¿Puedo dejar de pagar la renta? Efectos del coronavirus en los contratos de arrrendamiento

Alberto Torres López

Director Jurídico de Sepín. Abogado. Presidente de la Sección de AU-PH e INM. del ICAM
*NOTA: Alberto Torres, autor de esta publicación, impartirá una formación online sobre los «Efectos jurídicos del COVID-19 en los contratos de arrendamiento de vivienda y local de negocio«, el 15 de abril a las 12:00. Inscripciones pinchando aquí.

En una situación tan extraordinaria como la que estamos viviendo y, hablando siempre desde un punto de vista estrictamente jurídico, entiendo que resulta más necesaria que nunca la mesura de los profesionales del derecho en nuestro asesoramiento, máxime cuando defendemos al mismo tiempo intereses de propietarios y arrendatarios y somos conscientes de la situación y perjuicios que están sufriendo unos y otros.

¿Debemos decir a nuestros clientes arrendatarios que dado que nos hallamos antes una situación de fuerza mayor pueden dejar de pagar la renta?; creo sinceramente que no. Del mismo modo, ¿podemos indicar a los que son propietarios que dicha situación no va a afectar a su derecho a cobrar íntegramente la renta?; la respuesta debería ser la misma que en el caso anterior. ¿Qué les decimos entonces?

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En primer lugar tenemos que tener claro que no cabe una respuesta unívoca, por cuanto sin perjuicio de que haya que estar en primer término a la literalidad del contrato firmado, nada tiene que ver un Local obligado a cerrar sus puertas con otro que pueda seguir estando abierto al público por no hallarse incurso en las prohibiciones impuestas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, o por la propia normativa de las distintas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos que han establecido otras restricciones al comercio. Tampoco la respuesta puede ser precipitada desde el momento en el que ignoramos a día de hoy el tiempo durante el cual se va prolongar la situación y sin que podamos descartar ayudas al comercio que palien parcialmente los perjuicios sufridos, en este caso, probablemente dirigidas a los arrendatarios. Para estar al día, es útil realizar un seguimiento de las fuentes jurídicas con las novedades diarias que surgen al respecto: BOE, CGPJ, CGAE, Editoriales Jurídicas, etc.

Jurídicamente, sin necesidad de debatir si nos hallamos ante un supuesto de fuerza mayor o caso fortuito, disponemos en nuestro Derecho de la cláusula rebus sic stantibus que debe conducir a una rebaja de la renta pero no a una exoneración del pago de la misma vía suspensión del contrato de arrendamiento. En principio, no tiene sentido cargar solamente sobre una de las partes contratantes los riesgos de una situación extraordinaria.

Conviene recordar que dicha cláusula, que es de elaboración puramente jurisprudencial, implica una alteración sustancial de las condiciones del contrato y tiene por objetivo reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre un principio de equidad. Un buen ejemplo de aplicación de la misma lo encontramos en la Sentencia TS, Sala Primera, de lo Civil, 518/2002, de 27 de mayo; Recurso 3762/1996. Ponente: JOSE DE ASIS GARROTE (SP/SENT/331202) que resume la misma afirmando: “… como tiene declarado la jurisprudencia de esta Sala, esta cláusula de «rebus sic stantibus» para que pueda estimarse como sobreentendida en ciertos contratos, fundamentalmente en los de ejecución sucesiva en los que por el transcurso del tiempo puedan variar las condiciones de hecho tenidas en cuenta para contratar, no esta recogida en nuestro ordenamiento civil, aunque entiende que puede ser apreciada por los Tribunales, siempre que se den circunstancias determinadas como ya señalaba la sentencia de 12 de junio de 1956 (criterio que se mantiene en sentencias más recientes como la de 15 de Noviembre de 2.000) para que se pueda pedir la revisión o resolución o hasta la suspensión de los contratos, a saber, que se trate de una alteración de los supuestos básicos del contrato, completamente extraordinaria, que origine una desproporción inusitada entre las recíprocas prestaciones de las partes y que no pudieron prever al contratar…”.  

En materia arrendaticia nuestro Tribunal Supremo, que siempre ha destacado el carácter extraordinario de la misma, ha tenido oportunidad de aplicarla recientemente como consecuencia de la última crisis económica habida en la Sentencia TS, Sala Primera, de lo Civil, 591/2014, de 15 de octubre; Recurso 2992/2012. Ponente: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO (SP/SENT/790312) que sin embargo no descarta el carácter resolutorio, pero que hace prevalecer el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos en el caso de un contrato de arrendamiento de larga duración, llegando a una solución temporal y justificada en la reducción de la renta: “… la reducción de la renta un 29% propuesta resulta ajustada conforme al reequilibrio de la economía contractual que debe seguirse, sobre todo teniendo en cuenta que pese a dicha reducción la renta resultante sería superior a un 20% de la renta de mercado que se negocia en la actualidad, y muy inferior a la rebaja del 50% de la renta que la propietaria negoció con la otra cadena hotelera y competidora de la actora.

Por último, el plazo de duración de la modificación operada en la reducción de la renta pactada se establece para el periodo que cursa desde la presentación de la demanda hasta el final del ejercicio del año 2015, por considerarse ajustado al contexto temporal especialmente afectado por la alteración de las circunstancias examinadas…”.

Ciertamente tanto ésta como la anterior Sentencia del Alto Tribunal justifican una posible resolución o suspensión del contrato de arrendamiento, algo que me cuesta admitir jurídicamente en el caso de la suspensión unilateral del mismo que permita al arrendatario, pura y simplemente, dejar de pagar la renta cargando sobre las espaldas de la propiedad todos los perjuicios de la situación creada cuyo impago puede provocar, entre otros muchos efectos por ejemplo, el incumplimiento de un préstamo hipotecario concertado.

Conviene recordar que nuestro Código Civil en su Art. 1.575, aún cuando refiriéndose a los arrendamientos rústicos, establece que “El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario. Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.”, o el Art. 1.576Tampoco tiene el arrendatario derecho a rebaja de la renta cuando los frutos se han perdido después de estar separados de su raíz o tronco.”. Obsérvese por lo tanto que, reiteramos en ámbito de los arrendamientos rústicos, en situaciones absolutamente extremas, de mayor gravedad que la actual, se justifica la rebaja de la renta como último recurso pero no la resolución del contrato y, mucho menos, su suspensión unilateral.

Igualmente conviene recordar el Art. 1.560 del mismo texto legal plenamente aplicable a los arrendamientos urbanos, que determina que “El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador. No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde.”, y que permitiría incluso interpretar que es al arrendatario al que corresponde la acción directa contra la Administración.

 

Todas estas disposiciones nos parecerán anacrónicas sin embargo están plenamente vigentes, sin perjuicio de su interpretación al amparo de consabido Art. 3.1 del Código Civil, es decir, la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas.

Hechas las anteriores consideraciones, concluyo indicando que la solución “ideal” pasaría por un acuerdo entre arrendador y arrendatario que permitiera una rebaja proporcional de la renta asumiendo ambas partes equitativamente la pesada carga que el coronavirus está provocando, siendo conscientes que de judicializarse la situación, está es la solución que tiene más probabilidades de imponerse en las resoluciones dictadas por los Tribunales. No obstante, bien sabemos que esto va a ser muy difícil que se produzca por lo que ahora mismo conviene ser cautos, esperar acontecimientos (ayudas, modificaciones legislativas, prórroga de la alarma decretada etc,) y analizar detenidamente supuesto a supuesto, haciendo cuanto esté en nuestra mano como profesionales del derecho para conseguir una solución extrajudicial al problema.

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24 comentarios en “¿Puedo dejar de pagar la renta? Efectos del coronavirus en los contratos de arrrendamiento

  1. Discrepo. Creo que se cumplen todos los requisitos jurisprudenciales para que; en muchas situaciones, no en todas; se pueda invocar fuerza mayor, al fin y al cabo, el arrendador no tiene culpa, pero el arrendatario tampoco tiene el goce y disfrute del bien.

    Imaginemos un restaurante con una plantilla de 30 camareros, supuesto frecuente en grandes establecimientos, que suspende su actividad porque el gobierno no la permite mientras rija el Decreto de Estado de Alarma, ¿Acaso pudo preverlo alguna de las partes? ¿Acaso pudo evitarlo? ¿Acaso el arrendatario tiene opción alguna de disfrutar de un bien por el que está pagando? En todos los casos, la respuesta es negativa. Lógicamente el arrendador tampoco puede ser acusado de incumplir puesto que él no niega el uso y disfrute, es el Estado el que lo impide. Sin embargo, ninguno de los dos podrá alegar incumplimiento contractual imputable a la contraparte.

    Por otra parte, si el contexto del estado de alarma con la suspensión de actividad sirve para fundamentar la aplicación de la cláusula sic rebus stantibus, del mismo modo deberá servir para invocar imposibilidad de cumplimiento por causas sobrevenidas, es decir, Fuerza Mayor, sin duda alguna, si la situación para una de ellas es insostenible.

    ¿Acaso si se van a percibir ayudas que deslegitimarían invocar Fuerza Mayor, no desletitimaría también Rebuc Sic Stantibus? No parece coherente que tal premisa sirva para un caso, pero no para el otro. ¿Llegan a tiempo las ayudas alguna vez en este país? respuesta negativa también. La cuestión tiene muchísimos matices según el caso.

    Finalmente, considero que Rebus Sic Stantibus está previsto para un cambio de contexto en la relación contractual, intrínseco, no para una imposibilidad de obtener la prestación pactada por causa extrínseca.

    Coincido con la cautela de que hay que analizar caso por caso y que no se puede invocar nada de ello automáticamente.

    En todo caso, lo lógico es considerar que la suspensión acordada por el regulador también implica una suspensión de las relaciones entre las partes, en el sentido de que ninguna de las dos incumple. Para ambas será un riesgo empresarial que deberán asumir. Otra cosa será quién será más capaz de sobrevivir sin su actividad (arrendar ó explotar la actividad del local arrendado).

    • Yo he pensado lo mismo, que sería un caso de fuerza mayor que exime al arrendatario del pago de la renta, siempre y cuando en el contrato se fijara como destino del arrendamiento una actividad que ahora resulte prohibida.
      Sin embargo, creo que habría que aplicar la rebaja de las renta prevista en el artículo 1575 del CC para arrendamientos rústicos, de manera que la misma se viera reducida en un 50% a efectos de un resultado lo más justo posible, ¿por qué? Porque el arrendador no tiene el local a su disposición. Si el arrendatario no opta por la resolución, deberá de hacer frente al pago de una parte de la renta porque está impidiendo que el arrendador pueda ofertar este local a otro empresario que desarrolle una actividad que sí esté permitida, como por ejemplo, un supermercado.

      • Estaría deacuerdo contigo, si el gobierno bajará el I.B.I y a la vez la declaración del I.V.A
        y las retenciones qué van sobre el arrendador. Pero como el gobierno no se ha mencionado sobre esté tema lo más lógico es qué el arrendatario pagué, porque cuando existe ganancias el arrendador siguen con la misma renta pactada en el contrato de arrendamiento no paga más ni menos de lo estipulado en el contrato por ambas partes,el arrendatario tiene qué cumplir sus obligaciones, y si no las puede cumplir pues qué avisé al arrendador y le entregue las llaves del local de negocio.

    • Completamente en desacuerdo con la interpretación del artículo 1560 del CC. El Gobierno, la Administración en el caso de la orden de cese de actividad, ha actuado en virtud de un derecho que legítimamente le corresponde por la LO 4/1981 regulador de los estados de alarma, excepción y sitio. El arrendatario no tiene derecho de dirigirse a la Administración por cuanto no es está un tercero perturbador de hecho (y el virus tampoco) sino de derecho.
      La imposibilidad de desarrollo de la actividad negocial no tiene como causa inmediata la pandemia sino un Real Decreto.
      Otra cosa es que por el artículo 3.2 de dicha Ley se genere un derecho de indemnización similar a una expropiación de la que será deudora la Administración.

