Así lo definió nuestra compañera de Sepín, Ana Vidal Pérez de la Ossa, redactora jurídica del área de Derecho Penal, al enterarse hace unos días de la noticia de la no convalidación del Real Decreto Ley 21/2018. Efectivamente, el resultado es la “esquizofrenia” en los contratos de arrendamientos urbanos, que trae de cabeza a los ciudadanos, al afectar a las partes del contrato, y a los abogados que nos dedicamos a esta materia.
La situación produce indignación, desolación, impotencia, …. son muchos los adjetivos para denunciar lo que está ocurriendo. No podemos olvidar que estamos ante un tema social por excelencia, el alquiler de una vivienda, como así nos lo hacen saber nuestros legisladores y políticos en cada Preámbulo de los textos normativos aprobados hasta hoy, pero desgraciadamente, nunca llueve a gusto de todos, y a día de hoy, una vez más, tenemos otra norma derogada. Sinceramente, todos salimos perdiendo.
“Visto y no visto”, el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor el 19 de diciembre de 2018, quedaba derogado a los 35 días, al no ser convalidado en sesión extraordinaria del Congreso el día 22 de enero de este año, con sorpresa para todos porque en pocas ocasiones esto había sucedido.
El debate jurídico que se ha suscitado ha sido tremendo ¿Qué sucede con los contratos firmados en dicho periodo? ¿Qué Ley se aplica a partir de la derogación? Surgieron muchísimas opiniones, y aún continua la polémica. Unas indican que estos arrendamientos son nulos, otros que nos encontramos ante un vacío legal al ser derogada la norma, y otras, que tal Texto normativo fue aprobado, estuvo en vigor y en consecuencia, tiene efectos para los celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019, entendiendo que para los posteriores vuelve a aplicarse la LAU 29/1994 reformada por Ley 4/2013. En Sepin, y tal como mantuvo Daniel Loscertales Fuertes en un análisis de la situación, este es el criterio al que se llego después de consultas a expertos juristas y un amplio debate, porque, por encima de todo, debemos acudir a la “seguridad jurídica”, dicho con todos los respetos hacía los compañeros que mantienen la postura contraria.
Lo cierto es que, ya comentaba en un anterior post que habíamos llegado al quinto régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de viviendas, pues bien, ahora tenemos unos contratos que se sometieron a las nuevas reglas durante 35 días y en la actualidad ya cabe hablar de los contratos posteriores al 22 de enero de 2019.
Para los que nos dedicamos al estudio de este laberinto arrendaticio, la suma de distintos tratamientos jurídicos supone poner toda la atención en la fecha del contrato para determinar que normas resultan aplicables, pero para los ciudadanos, amigos y familiares que tienen arrendada su vivienda, o bien son arrendatarios, resulta muy complicado explicarle que las cláusulas son distintas en función del día en que lo hicieran, porque sinceramente resulta incomprensible. Pondré algún ejemplo.
¿Cuál es el plazo mínimo del contrato de vivienda? Si es posterior al 22 de enero de 2019 (fecha de derogación del RDL 21/2018), tres años, conforme el art.9 LAU 29/94. Pero si es anterior a esta fecha y posterior al 19 de diciembre de 2018, habrá que distinguir si estamos ante arrendador persona física o jurídica, de tal forma que será de cinco o siete años, respectivamente, al resultar aplicable el RDL 21/2018.
Y si nos vamos a un contrato anterior al 19 de diciembre de 2018, volvemos al plazo de tres años, sin ninguna distinción, porque la Ley entonces era la citada LAU.
¿Cuál es la fianza y garantías del arrendamiento? De nuevo situaciones muy distintas, para un contrato posterior al 22 de enero de 2019, se revisará a los tres años y se puede pactar cualquier tipo de garantía. Para los anteriores a esta fecha y posteriores al 19 de diciembre de 2018, se revisará a los cinco o siete años, y nunca la garantía puede exceder de dos mensualidades de renta. Y de nuevo, como decimos en la pregunta anterior, para los anteriores al 19 de diciembre de 2018, tres años y sin limitación alguna.
Podría continuar sobre la resolución por necesidad del arrendador, la prórroga legal, el derecho de retracto, e incluso el pago del ITPyAJD por el arrendatario…, pero no se trata de esto, sino de hacer ver a nuestros políticos, la necesidad de una Ley que, de una vez, y sin juegos de magia “visto y no visto”, hagan posible un régimen aplicable a todos los contratos de arrendamientos. No es tanto pedir.
Mientras tanto, en Sepin le podremos ayudar desde la página web TOP Jurídico especializado en Arrendamientos Urbanos, en la que se puede encontrar Doctrina, Legislación, Esquemas, Cuadros Comparativos, Jurisprudencia, Formularios y desde donde resolveremos cualquier duda al respecto: