Principales puntos de la última reforma en materia de arrendamientos urbanos

Alberto Torres López

DIrector Jurídico de Sepín. Abogado. Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM

*Este comentario fue publicado en OTROSÍnet del ICAM el pasado 19/12/2018

El Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, reforma, una vez más, la legislación sobre arrendamientos urbanos, tanto en su vertiente sustantiva como procesal. No obstante, debemos recordar que como todo Real Decreto-Ley, requiere de la oportuna convalidación o ratificación por parte del poder legislativo y que el líder del partido que ha participado, junto con el del Gobierno, en su elaboración previa, ha puesto en duda su apoyo a tal efecto. En cualquier caso, no es el momento de detenernos a analizar la enorme problemática, jurídica y social, que suscitaría su falta de convalidación concretamente, en los nuevos contratos firmados a partir de ahora.

Como ya hemos comentado en otras ocasiones, lamentablemente, el legislador, cualquiera que sea su signo político, nos tiene acostumbrados a moverse por impulsos, ante demandas sociales más o menos espontáneas que exigen resultados inmediatos. Consecuencia de ello, es usual observar en los distintos Gobiernos, precipitación, falta de reflexión, incontinencia legislativa innecesaria, vaivenes injustificados que hoy protegen a los arrendatarios, pero que mañana ponen en tela de juicio sus más elementales derechos a una tutela judicial efectiva.

Resulta difícil de entender que si en este caso lo que se pretendía era incrementar la protección de los arrendatarios, la reforma olvide el grave perjuicio que se les puede ocasionar a estos, en el caso de que su contrato no se halle inscrito en el Registro de la Propiedad si la vivienda se transmite o ejecuta por ejemplo por el impago de un préstamo hipotecario; o que no ponga remedio a los problemas que sufren aquellos a los que se les dificulta la recuperación de las fianzas entregadas y que se ven obligados a acudir a largos y costosos juicios declarativos ordinarios.

El recién aprobado Real Decreto Ley, modifica once preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos; tres de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal; otros tres de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil; así como cuatro artículos del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobada por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo y uno de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1!1993, de 24 de septiembre, estableciendo la exención en dicho impuesto de los arrendamientos de vivienda para uso permanente y estable.

Para un conocimiento exhaustivo de esta reforma, recomendamos la Guía práctica “Análisis del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler“, con Doctrina, Cuadro comparativo, Esquemas, Formularios y Legislación:

Sin pretender analizar con todo detalle la Reforma, sí vamos a detenernos en el presente comentario, en lo que son los puntos más importantes de la misma en el ámbito de los Arrendamientos Urbanos:

1º.- La vuelta de las viviendas suntuarias y la decepción por la falta de definición de los arrendamientos turísticos. 

Como reconoce la propia exposición de motivos, uno de los objetivos del Real Decreto, es dejar sin efecto la reforma del 2013. De este modo, vemos como el artículo 4 vuelve a introducir, literalmente, el anterior párrafo segundo del apartado 2, que excluye del régimen aplicable a los arrendamientos de viviendas, las conocidas tradicionalmente como suntuarias, es decir, aquellas cuya superficie es superior a 300 metros cuadrados o en las que la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, igualmente en cómputo anual. El régimen jurídico de los arrendamientos de dichas viviendas se sujetará a la voluntad las partes como ya se hacía con anterioridad.

Indudablemente la Ley de Arrendamientos Urbanos no es el texto adecuado para regular los arrendamientos turísticos, máxime cuando su objeto es precisamente excluirlos, sin embargo, era necesario diferenciarlos de los arrendamientos de temporada a los que se refiere el artículo 3.2 y cuyo régimen es el de los arrendamientos de uso distinto al de vivienda. Lamentablemente con la actual redacción no es posible tal distinción, y el haber añadido en el nuevo texto como criterio definitorio de los turísticos, su comercialización o promoción por canales de oferta turística “o por cualquier otro modo de comercialización o promoción”, es totalmente insuficiente.

2º.- La nueva duración de los contratos de arrendamiento de vivienda y de sus prórrogas. 

La modificación de los artículos 9 y 10, supone volver a la duración anterior a la Ley 4/2013, es decir, 5 años de duración mínima más 3 de prórroga, con la excepción de los arrendamientos concertados por personas jurídicas, en cuyo caso su duración será de 7 años mínimo más 3 de prórroga.

