Extinción de arrendamientos de locales de negocio a finales de 2019 ¿A qué contratos afecta?

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Cuando la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 estableció la extinción de los contratos de arrendamiento de locales de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985 en el apartado 3 y siguientes, los profesionales dedicados a esta laberíntica materia parecía que teníamos suficiente margen de tiempo para ir calculando los plazos de duración atendiendo a las distintas circunstancias. Los años pasan de una forma vertiginosa, y si ya el 31 de diciembre de 2014 se extinguieron numerosos contratos al haber transcurrido 20 años desde la entrada en vigor de la LAU 29/94, llegamos ahora a los 25 años de aplicación de esta Ley, produciéndose de nuevo, el fin de varios contratos de arrendamiento de local.

Nos encontramos ante dos fechas importantes a considerar a finales de este año 2019, ya que la Disposición Transitoria de la LAU utiliza dos dies a quo distintos «20 años a contar desde la aprobación de la Ley» y “20 años a partir de la entrada en vigor de la Ley», por tanto, por un lado, fecha de extinción de determinados contratos el 24 de noviembre de 2019, y por otro, extinción el 31 de diciembre de 2019.

Para llegar a esta conclusión, debemos partir de un análisis exhaustivo de la compleja Disposición Transitoria Tercera, apartados 3 y siguientes, al no recoger los supuestos de forma clara. Así, a efectos de extinción del contrato, habrá que distinguir estas variables:

  • Si el arrendatario es persona física o jurídica, contemplado en el apartado 3 y 4 respectivamente de la D.Transitoria Tercera.
  • Si en el local se desarrolla actividad comercial o no, y en su caso, cuál es su I.A.E., según las reglas 1ª y 2ª del apartado 4 de la D.Transitoria Tercera.
  • Si se ha realizado un traspaso, anterior o posterior a la LAU 29/94, a tenor del párrafo 4º del apartado 3 de la D.Transitoria Tercera, ya que si se produjo en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU el 1 de enero de 1995, supone la ampliación del plazo de duración en cinco años más.
  • Si se ha actualizado la renta en la primera que correspondiese pagar, tal como establece el apartado 7 de la D.Transitoria Tercera, en cuyo caso la renta se incrementará en cinco años.
  • Si se han producido las dos circunstancias anteriores al mismo tiempo (traspaso y actualización), se ampliaría el plazo correspondiente en 10 años más, por lo que aún existirán contratos de arrendamiento de local cuya extinción no se producirá hasta el 31 de diciembre de 2024.

 

A continuación, conjugando las mismas, exponemos en un práctico esquema los distintos supuestos, para mayor facilidad a la hora de localizar el plazo:

¿Qué arrendamientos de local anteriores al 9 de mayo de 1985 se extinguen el 31 de diciembre de 2019?

ARRENDATARIO PERSONA JURÍDICA

Personas jurídicas que desarrollen actividades comerciales de la División 6.ª de la tarifa del IAE y que actualizaron la renta de una vez o pagaban ya una superior a la actualizada: 20 + 5 años.  Se extinguen el 31 de diciembre de 2019 (Disposición Transitoria Tercera 7 de la LAU, en relación con la Disposición Transitoria Tercera 4. 1.ª LAU).

Personas jurídicas que desarrollen actividades comerciales de la División 6.ª de la tarifa del IAE y que efectuaron un traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU: 20 + 5 años.  Se extinguen el 31 de diciembre de 2019 (Disposición Transitoria Tercera 4 LAU).

Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE (–) 85.000 ptas. y que actualizaron la renta de una vez o pagaban ya una superior a la actualizada: 20 + 5 años. Se extinguen el 31 de diciembre de 2019 (Disposición Transitoria Tercera 7 de la LAU, en relación con la Disposición Transitoria Tercera. 4 LAU).

Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE (–) 85.000 ptas. y que efectuaron un traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU: 20 + 5 años. Se extinguen el 31 de diciembre de 2019 (Disposición Transitoria Tercera 4 LAU).

Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE 85.001-130.000 ptas. que actualizaron la renta de una vez o pagaban ya una superior a la actualizada y además efectuaron un traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU: 15 + 5 + 5 años. Se extinguen el 31 de diciembre de 2019 (Disposición Transitoria Tercera 7 de la LAU, en relación con la Disposición Transitoria Tercera 4 LAU).

 

¿Qué subrogaciones de local de negocio se extinguen el 31 de diciembre de 2019?

ARRENDATARIO PERSONA FÍSICA

Personas físicas en los que se hubiere subrogado un descendiente que actualizaron la renta de una vez o pagaban ya una superior a la actualizada: 20 + 5 años. Se extinguen el 31 de diciembre de 2019 (Disposición Transitoria Tercera.7 de la LAU, en relación con la Disposición Transitoria Tercera.3 de la LAU).

