Prórroga extraordinaria en el arrendamiento de vivienda según RDL 11/2020: plazo de solicitud hasta 30 de septiembre por RDL 26/2020, de 7 de julio

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada
*NOTA: El miércoles 1 de julio, a las 12:00, en una formación online Alberto Torres López, Director Jurídico de Sepín y abogado especializado en Arrendamientos Urbanos, explicará las claves prácticas del RDL 15/2020, en relación con los arrendamientos de local de negocio. Inscripciones pulsando aquí.

Una vez finalizada la última prórroga del Estado de Alarma desde las 00:00 horas del día 21 de junio de 2020, establecida por el Real Decreto 555/2020, de 5 de junio, y tras la aprobación del  Real Decreto ley 21/2020, de 9 de junio, de la ‘nueva normalidad’, con medidas de higiene y seguridad renovadas para seguir controlando la transmisión del coronavirus tras el estado de alarma, resulta fundamental tener en cuenta esta fecha, ya que los Reales Decretos 11/2020 y 15/2020, adoptaron medidas respecto a los arrendamientos de viviendas y locales de negocio durante los últimos meses para paliar los efectos del COVID-19, y señalaban numerosos plazos que partían de este periodo que acabamos de abandonar, el Estado de Alarma y sus prórrogas, y establecían, a su vez, unos meses más para su aplicación, en muchos supuestos no exentos de polémica.

Analizaremos, en este caso, la problemática o dudas que suscita la ampliación del vencimiento del arrendamiento de vivienda.

El Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, con entrada en vigor el 2 de abril de 2020, contempla en su artículo 2:

“En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.”

Pues bien, el Gobierno aprueba una modificación del plazo para solicitar esta prórroga en el vencimiento del contrato, en el reciente Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda, con entrada en vigor el 9 de julio. La Disposición Final Novena extiende hasta el 30 de septiembre la posibilidad de solicitar la prorroga extraordinaria de seis meses.

Establece el art. 2 modificado: “ dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el 30 de septiembre de 2020, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses”.

A la vista de este precepto, los requisitos a tener en cuenta son:

Momento para solicitar la prórroga extraordinaria. Todo contrato de arrendamiento de vivienda habitual cuyo plazo o prórroga termine entre el 2 de abril de 2020 (entrada en vigor del RDL 11/2020) y hasta el 30 de septiembre puede acogerse a esta medida para solicitar o beneficiarse de esta ampliación de seis meses en la duración del contrato.

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Solicitud del arrendatario. No se trata de una aplicación automática, la norma indica “previa solicitud”. Se trata de una facultad para ejercitar por éste, pero no existe una obligación de continuar más tiempo que el pactado en el contrato de arrendamiento si no lo solicita. Por otra parte, esta petición tiene carácter obligatorio para el arrendador, no puede negarse a aceptarla, y el contrato seguirá con las mismas condiciones establecidas, entre las que se encuentra el pago de la renta, salvo que exista acuerdo entre las partes.

Prórroga extraordinaria de seis meses.  Si se cumple el requisito de que el contrato tuviese su vencimiento del periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9. 1 de la LAU o del periodo de prórroga legal previsto en el artículo 10, la prórroga extraordinaria tendrá un límite máximo de seis meses desde la fecha de renovación del contrato, si así lo ha solicitado el arrendatario.  Ahora bien, el art. 2 del RDL 11/2020 establece, “salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”, como podría ser, por ejemplo, haber pactado arrendador y arrendatario que la prórroga extraordinaria fuese por un tiempo más corto.

Arrendatarios en situación de prórroga de los arts. 9. 1 y 10 de la LAU 29/94.  Se trata de la cuestión más polémica, porque la limitación a estos dos únicos periodos y de la LAU 29/94 ha originado diversas dudas.

¿Cuáles son los contratos que pueden acogerse a esta prórroga extraordinaria?

Queda claro que serán los contratos posteriores al 1 de enero de 1995 cuya prórroga obligatoria que establece el art. 9. 1 de la LAU, plazo mínimo de tres años (anteriores a la reforma por RDL 7/2029), finalicen dentro del Estado de Alarma o en el plazo de dos meses más, (los actuales de 5/7 años todavía no se ha producido) y, por otro lado, los contratos posteriores al 1 de enero de 1995 cuya prórroga legal, de un año (anterior a la reforma por RDL 7/2029), terminen dentro del periodo antes señalado.

Si el contrato se encontrase prorrogado, no por estos supuestos, sino por periodos de tácita reconducción del Código Civil, al haber transcurrido los plazos de prórroga legal señalados en el art. 10 de la LAU, nuestro criterio es que no cabría la aplicación de esta medida, ya que las renovaciones se producen en base al Código civil y no a Ley de arrendamientos urbanos, que indica el citado art.2 del RDL 11/2020.