Curiosamente la reforma establece una prórroga de 3 años y no, como hacía anteriormente, de plazos anuales hasta un máximo de 3. Se podrá pensar que el arrendatario tiene ahora la posibilidad de desistir del contrato transcurridos 6 meses, sin embargo, a pesar de ello, esta nueva redacción le coloca en peor situación.

No pretendemos discutir si la vuelta a los 5 años va a fomentar o no el mercado del alquiler, pues frente a una mayor estabilidad del arrendatario, existe el riesgo de que se contenga la oferta y, por lo tanto, que se incremente la renta de los contratos. Sin embargo, consideramos que no tiene justificación alguna que se distinga entre contratos firmados por arrendadores según sean personas físicas o personas jurídicas. Hay que tener en cuenta que estas entidades pueden adoptar muy diversas formas, así como tener distintos objetos sociales, sin que sea ningún delito perseguir un ánimo de lucro que se encuentra igualmente en las personas físicas que arriendan sus inmuebles. Por otro lado, no deja de ser perturbador que un arrendatario sea de peor de condición que otro, en el mismo inmueble, simplemente por la distinta personalidad de su arrendador. Tampoco debe olvidarse que el arrendador, no tiene por qué ser propietario de la vivienda, por lo que podemos encontrarnos con la paradoja de que el propietario sea una persona jurídica pero el arrendador, sin embargo, una persona física, fijándose entonces un plazo de duración de 5 años y no de 7.

3º.- La limitación en la actualización de la renta.

Se introduce un tercer párrafo en el apartado 1 del artículo 18 que regula la actualización de la renta limitando la misma al IPC, pero aplicable solamente a los contratos de renta reducida.

Debemos tener claro que estos contratos no son los mayoritarios, si no solamente, según específica el propio precepto, aquellos cuyas rentas se encuentren por debajo de la establecida para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de la vivienda y que permita acogerse a algún programa de ayudas al alquiler.

4º.- El pacto para la elevación de la renta por mejoras. 

El artículo 19 regula la posibilidad de elevar la renta por mejoras. El precepto se está refiriendo a todos aquellos supuestos en los que es el arrendador el que pretende realizar obras de mejora regulándose la elevación de la renta que por aquellas obras puede traer aparejada. La novedad que se introduce con la reforma en su nuevo apartado 4, es que las repetidas obras sean pactadas por las partes, sin que ello pueda afectar a la duración del contrato, siendo necesario que aquellas excedan del deber de conservación que corresponde al arrendador.

El nuevo apartado no sobra, aun cuando se refiere a supuestos no muy comunes que hasta ahora tenían igual solución, vía igualmente pacto, siempre que no trajese consigo la renuncia de derechos del arrendatario, expresamente proscrita en el artículo 6. 

5º.- La atribución de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato al arrendador persona jurídica.

En este caso la atribución de dichos gastos a los que hace referencia el artículo 20 en el nuevo párrafo que añade al apartado 1, es solo al arrendador persona jurídica, que no por lo tanto en el caso de que sea una persona física. La distinción puede considerarse más justificada, aunque según nuestro criterio solo debería tener cabida en los casos en los que el arrendatario sea consumidor, condición que no siempre tiene por el mero hecho de contratar con una persona jurídica.

6º.- El derecho de adquisición preferente a favor de las Administraciones Públicas.

Se introduce en el artículo 25.7, y otorga los derechos de tanteo y retracto, respecto de la totalidad del inmueble, al órgano que designe la Administración competente, para el caso de venta conjunta de la vivienda arrendada con las restantes existentes o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble o, aun cuando sean varios los propietarios, vendan a un mismo comprador la totalidad de pisos y locales del aquél.

A nadie se escapa que el objetivo de esta modificación es poner algún tipo de control a las ventas de inmuebles a Fondos de Inversión. La realidad sin embargo nos muestra como las Administraciones a penas hacen uso de similares derechos que otras normativas les otorgan, como por ejemplo ocurre en el caso de las de viviendas de protección oficial, siendo muy discutible por ello que el coste que su mera inclusión pueda suponer en la actividad económica.

7º.- Los nuevos límites a las fianzas y garantías adicionales. 

Se trata sin duda de otro de los cambios más significativos de la Reforma, pues hasta ahora la Ley curiosamente no ponía límites a las garantías adicionales a la fianza en metálico, por lo que no era extraño encontrar contratos en los que dichas garantías cubrían plazos superiores a los 6 meses, pues se consideraba que era el periodo de tiempo que podía durar un procedimiento judicial de desahucio, hasta el efectivo lanzamiento del arrendatario.

