Presentación del decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en el Registro una vez caducada la anotación preventiva de embargo

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario

La problemática existente sobre esta cuestión versa sobre la posibilidad de cancelar las cargas posteriores cuando se presenta el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas en el Registro de la Propiedad una vez caducada la anotación preventiva de embargo de la que trae causa. Esta controversia tiene su punto de partida en las diferentes posturas que mantiene por un lado, la Dirección General de los Registro y del Notariado y por otro, el Tribunal Supremo.

Así, la DGRN defiende que las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y que su caducidad se produce “ipso iure” una vez que se ha agotado el plazo de cuatro años establecido en el artículo 86 Ley Hipotecaria, hayan sido o no canceladas, si no han sido prorrogadas previamente, lo que implica que, si se presenta el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, una vez caducada la anotación de embargo, se podrá inscribir el decreto, siempre y cuando el titular registral siga siendo el deudor ejecutado, pero no se podrán cancelar las cargas posteriores.

El momento a tener en cuenta para comprobar si ha caducado o no la anotación preventiva de embargo, es cuando se presenta el decreto en el Registro, con independencia de que la fecha en que se haya dictado pueda ser anterior al citado plazo de cuatro años de caducidad, sin que se pueda considerar que la expedición del certificado de cargas durante el procedimiento implique que se produzca la prórroga de la anotación preventiva.

Por otro lado, el Tribunal Supremo, en sus sentencias 23 de febrero de 2015 y 7 de julio 2017 , sigue como criterio que la certificación de cargas fija la situación registral del inmueble ejecutado en el momento de su expedición y determina las condiciones para la adquisición del bien , sin que cualquier situación posterior, como puede ser la caducidad la anotación preventiva de embargo, afecte a esa situación, estableciendo que «la aprobación del remate y la adjudicación conlleva como efecto propio la cancelación de todas las anotaciones de embargo posteriores, que carecen de preferencia sobre la que servía de apoyo a la ejecución, pues la anotación de embargo que beneficiaba al ejecutante ha causado estado y producido su finalidad para dicha ejecución desde la fecha de la emisión de la citada certificación de cargas y gravámenes».

Ante este disyuntiva, tras la última la Sentencia del Tribunal Supremo de 2017, el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles realizó una consulta vinculante a la DGRN, sobre si la extensión de la nota marginal acreditativa de haberse expedido certificación de dominio y cargas en el procedimiento de ejecución, supone una derogación singular del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y concretamente respecto de si, extendida aquella nota marginal, la anotación preventiva caducada continúa o no produciendo efectos en orden a la cancelación de las cargas posteriores. El Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles pone de manifiesto en su escrito la posible contradicción que puede darse entre la doctrina de este Centro Directivo sobre los efectos de la caducidad de las anotaciones preventivas y la interpretación recogida en la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017.

La DGRN, en la resolución de 9 de abril de 2018, dio respuesta a dicha consulta, en la que mantiene su postura inicial, indicando expresamente que «en el ámbito de la calificación, los registradores de la Propiedad habrán de atenerse a lo establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, y solo podrán cancelar (en los términos previstos en los artículos 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.2.ª del Reglamento Hipotecario), las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la anotación de embargo practicada a resultas del procedimiento de ejecución del que deriva el mandamiento cancelatorio, cuando la referida anotación preventiva de embargo esté vigente, por no haber transcurrido el plazo de cuatro años de vigencia que fija el citado artículo 86, o el de sus sucesivas prórrogas, al tiempo en que, al menos el decreto de adjudicación, haya sido presentado en el Registro de la Propiedad.

Todo ello sin perjuicio del derecho que asiste al adquirente de la finca adjudicada en el procedimiento de ejecución para acudir a un proceso judicial en el que pueda discutirse, con la intervención de todos los titulares de las cargas posteriores a la anotación caducada, si procede o no la cancelación de las mismas.»

Y dicho criterio es el que sigue manteniendo la DGRN en la actualidad, como puede comprobarse en la Resolución de 4 de abril de 2019 y en la Resolución de 29 de marzo de 2019, por lo que el adjudicatario que ve como el Registrador le deniega la cancelación de las cargas posteriores por estar caducada la anotación preventiva de embargo, deberá entablar el correspondiente proceso judicial para la obtención de una resolución judicial que siga la doctrina del Tribunal Supremo, como por ejemplo, ha hecho la AP Madrid, Sec. 12.ª, 169/2018, de 27 de abril.

Esta cuestión fue objeto de una encuesta jurídica por parte de nuestra editorial, en la que la cuestión planteada era cuál de las dos tesis era la más adecuada, siendo la respuesta de todos nuestros colaboradores el inclinarse por la postura mantenida por la DGRN.

Caducidad de la anotación preventiva de embargo

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