Sí, efectivamente acabamos de asistir al primer año de vigencia de este RDL que modificaba otra vez más la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, cuya entrada en vigor fue el 6 de marzo de 2019, una norma que trataba de mejorar el régimen de alquiler de las viviendas, ya que la anterior reforma de 2013 no había dado los resultados que se pretendían en cuanto al incremento de la oferta de vivienda y la moderación de los precios, dejando al arrendatario sin unas condiciones mínimas de estabilidad y seguridad.
Ante tal situación, con carácter de urgencia, se aprobó este Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que llegó rodeado de polémica. No debemos olvidar que, meses antes, se había aprobado otro Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre pero que finalmente no fue convalidado por el Congreso, creando una situación sin precedentes, ya que el régimen jurídico de este RDL se mantiene para los contratos celebrados en ese período, posteriores al 19 de diciembre de 2018 y anteriores al 24 de enero de 2019 (fecha de resolución de no convalidación), volviendo entonces, desde este fecha, a la normativa anterior, la de la Ley 4/2013.
Y así llegábamos al 1 de marzo de 2019, donde se vuelve a aprobar un segundo Real Decreto-ley, de nuevo por la vía de urgencia, y que entraba en vigor el 6 de marzo. Esta vez, la situación se complicaba un poco más, ya que se producía al final de la legislatura y necesitaba igualmente ser convalidado por el Congreso de los Diputados, que se encontraba disuelto, por lo que debía ser la Diputación Permanente la encargada de conseguir tal aprobación.
Por fin, con fecha 3 de abril de 2019, fue convalidado el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, llegando así al sexto régimen jurídico en los arrendamientos urbanos, cuarto desde la entrada en vigor de la LAU, que se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados al día siguiente de su publicación en el BOE (5 de marzo de 2019), por tanto, los posteriores al 6 de marzo de 2019.
Como novedades más significativas a destacar de este RDL, entre otras, se encontraban:
– Nuevos plazos de duración de los contratos de arrendamiento de vivienda, diferenciando arrendador persona física y jurídica (5 o 7 años), nuevas prórrogas legales (3 años) si no hay notificación de cuatro meses de antelación por el arrendador y con dos meses en el caso del arrendatario.
– Resolución por necesidad del arrendador antes del plazo, siempre que se haya pactado expresamente en el contrato.
– Límites en la actualización de la renta, señalando su revisión según IPC. Además de la creación de un nuevo sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, según regula la Disposición Adicional Segunda.
– Nuevos límites a las garantías adicionales a la fianza. El nuevo párrafo segundo del art. 36.5 establece que el valor de esta garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de la renta. Por lo tanto, actualmente, el período máximo de garantía será de tres meses: un mes de fianza en metálico, más dos meses de garantía adicional. Tema que ha sido comentado en otro post.
– Supresión de la necesidad de inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para evitar la resolución en los supuestos previstos en el art. 13 de la LAU.
– Exclusión de la LAU de los arrendamientos turísticos
– Procedimiento: posibilidad de acudir al juicio que corresponda por razón de la cuantía, cuando esta pueda determinarse y la participación de los servicios sociales en los juicios de desahucio.
Todas estas cuestiones, y otras modificaciones han sido estudiadas ampliamente en otro post por Alberto Torres López, Director Jurídico de Sepín.
Pero, si creíamos con este RDL 7/2019 que habíamos llegado a puerto en el tema de los arrendamientos urbanos, son muchas las noticias del Gobierno que anuncian, una vez más, modificaciones en la LAU para 2020, que, al parecer, se presentarán antes del verano.
Por un lado, se está perfilando el sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, que contempla este RDL en la Disposición Adicional Segunda. Su finalidad es aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y faciliten la aplicación de medidas de política fiscal. Anualmente se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas. Cada Comunidad Autónoma podrán definir de manera específica y adaptada a su territorio, su propio índice de referencia, para el ejercicio de sus competencias y diseñar sus propias políticas de vivienda. En este sentido, su implantación ha llegado ya a Cataluña, que ha aprobado el Decreto-Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de Medidas Urgentes para Mejorar el Acceso a la Vivienda.
Por otro, se venia anunciando estos últimos días en diversos medios de comunicación, que el Gobierno contemplaba la posibilidad de establecer una moratoria en los desahucios por falta de pago de la renta en caso de personas en situación de vulnerabilidad, que hasta ahora afectaba únicamente a los desahucios hipotecarios. Sin embargo, el Consejo de Ministros del 10 de marzo de 2020, ha aprobado un Real Decreto-ley de medidas urgentes en el ámbito económico que refuerza la protección a colectivos vulnerables que se encuentran en riesgo de desahucio hipotecario, pero no ha incluido, por el momento, la ampliación a los desahucios por impago de renta.
Estas cuestiones serán objeto de estudio, según vayamos conociendo su normativa.
Guía práctica sobre la duración de los arrendamientos de vivienda por fechas según las distintas reformas de la LAU: Preguntas y respuestas, cuadro comparativo, jurisprudencia, formularios y legislación