      • Deudora la ADMISTRACION, jajaja me rio por no llorar. Y peor lo qué mencionas una expropiación pufffff , qué va a ser de urgencia la expropiación, con justiprecio y jurado de expropiación. Lo llevamos claro. Y más si dejamos al coletavirus gestionarlo, menos mal qué hay alguna político sensato como la Ministra Calviño, qué tiene un poco de sensatez en éste tema. La propiedad privada es intocable. Qué más quiere el coletavirus qué hacer como sus socio Hugo Chavez, y hacer de nuestro gran país un país de pandereta.

    • Hola, quiero consultar en qué situacion ante el estado de alarma nos encontramos aquellas personas que estamos en condición de alquilados en una habitación? La casera me puede solicitar desocupación? Tengo derechos? A quien o que organismo recurriría si esto se plantease. Gracias

  2. Entiendo que en todos los contratos de arrendamiento no hay ninguna cláusula que permita REDUCIR/INCREMENTAR el coste del arrendamiento si se produce alguna circunstancia que reduzca la pérdida de ingresos por circunstancias PREVISIBLES O IMPOSIBLES de prever en los contratos que hubieran afectado SÓLO al arrendador o SÓLO al arrendatario. En consecuencia esa circunstancia sobrevenida tiene que ser soportada por aquel a quien afecte sin poder alterar un contrato ajeno a todo ello.

  3. Estoy completamente en desacuerdo con el artículo, en relación a los gastos del arrendador, también podrá invocar su suspensión y en el supuesto de un local comercial el arrendador tendría dichos gastos con independencia de si el local estaba arrendado o no, por tanto y con independencia de que hay que asesorar con cautela, creo que el artículo debería hacer un análisis más exhaustivo de la aplicación del artículo 1184 del Código Civil así como una mención más cautelosa a la facultad o no de suspender las rentas.

  4. requiero entregar el apartamento donde vivo en arreindo, avise a la inmobiliaria el 6 de enero de 2020 y el contrato se vence marzo 31 de 2020, por motivos de salud, y no aceptaron dicen que debo pagar la multa( operacion de rodilla) con certificacion medica) ya que el apartamento no cuenta con acensor.
    adicional el incoveniente del corona virus, me va afaectar sustancialmente los ingresos debo ir a vivir con mi hija y no pagar mas arriendo
    Por fuerza mayor podria entregar el apartamento y no pagar la multa de 3 meses?

  5. Consulta….
    Yo soy un arrendatario y no sé cuáles son los pasos a seguir ahora ya que mi empleador cerró el establecimiento…
    Que tengo que hacer con la corredera
    Para poder solucionar el pago ya que no tendré ingresos…..
    Se agradece algún comentario
    Muchas gracias

  6. En cuanto al alquiler turistico ?
    Somos estranjeros y alquilamos un piso pour 10 messe en españa.
    Somos los 2 mayores de 60 años y con riesgos (salud). Volvimos a nues-propriétés pais en cuanto se dio El est ado de alarma.
    El precio del alquiler debe ser rebajado mientras no volvamos?

  7. ¿Como se puede saber que el arrendatario no aprovecha la circunstancia para hacer unos ahorrillos?. Supongamos un arrendatario que es una multinacional con tiendas por todo el mundo y además comercio de su género por internet. ¿Como y cuando podemos decir que ha interrumpido el negocio?. Si en condiciones normales, estas multinacionales compensan sus zonas de poco negocio con zonas de alto negocio, ¿porqué no lo pueden hacer en el caso de una pandemia?

  8. ¿qué sucede con los inquilinos que nos vence el contrato de alquiler a prinicipios del mes de mayo y que no podemos salir a buscar casa por la limitación de movimiento? La administradora del bloque de apartamenteos de alquiler donde vivo dice que «no puede darme un mes adicional» y eos que no tengo problemas de pagar la renta. He intentando tocar su parte humana pero sigue insisitiendo en que no es posible. He intentando ahcer llegar a los medios esta problemática peor no han dado repsuesta y no sé si hay alguna disposición legal o del Gobierno que lo regule. Saben algo ustedes, por favor? muchas gracias de antemano.