¿Cabe la aplicación de esta prórroga extraordinaria en los contratos anteriores al 1 de enero de 1995?

Existen contratos de arrendamientos de vivienda, anteriores a la entrada en vigor de la LAU, que se encuentran vigentes, ya sean posteriores al 9 de mayo de 1985, o anteriores,  los denominados de renta antigua, en los que precisamente las Disposiciones Transitorias de la LAU 29/94, vinieron a establecer su extinción, pudiendo ocurrir que la finalización de los mismos coincidiese dentro del periodo del Estado de Alarma, desde el 2 de abril cuando entró en vigor el RDL 11/2020 y la duda es si cabría acogerse a esta prórroga extraordinaria de seis meses en la duración. Por ejemplo, el caso de una subrogación de un hijo cuyos dos años de duración de la misma vencen dentro de este periodo.

El citado RDL 11/2020, de 31 de marzo, adolece de varias lagunas jurídicas, en este sentido. El art. 4 en cuanto a la moratoria en el pago de la renta indica “… contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre …”, por lo que podríamos interpretar que «suscritos» se refiere al momento en que fueron formalizados y firmados, es decir, los posteriores al 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la LAU. En consecuencia, quedarían excluidos los contratos anteriores, pues no cabría afirmar que se «suscribieron al amparo…»de la LAU.

Pero, más dudas plantea el art.2, sobre la prórroga extraordinaria de seis meses, al señalar «… derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre». En este caso, podríamos interpretar que la duración la establecen la Disposición Transitoria Primera y Segunda de esta Ley, y que, en consecuencia, sí podría el arrendatario acogerse a esta medida, pero al citar literalmente los preceptos de los artículos 9. 1 y 10 de la LAU, nos inclinamos por considerar que los arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995 quedan excluidos, sin que pueda hacerse una interpretación extensiva.

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¿Procede la solicitud por un arrendatario de contrato de temporada?

El arrendamiento de temporada no tiene la calificación jurídica de vivienda del art. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, sino que el mismo se regula en el art. 3, apartado 2 del citado texto legal como «uso distinto al de vivienda», de ahí que citado el Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo, no es aplicable a este contrato, no pudiendo solicitar por parte del arrendatario la prórroga extraordinaria de seis meses. Esta posibilidad quedará a la voluntad y solidaridad de las partes ante la situación excepcional de los últimos meses.

¿Cabe solicitar esta medida en el caso de resolución del contrato por necesidad del arrendador, art. 9. 3 LAU?

Los plazos señalados en el RDL 11/2020 a los que se refieren los artículos 9. 1 y 10. 1 de la LAU 29/94, son el plazo mínimo y la prórroga legal, por tanto, en un principio, esta posibilidad de prórroga extraordinaria de seis meses tan solo cabe en estos dos supuestos específicos.

En el caso de que el arrendatario tuviese que entregar la finca ante la comunicación del arrendador de necesitar la vivienda arrendada para él o sus familiares en el periodo comprendido hasta el 30 de septiembre que indica el art. 2 del RDL 11/2020 modificado por RDL 26/2020, resulta muy discutible sí el arrendatario podría solicitar esta medida de prórroga extraordinaria ante la situación excepcional, ya que el art. 9. 3 señala «el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo (dos meses) si las partes no llegan a un acuerdo distinto».  Nuestro criterio es que, salvo pacto, no cabría que el arrendatario se acogiese a esta medida, pues literalmente el art. 2 del RDL 11/2020 señala específicamente el apartado 1 y no el 3 del artículo 9.  Dicho esto, cualquier discusión en un procedimiento judicial entre arrendador y arrendatario resultaría totalmente inviable por su duración.

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4 comentarios en “Prórroga extraordinaria en el arrendamiento de vivienda según RDL 11/2020: plazo de solicitud hasta 30 de septiembre por RDL 26/2020, de 7 de julio

  1. Yo vivo de alquiler puedo arreglarla y victima de violencia de genero y familia monoparental. Pinisuarez4@gmaiy cobro incapacidad temporall.com

    • Hola tengo un piso alquilado desde el 20/08/2013 y comunique al inquilino por burofax 17/06/2020 la resolución del contrato a fecha vencimiento 20/08/2020. El arrendatario de la vivienda, solicita `por escrito la prórroga de 6 meses establecida en el art. 2 del Real Decreto-Ley 11/2020.
      ¿Que fecha máxima vencería la prórroga del contrato?

  2. Hola vivo de alquiler desde 14 de enero del 2010 vivo sola sin hijos, no tengo subsidios por el covid y me quedé parada a consecuencia del covid. Tengo derecho a una moratoria del contrato ya que era de 5 años prorrogable anual si no hay previo aviso y ya me manda mensaje para querer echarme.

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