Personas físicas en los que se hubiere subrogado un descendiente cuando hubiera tenido lugar un traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU: 20 + 5 años. Se extinguen el 31 de diciembre de 2019 (Disposición Transitoria Tercera.3 de la LAU).

 

¿Qué traspasos de local de negocio se extinguen el 24 de noviembre de 2019?
ARRENDATARIO PERSONA FISICA

Personas físicas con traspaso posterior al 1 de enero de 1995 y anterior a 24 de noviembre de 2004, que actualizaron la renta de una vez o pagaban ya una superior a la actualizada: Se extinguen transcurridos 20 años + 5 años. Se extinguen el 24 de noviembre de 2019 (Disposición Transitoria Tercera.3 de la LAU).

Personas físicas con traspaso posterior al 1 de enero de 1995 y anterior a 24 de noviembre de 2004, cuando hubiera tenido lugar otro traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU: Se extinguen transcurridos 20 años + 5 años. Se extinguen el 24 de noviembre de 2019 (Disposición Transitoria Tercera.3 de la LAU).

 

 

Dicho esto, no debemos olvidar que la LAU 29/94 al igual que establece la extinción de los contratos de arrendamiento de local en la Disposición Transitoria Tercera, también concede ciertos derechos a los arrendatarios, consecuencia del vencimiento del plazo, lo que aparece contemplado en el apartado 10 de la citada Disposición, señalando dos opciones que podrán elegir, ya que no resultan acumulables.

Por un lado, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento, si antes del transcurso de un año, cualquier persona comienza a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. El propio precepto indica que se entiende por “afines”, y serán las actividades aptas para beneficiarse de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En segundo lugar, y si no opta por solicitar esta indemnización, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador firma un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento. En ese supuesto ninguna relevancia tiene la actividad del nuevo negocio, que si resulta un requisito fundamental si opta por la indemnización indicada en el párrafo anterior.

Para un conocimiento detallado en lo relacionado con la duración del arrendamiento de local anterior al 1 de enero de 1995, os recomendamos nuestro estudio de jurisprudencia al detalle:

4 comentarios en “Extinción de arrendamientos de locales de negocio a finales de 2019 ¿A qué contratos afecta?

  1. hola, tengo una duda y deseo me pudiesen orientar, desde 1989 tengo contrato por traspaso segun art 32 de la LAU de 1964, en la cual se formalizo escritura publica y en el cual pone que estoy subrogado en el punto 3, el contrato al que me subrogue es el que se realizó originalmente en 1980. cuando cumple el contrato?
    la titular original del contrato y yo no teníamos ninguna relación familiar.
    tengo el mismo derecho mi traspaso subrogado que si es una subrogación de padres a hijos?
    gracias

    • Según lo publicado por SEPIN:
      Personas físicas en los que se hubiere subrogado un descendiente cuando hubiera tenido lugar un traspaso 10 años antes de la entrada en vigor de la LAU: 20 + 5 años. Se extinguen el 31 de diciembre de 2019 (Disposición Transitoria Tercera.3 de la LAU).
      Yo interpreto que pudiera ser el 24/11/2.020.
      En todo caso y ad cautelam podría entenderse extinguido en el mayor plazo, el 31/12/2020 para mayor garantía del titular del traspaso.

      No son lo mismo los derechos del subarriendo que los derechos por traspaso.
      Un saludo.

  2. Buenas tardes, tengo un contrato de un local comercial, con carácter de indefinido y renta actualizada del año 1989, ahora la finca la van a rehabilitar íntegramente y querría saber mis derechos.

  3. Buenas tardes:
    Tengo duda acerca de la extinción de traspaso de local de negocio, por persona física, celebrado dentro de los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU DE 1994.

    Por qué ha de computarse como plazo de extinción 20+5 años desde el día anterior a la entrada en vigor, el 31/12/2.994 y en consecuencia se extingue el 31/12/2.019????
    y no puede interpretarse la DT3ª en sentido de que el plazo de extinción 2+5, se compute desde la fecha de aprobación de la ley, y en consecuencia se extingue el contrato el 24/11/2.019??????
    Según la DT 3ª:
    «Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley»
    «Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.»

    Ello me suscita DOS DUDAS MÁS::

    – SI LA TÁCITA RECONDUCCION (contrato con renta anual) opera desde al fecha de extinción del contrato, el 31/12/2.019, en caso de haber disfrutado la cosa el arrendatario con aquiescencia del arrendador durante un plazo superior a 15 días. Se extinguirá el contrato el 31/12/2.020.?????
    O dicha tácita reconducción se extiende hasta la fecha que se cumpla un año a contar desde la celebración del TRASPASO.

    Finalmente si LA TACITA RECONDUCCION operare desde la fecha de EXTINCIÓN DEL CONTRATO, si en vez de la fecha de 31/12/2.020, se pudiera entender que se extingue el 24/11/2.200????????

    Muchas gracias

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