Con la reforma, conforme a lo dispuesto en el nuevo párrafo segundo del artículo 36.5, en el caso de arrendamiento de viviendas, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de la renta. Por lo tanto, actualmente, el periodo máximo de garantía podrá ser de tres meses; un mes de fianza en metálico, más dos meses de garantía adicional.

8º.- La participación de los Servicios Sociales en los Juicios de desahucio.

Probablemente sea este el punto más negativo de la Reforma. No por el hecho de que se arbitre la intervención de dichos Servicios, sino por la forma en la que finalmente ha quedado redactado el precepto que, mucho nos tememos, garantiza en muchos desahucios la ralentización de la ejecución de las resoluciones judiciales y, por ende, de los lanzamientos. Los preceptos modificados de la LEC, son los artículos 441, 549 y 686, extendiendo este último esta opción, a todos los procedimientos de ejecución hipotecaria regulados en los artículos 681 y ss.

La participación de los Servicios Sociales, a petición específicamente del ejecutado en situación de vulnerabilidad, dado que su intervención siempre se ha producido cuando ha sido necesario, no es una novedad, por cuanto la reciente Ley 5/2018, de 11 de junio, que modificó igualmente la LEC, en relación con la Ocupación Ilegal de Viviendas y que entró en vigor el pasado 2 de julio, reformó ya el artículo 441 así como el artículo 150.4, en el sentido de recoger la intervención de los Servicios Sociales en los lanzamientos de habitantes de primera vivienda, sentando las bases a través de una Disposición Adicional, para la necesaria coordinación a estos efectos entre las distintas Administraciones Públicas.

La reforma es bien intencionada pero, mucho nos tememos, alejada como tantas otras veces de la realidad, es más, auguramos una próxima modificación, cuando la práctica diaria de los Tribunales obligue inexorablemente a ello. De nuevo se desconoce la realidad, se ignora la falta de medios de aquellos Servicios para realizar su labor. Habría bastado preguntar a los propios funcionarios de la Administración de Justicia, procuradores de los Tribunales o letrados que estamos presentes en los lanzamientos, para constatar la impotencia de los propios Servicios Sociales cuando se requiere su presencia, hasta ahora excepcionalmente, al verse imposibilitados de cumplir su cometido.

No obstante, lo más grave, es la deficiente redacción del precepto, que no puede ser más indeterminada, por lo que dada la compleja coordinación que se requiere entre organismos públicos, garantiza, lamentablemente, la dilación de estos procesos.

De este modo, podemos observar como el precepto no recoge plazo ni para que el arrendatario, una vez reciba el requerimiento, acuda a los Servicios Sociales, ni para que la Administración competente aprecie la situación de vulnerabilidad, pues se limita a señalar que ésta lo notificará inmediatamente al órgano judicial. Se dirá que hasta ese momento no se suspende el procedimiento judicial, pero a nadie se le escapa que si el arrendatario acredita ante el Juzgado que ha acudido a dichos Servicios Sociales, el lanzamiento no se va a llevar a efecto hasta que estos hayan notificado al órgano judicial si concurre o no la situación de vulnerabilidad.

Tampoco acaba de entenderse que se establezca un plazo de suspensión de un mes o de dos meses, según el demandante sea persona física o persona jurídica, máxime cuando las medidas a adoptar en uno y otro caso, son exactamente las mismas, por lo que la distinción resulta improcedente.

También se modifica el artículo 549, regulador de la demanda ejecutiva que precisamente no es necesaria en la ejecución de resoluciones de condena de desahucios arrendaticios, y que ahora, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, es necesario que se haya procedido en los términos del artículo 441.

La redacción es de nuevo deficiente. El precepto no aclara si el Auto por el que se despacha ejecución debe de nuevo informar al ejecutado de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales, lo que resulta redundante por cuanto se le habrá informado ya en el requerimiento del art. 441.1 ter; o se trata simplemente de una comprobación que debe realizarse antes de dictar el correspondiente Auto, lo que procesalmente no tiene mucho sentido, máxime cuando aquella omisión sería motivo de nulidad de actuaciones.

En definitiva, desde un punto de vista estrictamente jurídico, se observan deficiencias muy importantes que pueden redundar en perjuicio de la tutela judicial efectiva, por lo que solo podemos reclamar en el futuro, un poco más de sosiego y reflexión en reformas tan importantes y de tanto calado social.

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