibieron dinero de todos para ser rescatadas.

    • Pues si llevas toda la razón,, pero dime si una familia con dos peques solo trabaja la mamá y esta en un erte cobrando 600eu y el papá no está,pagando 500 de alquiler…como comen,pagar luz,agua….
      Lo que es injusto que hay empresas que se aprovechan teniendo en un erte desde marzo cobrando una ridícula cantidad ,,,porque dicen w quetodo a bajado de gente,ahora es el gobierno el que tiene que dar solución,, o dime que hace esta familia se ven en la calle,,,aquí en esta situación no tiene culpa nadie y si alguien tiene alquilado algo es por que tiene….

    • Se llama capitalismo, amigo.

      Claro que es muy injusta la situación para el arrendatario. Pero tampoco los inquilinos buscan hacer daño porque si. La especulación permitida por las instituciones, la falta de trabajo digno, la avaricia bancaria, nos ha llevado a este punto. Más de 3.000.000 de personas en España no podrán acceder nunca a una vivienda en las actuales condiciones. No se construye vivienda pública…..quién tiene la culpa?….
      Cuando el barco se hunde nos hundimos todos.
      Si cuando vemos desahucios pensamos que eso a nosotros no nos toca, debemos saber que tarde o temprano, de alguna manera, nos puede tocar.

    • Hola
      Completamente de acuerdo.
      Los arrendadores no somos una
      O.N.G..Tenemos nuestros propios problemas económicos.
      M Elena Egaña.

  2. No hay derecho, que las personas se aprovechas de estas circunstancias para no pagar el alquiler, personas que alquilan para poder vivir porque su pensión es pequeña y con hipotecas y, tengamos que pagar la contribución y basuras de las personas que no pagan, teniendo do dinero en el banco, pero se lo guardan y los demas pasándolo por culpa de los inquilinos y encima que no se puedan desahuciar, la economía nos predico a todos, no tenemos porque cargar con la nuestra y con la de los inquilinos ?

    • Hay de todos los casos, yo soy inquilina y mi alquiler es de 600 € mi situación economica a cambiado con toda esta pandemia, estoy en el paro tengo un hijo de 14 años, soy divorciada sin recibir manutención y no encuentro trabajo por ningun lado, llevo en la vivienda 6 años pagando relijiosamente mis cuotas, porque así lo es, y desde el mes de mayo o Junio le estoy dando 350€ hable con él y le puse al corriente de mi situación, y me dice que a él esi no le importa que quiere su dinero y si no puedo que rescindimos el contrato y ya está. Mi teoría es… yo entiendo que quiera el 100 por 100 de su dinero, pero por favor, que no e dejado de pagarle, le estoy dando la mitad por mi situación, hay gente que por otras circunstancias a las mias no estan pagando ni un solo euro. Y él no se viene a buenas, en el mundo estamos de todo, y de todas las maneras.

  3. Dejación de responsabilidades del gobierno, ellos son los encargados de administrar viviendas dignas. Abuso de poder favorecen casi a tantos como perjudican los pequeños propietarios que con sacrificio adquirieron inmuebles como complemento económico. Siempre el sacrificio es de los menos pudientes de los menos fuertes nunca el sacrificio lo sufren los grandes salvadores

  4. Soy un particular con 1 piso por el que estoy pagando hipoteca, en mala hora decidimos ponerlo en alquiler :
    Mi inquilino lleva 2 años y 4 meses sin pagar el alquiler, de hecho sólo pagó el 1r mes y otro de fianza y la demanda de desahucio lleva presentada 2 años…
    Errores por parte de mis abogados, errores del juzgado, inquilinos morosos desde el minuto cero que conocen todos los resquicios legales, abogados defensores que no hacen otra cosa sino poner torpedear el procedimiento… Cuánto tiempo más voy a tener que seguir costeándoles el alojamiento????
    Cómo demonios se cree el gobierno y los que tanto defienden a este tipo de gente, que con senejante historial de 2 años y 4 meses de impago voy a encontarles «una alternativa habitacional» que ha de ser una vivienda sí o sí para que se vayan de la mía???? A ver, algún voluntario en la sala les metería en su casa????

