25 años de la LAU 29/1994: el gran sudoku de los arrendamientos urbanos

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos

El tiempo no se detiene y el pasado 1 de enero de 2020 se han cumplido 25 años de la entrada en vigor de nuestra cambiante, inquieta y siempre polémica Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre.

Llegamos a sus “bodas de plata”, y todos deberíamos celebrarlo como suele ocurrir en estos eventos, porque en este caso significaría seguridad jurídica y existencia de equilibrio entre las partes, arrendador y arrendatario. Sin embargo, no podemos ocultar que, como ocurre en muchas relaciones, han existido demasiados altibajos, fruto de los numerosos Gobiernos, quienes decidieron, pensando en aras del bien común, prácticamente en cada legislatura, cambiar las normas en distintos aspectos fundamentales, siempre eso sí “con el fin de potenciar el mercado del alquiler”, que parece le cuesta arrancar.

Lo cierto es que todos conocemos por los distintos medios de comunicación que existe poca oferta de inmuebles en alquiler y que la renta resulta astronómica en muchísimas ciudades de España, lo que nos lleva a reflexionar que algo realmente no funciona, y que las continuas reformas de esta Ley de Arrendamientos Urbanos no han conseguido frenar este problema. A día de hoy, y con el nuevo Gobierno se avecina en breve otro cambio más, entre otras medidas, ya anuncian límites en la renta, lo que, sin duda, generará un gran debate, poniendo en duda que dicho control suponga un incremento del alquiler en nuestro país, tema que será objeto de estudio en su momento.

Pero, llegados a este punto, ¿conocen cuantos contratos de arrendamientos de vivienda distintos existen en la actualidad, rigiéndose por la LAU 29/94, pero con normas diferentes en cuanto a duración, desistimiento, notificaciones…? El listado es inmenso, y continuará…, nos encontramos ante un gran sudoku, consecuencia de las continuas reformas de la LAU 29/1994 por la Ley 4/2013, de 4 de junio, por Real Decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre (derogado, pero aplicable a determinado periodo que exponemos después), y por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo.

Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal. Legislación básica

Un largo historial, partiendo de la LAU 29/1994, que acaba de celebrar su 25 aniversario. Localice su contrato y que reforma le resulta aplicable:

 

1.- Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013, que se encuentren en periodo de prórroga legal de tres años: Aplicación de la LAU 29/1994, sin considerar reforma alguna

La “última fecha posible” para celebrar un arrendamiento de vivienda sometido a la LAU 29/1994 fue el 5 de junio de 2013 (antes de la reforma por la Ley 4/2013, de 4 de junio), con lo cual su vencimiento después del plazo mínimo de 5 años, habrá sido el 5 de junio de 2018, de tal forma que, si entonces las partes no notificaron su término, se encontrará renovado por el período de tres años de prórroga legal del art.10, y su finalización no se producirá hasta el 5 de junio de 2021.  Por poner otro ejemplo, lo mismo ocurrirá con un contrato realizado en 2012, supongamos en el mes de marzo, cuyo periodo de 5 años habrá finalizado en marzo de 2017, y cuya prórroga legal de tres años continuará hasta el próximo marzo de 2020. Y así pueden encontrarse varios contratos, en situación de prórroga legal de tres años, según el art.10 antes de la reforma de 2013.

 

2.- Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013 en periodo de tácita reconducción, una vez finalizada la prórroga legal de tres años: Aplicación de la LAU 29/1994, sin considerar reforma alguna.

Se trata de aquellos contratos anteriores al 6 de junio de 2013, sometidos a la LAU 29/94, en los que ya hayan transcurrido los cinco años de plazo mínimo del art. 9 más los tres años de prórroga legal del art.10, y que, ante la falta de denuncia por el arrendador o el arrendatario, se encuentren actualmente en periodo de tácita reconducción del Código Civil, conforme los arts. 1.566 y 1.581 del C,Civil, según se haya fijado la renta.

 

3.- Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013 cuyo plazo de duración por pacto contractual no ha finalizado: Aplicación de la LAU 29/94, sin considerar reforma alguna.

Estaremos ante los arrendamientos con pacto de duración de muchos años, realizados antes de la reforma de la LAU por Ley 4/2013, y que en consecuencia se encuentran aún en el periodo contractual, sin aplicar el plazo mínimo. Serán los menos existentes, pero se les aplicaría la normativa de la LAU 29/1994 sin tener en cuenta las reformas posteriores.

 

4.- Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013 (Reforma Ley 4/2013) y anteriores al 18 de diciembre de 2018 (Reforma RDL 21/2018):  Aplicación de la LAU 29/94, reformada por la Ley 4/2013, de 4 de junio.

Introdujo modificaciones de envergadura con temas fundamentales del contrato, como plazo mínimo, resolución por necesidad, prórroga legal, desistimiento, renta, entre otras.

 

5.- Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 19 de diciembre de 2018 (RDL 21/2018, de 14 de diciembre) y anteriores al 24 de enero de 2019: Aplicación de la LAU 29/1994 reformada por Real Decreto ley 21/2018, de 14 de diciembre.

Este RDL 21/2018 entró en vigor el 19 de diciembre de 2018, reformando en muchos aspectos la LAU 29/1994, pero el mismo quedó derogado a los 37 días, al no ser convalidado en sesión extraordinaria del Congreso el día 22 de enero de 2019. Tal situación provocó un gran debate jurídico sobre que sucedía con los contratos firmados en dicho periodo, surgiendo muchísimas opiniones, que eran nulos, que nos encontrábamos ante un vacío legal al ser derogada la norma, o bien que tal Texto normativo fue aprobado, estuvo en vigor y, en consecuencia, tiene efectos para los celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 24 de enero de 2019, postura esta última por la que nos inclinamos.

 

6.- Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 24 de enero 2019 (Derogación RDL 21/2018) y anteriores al 5 de marzo de 2019 (RDL 7/2019): Aplicación de la LAU 29/1994 reformada por Ley 4/2013, de 4 de junio.

Estos contratos de arrendamientos, tras la derogación el 22 de enero de 2019 del RDL 21/2018, de 14 de diciembre, vuelven a regirse desde el día siguiente a la publicación en el BOE de la resolución de no convalidación, 24 de enero de 2019, por los preceptos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 reformada por la Ley 4/2013.

 

7.- Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 6 de marzo de 2019 (Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo): Aplicación de la LAU 29/1994 reformada por Real Decreto ley 7/2019, de 1 de marzo.

Este Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, llegó lleno de polémica, después del vaivén de varias normas, y el anterior RDL 21/2018 aprobado y derogado, pero lo cierto es que el 1 de marzo se aprobó por la vía de urgencia, y entró en vigor el 6 de marzo de 2019. Dicho texto fue convalidado por la Diputación Permanente del Congreso el 3 de abril de 2019.

Se aplicará a todos los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados al día siguiente de su publicación en el BOE (5 de marzo de 2019), por tanto, los posteriores al 6 de marzo de 2019.

 

En definitiva, siete periodos a tener en cuenta desde el 1 de enero de 1995, visto lo visto, solo nos queda aconsejar mucho cuidado en determinar cuál es la norma aplicable porque las consecuencias son muy distintas. Y esto, por suerte o por desgracia, para los que nos dedicamos a este apasionante tema de los arrendamientos no acaba aquí, continuará…, como una serie con temporadas, y en unos meses tendremos alguna que otra modificación ya anunciada por el nuevo Gobierno, como el control de rentas, al que dedicaremos el siguiente post.

 

 

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