Arrendamiento de habitación: ¿Cuál es su régimen jurídico y su tributación?

 Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos urbanos. Abogada

Cada día resulta más frecuente encontrar esta modalidad de alquiler, son muchos los arrendatarios que, ante el disparatado importe del arrendamiento de una vivienda habitual, optan por residir en una habitación compartiendo servicios comunes como cocina y baño. Nos encontramos ante la alternativa a otros tipos de contratos de arrendamiento de vivienda, como el residencial o el de temporada, con rentas mensuales muy elevadas, y ni que decir tiene, con el arrendamiento turístico que, a la larga, igualmente resulta inviable.

Y la duda que planteamos es ¿Cuál es su régimen jurídico?  Desde siempre ha existido polémica en cuanto a la normativa aplicable al arrendamiento de una habitación dentro de la vivienda, ¿La calificación depende del destino o finalidad que se le dé o bien de su objeto? Y, en consecuencia, ¿Se trata de un contrato sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos o al Código Civil?

Si analizamos las diversas opiniones hasta la fecha y la jurisprudencia existente, nos encontramos con dos posturas:

I.- La primera, entiende que, aun tratándose de una pequeña estancia dentro del inmueble, si su finalidad es la residencia del propio arrendatario, nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda al igual que si estuviésemos ante un alquiler completo, resultando de aplicación el artículo 2 de la LAU 29/1994, que lo define así por recaer sobre una «edificación habitable» y apta para servir al destino de «satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario».

En este sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, Sec. 1.ª, 18/2008, de 18 de enero señala que resulta aplicable a los arrendamientos de habitación la resolución del contrato por falta de pago de la misma manera que a los arrendamientos de vivienda. Y ello porque la Ley se refiere a “vivienda», sin que nada indique sobre si el contrato ha de recaer sobre una vivienda íntegra o sólo parte de ella.  En la misma línea, la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sec. 5.ª, 576/2006, de 26 de octubre, que establece la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos al arrendamiento de habitación con derecho a cocina.

II.- Por el contrario, existe otro segundo criterio que se basa en la falta de la característica que precisamente indica el artículo 2 de la LAU “satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario”. Ese no es el fin de una habitación, ya que es totalmente insuficiente para desarrollar la vida del inquilino, lo que le obliga a compartir servicios indispensables. En consecuencia, habrá que estar al objeto “una habitación” y no a su destino, por lo que se regirá por el Código Civil, artículos 1.542 a 1.582 del Código Civil.

Una gran parte de la jurisprudencia mantiene esta postura, y debemos destacar últimamente varias resoluciones judiciales. La sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sec. 1.ª, 14 de septiembre de 2017, que indica que el arrendamiento de habitación no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil.  Para ello se basa en que una habitación no es el lugar donde la persona o la familia pueden desarrollar la intimidad de su existencia creando un hogar, pues carece de los servicios mínimos y esenciales como baño y cocina, a los que tan solo se accede de forma compartida y no en exclusiva.  Y añade, además, dicha resolución que el hecho de que no se incluya el arrendamiento de habitación en una vivienda dentro del artículo 5 LAU (arrendamientos excluidos) no debe conducir a aplicar la normativa especial, pues la enumeración no es de numerus clausus, lo que es perfectamente compatible con la naturaleza de legislación excepcional o especial, en contraposición con la normativa general, aunque efectivamente menos aplicable, del Código Civil.

Pues bien, manteniendo este mismo criterio, recientemente la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 9ª, de 28 de marzo de 2019, viene a confirmar que el contrato de arrendamiento de habitación es un contrato que no está regulado por la LAU, su objeto no es propiamente una vivienda, sino tan solo una parte de ella.

 “La cuestión controvertida queda por tanto centrada en la determinación de la naturaleza jurídica del contrato celebrado por las partes. El arrendamiento, al tenor del documento nº 1 de la demanda, recae exclusivamente sobre una habitación de la vivienda, pudiendo hacer uso la arrendataria de la cocina y de cualquiera de los cuartos de baño compartidos con el compromiso de compartir con el resto de inquilinos las tareas de limpieza.

Según el artículo 2 LAU » se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”

Esta característica de satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario no es predicable de una habitación que no garantiza el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables, de los que solo se dispone de forma compartida. El espacio que se cede en exclusiva es solo el de una habitación, que no puede entenderse comprendida dentro de la definición del artículo 2 LAU. Así se prevé en el propio contrato que se remite al régimen de los artículos 1.542 a 1.582 CC en todo lo no previsto en su texto.».

A la vista de lo señalado, y a pesar del debate que hasta hace poco existía sobre esta cuestión, nuestro criterio, coincidente con el de esta última resolución, es que el arrendamiento de habitación no se encuentra sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos sino a lo pactado por las partes y a lo dispuesto en los artículos 1.554 y siguientes del Código Civil.

Y ello afecta a cuestiones fundamentales del contrato, como es la duración o la fianza, y los derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario. No se aplicará el régimen de duración mínima que en la legislación arrendaticia actual es de 5 años según el artículo 9, apartado 1 de la LAU reformada por Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, sino que se estará al plazo pactado libremente por las partes.

Por lo tanto, al regirse por el Código Civil ya no le vincula la obligación del pago de fianza ni su depósito según establece el artículo 36 para los contratos sometidos a la LAU, aunque el arrendador basándose en la libertad de pactos puede exigir una cantidad para responder de la renta o daños.

III.- En cuanto a los aspectos fiscales, desde el punto de vista del arrendador, partimos de la base de que los rendimientos procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda constituyen un rendimiento de capital inmobiliario. Y este rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 23 de la LIRPF -una vez deducidos los gastos necesarios para su obtención-, se reducirá en un 60 por ciento. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

No obstante, en caso de que el arrendamiento se efectuase por temporadas, curso lectivo, verano o cualquier otra, dicha reducción del 60 por ciento no resultaría aplicable, ya que la misma sólo resultará de aplicación si el destino de la vivienda es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario de la habitación, o de cada una de las habitaciones que se alquilan, de acuerdo con el criterio establecido por la Dirección General de Tributos en Consulta Vinculante V3660-16, de 5 de septiembre de 2016 y V4837-16, de 10 de noviembre de 2016, que señalan que el arrendador de una vivienda tendrá derecho a reducir un 60% en el rendimiento neto del capital inmobiliario en función de la duración del contrato, por lo que un alquiler sin limitación temporal, cuando su destino es ser vivienda habitual del arrendatario sí tiene beneficio fiscal, pero un arrendamiento por periodos de tiempo no lo tendrá.

Por otro lado, señala la reciente Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos, V1583-19, de 27 de junio de 2019, a efectos de practicar la deducción por inversión en vivienda habitual cuando se alquile una habitación, (considerando que desde el 1 de enero de 2015 se suprimió la misma por Ley 26/2014, pero que estableció un régimen transitorio para los contratos de arrendamiento anteriores al 1 de enero de 2015) “que solo podrá considerar como base de la deducción el importe que se corresponda proporcionalmente con la superficie que mantiene la consideración de vivienda habitual (zonas o dependencias privadas y comunes, no destinadas exclusivamente al arrendamiento).” Es decir, no podrá deducirse respecto de aquellas zonas que se establezcan de uso reservado para el arrendatario que conviviera en la vivienda.

Respecto al IVA, este arrendamiento es una operación exenta de dicho impuesto a tenor del artículo 20. La única excepción donde no estaría exento sería si el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.), lo que no ocurre habitualmente en un arrendamiento de habitación donde cada ocupante se encarga de realizar su mantenimiento, aun compartiendo elementos comunes como es el salón, la cocina y el baño.  Consultas Vinculantes de la Dirección General de Tributos V4706-16, de 8 de noviembre de 2016 y V2889-16, de 22 de junio de 2016.

One thought on “Arrendamiento de habitación: ¿Cuál es su régimen jurídico y su tributación?

  1. El caso de los «pisos de estudiantes» ¿sería asimilable a este ejemplo? Son pisos en los que el propietario no vive en ellos y alquila las diferentes habitaciones a gente desconocida entre sí, obligándoles a convivir y compartir los espacios comunes. Por otro lado, ya hay mucha gente que, aun no siendo el típico estudiante, vive de este modo, estableciendo su residencia permanente en este tipo de pisos; el alquiler no es temporal ni por temporada, puede ser indefinido o prorrogable indefinidamente. En este caso, convierten a una habitación y sus espacios comunes en un alojamiento en el que no hay más remedio que considerarlo suficiente para desarrollar la vida del inquilino.

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