    • Hola estoy totalmente de acuerdo con lo que dices, esta ley sólo protege al inquilino moroso, que no quiere pagar.
      Yo tengo una inquilina de 49 años que vive en mi casa y en lugar de intentar buscar trabajo, vive de la renta garantizada y además trabaja en negro para demostrar que no tiene ingresos, y así puede demostrar que está en situación de vulnerabilidad. Se le ha acabado el contrato y no se quiere ir…. Así que Dios me ayude porque esta justicia no existe.

    • Estoy totalmente de acuerdo contigo. Soy propietario y tengo un inquilino que ya tiene 5 años de alquiler y nunca me a pagado y ahora resulta que quiero desahuciarlo y con esta ley que pasa?

  5. El final del mercado de alquiler. Semana multiplicar los impagos.. Habrá menos oferta por miedo a un inquilino moroso al que no puedas echar. Los precios del alquiler se van a disparar y la muerte del mercado del alquiler se va a ver en nada de tiempo. Los seguros de impagos subirán las cuotas etc. Lo.que tiene que hacer el Gobierno es ofertar vivienda en alquiler a buen precio para los inquilinosy dar seguridad y apoyo a los propietarios .

  6. En mi edificio han entrado OKUPAS en una vivienda de Cajamar. Están destrozando el edificio. Insultan a los vecinos de todo el barrio. Tienen atemorizado a las personas mayores. Gritan, hacen fiestas, se saltan el confinamiento. Y ahora ya están planteando acogerse a esta Ley para que no le echen de la vivienda. Si Cajamar ya no se preocupaba, porque no denuncia ni hace nada, difícilmente s irán ahora.

  7. Es injusto que propietarios con una vivienda en alquiler . Tengan que estar sufriendo penurias por inquilinos que no te pagan . . A esto se suma que se perjudiquen a muchos propietarios que con esta vivienda puedan pagar sus deudas y los inquilinos morosos vivan sin pagar y se acostumbren cada vez mas gente y de otros países hacer lo mismo . Porque no ponen remedio antes de que se desmadre el país .

  8. Hay de todos los casos, yo soy inquilina y mi alquiler es de 600 € mi situación economica a cambiado con toda esta pandemia, estoy en el paro tengo un hijo de 14 años, soy divorciada sin recibir manutención y no encuentro trabajo por ningun lado, llevo en la vivienda 6 años pagando relijiosamente mis cuotas, porque así lo es, y desde el mes de mayo o Junio le estoy dando 350€ hable con él y le puse al corriente de mi situación, y me dice que a él esi no le importa que quiere su dinero y si no puedo que rescindimos el contrato y ya está. Mi teoría es… yo entiendo que quiera el 100 por 100 de su dinero, pero por favor, que no e dejado de pagarle, le estoy dando la mitad por mi situación, hay gente que por otras circunstancias a las mias no estan pagando ni un solo euro. Y él no se viene a buenas, en el mundo estamos de todo, y de todas las maneras.

  9. Yo me tengo que ir el 17 de este mes con 3 hijos una niña de 11 ami no me a ayudado trabajadora sosial. Tengo que separarme de mis hijos la niña con el padre mi hijo casa amigo y yo no lo sé por que ni siquiera este mes me pagaron el erte

  10. La situación es muy injusta para los propietarios de una vivienda que están pagando su hipoteca más los gastos del inquilino.. más sus gastos, su vida .. yendo más que justos todos los meses:(
    Mi pregunta es… Antes de que le den la vulnerabilidad los servicios sociales se puede hacer algo para demostrar que sigue trabajando en negro en el mismo sitio donde estaba? Alega en la denuncia que no está y que está desempleado pero no es así!!! Puedo hacer algo para demostrarlo? Porque no es justo que le den la vulnerabilidad a alguien que se está riendo de sus caseros y de la propia ley..

    Espero respuesta cuanto antes y gracias de antemano

  11. Hola, tengo una inquilina a la que no puedo desahuciar por encontrarse en exclusión social. Si ella no paga, yo debo seguir pagando todos los gastos que genera la vivienda?? ( comunidad y seguro de hogar)

  12. Hace un mes el banco procedió al lanzamiento de la casa en la que yo era el inquilino, nadie me notificó nada al respecto y la guardia civil me dijo que se pensaban que la vivienda estaba deshabitada, ahora estoy viviendo en casa de mi padre y todas mis cosas siguen en la vivienda. Que puedo hacer para recuperar mis pertenencias?

    Gracias, un saludo

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