    • Es un claro caso de fuerza mayor justificada. Ustedes están obligados a permanecer en la casa, incluso como parece probable, hasta después del vencimiento del contrato, con fuertes multas si lo incumplen, pues hay un bien jurídico mayor en juego que es la salud pública en un estado de alarma. Lo lógico es que les dieran al menos 15 días el arrendador después del confinamiento para buscar nueva casa. Por pura imposibilidad material. Cualquier reclamación ante los tribunales por parte del arrendador tendría muy pocas posibilidades de prosperar, pues el Juez apreciaría claramente esa causa justificada e insalvable, (además los juzgados están cerrados y la vista por desahucio o impago de renta sería como muy pronto después de verano) . Dicho de otro modo, al ser la vivienda y el confinamiento obligado, el arrendador no tiene otra opción que aceptar la situación y en su caso negociar la salida razonable de la vivienda una vez concluida la cuarentena. Eso sí, la renta mensual habría que pagarla durante el tiempo que se estuviese disfrutando de la vivienda.

      • Buenas tardes Pedro.
        Muchas gracias por su respuesta. La verdad es que la respuesta es de la Ley pero se ajusta a la lógica… Si alguien no puede salir de casa para buscar casa, no se la debe poder echar… porque si todos e paraliza… Además si el inquilino estuviera enfermo (no es el caso, afortunadamente) sería algo de derechos humanos echarlo.
        Me dicen que «he tenido mucho tiempo para buscar casa» claro, así lo he hecho, pero nadie ha podido predecir lo que iba a pasar… si lo hubiera sabido, claro que me habría ido antes de la fecha… Lógico.
        saludos muy cordiales y gracias de nuevo… esperemos que no tengamos que llegar a extremos, pero por si acaso, mejor saberlo a tiempo.

  9. Hola, alquilo habitaciones a estudiantes pero con este tema del Estado de alarma se han ido a, sus casas en otras ciudades ahora me dicen que entienda la penosa situación y que no les cobre el alquiler del mes, de abril ni de los siguientes., que debo hacer yo pago un alquiler de la vivienda y esto me perjudica considerablemente que puedo hacer

    • Segun el contrato estandar de alquiler a estudiantes, se suele indicar que se utilizará para fines académicos.
      Por otra parte, vivimos en un capitalismo (aunque no tan libre como el de Estados Unidos), de modo que si el estado no dice algo que influya en los alquileres, las personas se rigen por la deuda y la demanda, y visto que la situacion es excepcionalmente grave (estado de alarma por varios meses) las partes tienen ese derecho.

      Para finalizar: A mi entender, y en general, la situacion es mas critica para los estudiantes.

      SIN EMBARGO: Yo recomendaría inteligencia por parte del casero. Dejad al inquilino no pagar y seguramente continue el curso siguiente. Ademas los creditos se van a relajar, no tendrán problema no se van a morir los caseros.

  10. Las universidades ya han dicho que se suspende la formación presencial, como se puede rescindir un contrato de arrendamiento de habitación para estudiante, he abonado el mes de marzo completo y también abril, pero quiero recuperar los dos meses de fianza. Tengo mis cosas en el piso pero en cuanto pueda las recogeré y entregaré las llaves al propietario.
    Si se lo comunico por escrito debería devolverme la fianza sin problemas, entiendo que deba pagar abril pero no mayo, junio y julio y que la fianza deberá devolverla.
    Un saludo.

  11. ¿Y qué ocurre con los estudiantes que, a raíz del estado de alarma y la suspensión de las clases, han tenido que abandonar la habitaciones de alquiler y no pueden volver? ¿Tienen que llegar a acuerdos de rebaja del importe del alquiler con el propietario o no tienen el por qué pagar la mensualidad de abril y mayo dado que no están disfrutando de la vivienda?
    Gracias

  12. Mi nombre es Pablo. Tengo una hija estudiando fuera , y firmado un contrato de arrendamiento hasta final de Junio. Las clases se suspenderán en Abril por el Covid – 19. Si ya no necesita la vivienda, ¿puedo dejar de pagar y abandonar el piso antes de que finalice el contrato, sin perjuicio de incumplirlo ? ¿hasta que mes tengo que pagar teniendo dado una fianza correspondiente a una mensualidad?. Gracias.

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