La anotación preventiva de demanda en el Registro de la Propiedad

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario

Las medidas cautelares, reguladas en los art. 721 y ss LEC, tienen como finalidad el asegurar la efectividad de la tutela judicial que pueda otorgarse cuando se dicte una sentencia estimatoria de la demanda, siendo necesario que se haga a petición del actor, ya sea principal o reconvencional, sin que puedan ser acordadas de oficio por el tribunal.

Entre las distintas medidas definidas en el artículo 727 LEC, nos encontramos con la anotación preventiva de la demanda, cuando esta se refiera a bienes y derechos susceptibles de inscripción en el Registros Públicos, que en el caso del Registro de la Propiedad, está expresamente previsto en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria.

Como primer requisito para adoptar esta medida, además del, ya mencionado, sobre la necesidad de petición por parte del actor, se exige que se justifique debidamente que, en caso de no adoptarse la medida, puedan darse durante la tramitación del procedimiento, circunstancias que impidan o dificulten el cumplimiento de lo acordado en el caso de dictarse una sentencia estimatoria, conocido como la existencia del peligro de mora procesal o “periculum in mora”

En segundo lugar, será necesario, que no estemos ante una situación que el propio solicitante haya consentido durante largo tiempo y que pretenda modificar con la adopción de la medida, excepto, si justifica, de forma debida, el motivo por el que no la había solicitado anteriormente.

La anotación preventiva de demanda en el Registro de la Propiedad: Jurisprudencia, consultas y formulario

De igual forma, habrá que acreditar el llamado principio de “fumus bonus iuris” o apariencia de buen derecho, consistente en la presentación de datos, argumentos y justificaciones documentales que permitan al Tribunal, sin necesidad de prejuzgar el fondo de la cuestión, un juicio provisional favorable a la pretensión del solicitante.

Además, se debe prestar caución para responder de los daños que puedan causarse al patrimonio del demando por la adopción de la medida, que se determinará atendiendo a la naturaleza y contenido de la pretensión y a la valoración realizada por el tribunal.

Otro requisito exigible, es que la adopción de la medida sea proporcionada, en el sentido de que sea la forma más eficaz y menos gravosa para el demandado de asegurar el cumplimiento de la tutela judicial efectiva en el caso de la estimación de la demanda.

Por último, es necesario que la acción ejercitada tenga una transcendencia jurídico real, es decir, que, de estimarse la demanda, se produzca una alteración de la situación que figura en el Registro de la Propiedad, conforme establece el artículo 42 LH, que determina que podrá solicitar la anotación preventiva el que demande en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

En relación a este requisito, la DGRN, ha venido perfilando el ámbito de estas anotaciones, admitiendo la anotación preventiva no solo de las demandas en las que se ejercita una acción real, sino también de aquellas, que aún ejerciendo una acción personal puedan dar lugar a la mutación jurídico real inmobiliario, pero sin admitir aquellas en las que se pretende una resolución contractual sin modificación de la titularidad de las fincas afectadas o en las que lo solicitado es la reclamación de una cantidad de dinero y la afección de la finca a su pago, en cuyo caso, la medida adecuada que se debe solicitar sería la anotación preventiva de embargo.

También hemos de indicar, que el Registrador, en base al principio de tracto sucesivo y a lo establecido de forma expresa en el último párrafo del artículo 20 LH, no admitirá la inscripción de la anotación preventiva de demanda si el titular registral de la finca no ha sido parte en el procedimiento.

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