La importancia de conocer los estatutos cuando adquiero una vivienda en una Comunidad de propietarios

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

De todos es conocido que “el desconocimiento de las leyes no exime de su cumplimiento”, por lo que, está claro que, con independencia de lo que establezca el Título Constitutivo o los Estatutos, a los propietarios, comuneros, les serán aplicables la normas de la Ley de Propiedad Horizontal y cualquier otra ley imperativa, pero, ¿qué sucede con los citados Estatutos?

La respuesta es que, sin duda, desde el momento en el que se entra a formar parte de la Comunidad, estas reglas también serán de obligado cumplimiento, por lo que es importante su conocimiento, pues además, solo podrá cambiarlas por acuerdo unánime, como señala el art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Naturalmente, para que estos documentos, obliguen a terceros es necesario que estén inscritos en el Registro de la Propiedad, como preceptúa el art. 5.3 de la LPH.
¿Quiénes son terceros en la Propiedad Horizontal y que puedan estar afectados por el Título? Desde luego, solo les importa a los que sean propietarios en el futuro. Lo que quiere decir este precepto legal es que ningún nuevo titular, por adquisición de la vivienda o del local, garaje, etc., por cualquiera de los medios previstos en Derecho.

Veamos cuál puede ser el contenido de las citadas reglas estatutarias.

Como establece el art. 5, párrafo tercero de la citada LPH, “…el Título puede contener reglas de constitución y del ejercicio de los derechos, así como disposiciones no prohibidas por la Ley sobre el uso o destino del edificio, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un Estatuto privativo, propio de la finca, que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.

Debe quedar claro, no obstante, que no es necesario que la Comunidad disponga de Estatuto, teniendo en cuenta que, cuando no existe, se aplica la Ley de forma directa.

Aunque no pueden establecerse reglas que vayan contra las normas impositivas, LPH, o de orden público, es de gran importancia, ya que aquí es donde se pueden fijar derechos y facultades tan esenciales como la exoneración de gastos, la autorización o prohibición de que en las viviendas o locales haya establecimientos profesionales, comerciales o industriales y muchas cosas más, así como la posibilidad de división, segregación o agrupación.

Normalmente el objeto de estos estatutos no es regular las cuestiones de mero funcionamiento de la Comunidad, estando esto reservado para el denominado reglamento de régimen interior, art. 6 LPH, cuyas normas podrán establecerse y modificarse por el acuerdo de la mayoría simple.

Además de las limitaciones, repetimos, se pueden fijar, el uso y destino del edificio y de las propiedades individuales, de tal modo que será normal hacer constar que estamos ante un edificio de viviendas, de pisos y locales, con garajes, etc., pero dejando claro que esta mera descripción no supone limitación de uso ni va en contra del amplio derecho dominical, pues para ello hace falta una cláusula específica, con obligación para los comuneros de cumplirse, tanto para los fundadores de la Comunidad como para los futuros titulares, de ahí su necesidad de que el documento esté inscrito en el Registro.

Por eso se plantean muchas veces problemas cuando la Comunidad intenta evitar, por ejemplo, que un local se convierta en vivienda, que en un piso se instalen despachos o que en un local se explote un bar-restaurante, y así múltiples situaciones similares.

Todo ello con independencia de que la futura instalación o cambio, pueda ser dañosa, molesta, insalubre, peligrosa o inmoral, cuestiones que habrá que probar en cada momento, pero que obviamente, no podrán determinarse a priori, ni la Comunidad podrá prohibir estas actividades basadas en unas supuestas o indeterminadas molestias

De tal manera que, podemos asegurar que a nadie se le puede privar de utilizar como mejor considere su propiedad, siempre y cuando el destino no esté prohibido en el Estatuto.

Se podría afirmar, que existe libertad para instalar, por ejemplo, un despacho en una vivienda o cualquier actividad en un local, es decir, no existiendo prohibición, la Junta de Propietarios no tiene base legal para impedirlo, naturalmente, aparte de que tengan condiciones técnicas y que obtengan la correspondiente licencia administrativa, cuestión ajena a la Comunidad y que no le vincula para nada, pues hay que advertir que ese permiso de los organismos oficiales no incide, a favor ni en contra, en los acuerdos autónomos e independientes de índole civil por la Junta de Propietarios. De este modo se han pronunciado las sentencias de Madrid: AP Madrid, Sec. 10.ª, 200/2012, de 15 de marzo (SP/SENT/670541) y de Sec. 21.ª, 307/2010, de 2 de junio (SP/SENT/520856), entre otras.

Hemos vistos la limitación de propiedades, pero también es importante conocer la posibilidad de realizar obras, por ejemplo, para la adaptación, por ejemplo, de los locales a la actividad a desarrollar, de tal modo, que existiendo, no será necesario el acuerdo de la Junta para llevarlas a cabo, de este modo de ha pronunciado las sentencias de la AP Ourense, Sec. 1.ª, 483/2017, de 28 de diciembre (SP/SENT/938765) y la de AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 90/2017, de 2 de mayo (SP/SENT/908838).

Por todo lo expuesto, si no se quiere encontrar con sorpresas inesperadas, compruebe el Título Constitutivo de la Comunidad y/o el Estatuto, porque le vincula, repetimos, siempre que esté inscrito en el Registro, no pudiendo luego, por ejemplo, ir los propietarios de viviendas ir en contra de la actividad desarrollada en el local, cuando en el citado documento, no solo les permitía libertad para el establecimiento y desarrollo de cualquier negocio, sino además, la realización de las obras necesarias para llevarlas a cabo.

El Título Constitutivo, los estatutos y el reglamento de régimen interior: Más de 300 sentencias en un pormenorizado estudio jurisprudencial:

 

2 comentarios en “La importancia de conocer los estatutos cuando adquiero una vivienda en una Comunidad de propietarios

  1. Buen articulo de María José Polo Portilla, pero encuentro varias discrepancias.
    1ª.- No existe obligación legal de registrar los Estatutos de la Comunidad en el Registro de la Propiedad, y no por eso dejan de ser Estatutos. Los cuales pueden ser comunicados por el administrador o el presidente al futuro vecino.
    2ª.- El Reglamento de Régimen Interior es similar a los Estatutos y como estos, son de obligado cumplimiento. La diferencia se basa en que los Estatutos, para su modificación necesita de la unanimidad, y el reglamento de Régimen Interior para su modificación necesita simplemente de la mayoría.
    3ª.- Puede una administradora modificar unos Estatutos creados por una eminencia de la propiedad horizontal(aunque nunca esa eminencia los inscribió en el registro de la propiedad y posteriormente reconocidos como tales en acta de la Comunidad, y en los cuales se cita el numero de viviendas que componen la comunidad, y ampliar ella (la administradora actual) por su cuenta el numero de viviendas y lo que es peor adjudicar libremente por su cuenta un coeficiente de copropiedad dentro de la comunidad.
    Me gustaría una respuesta seria a este comentario expuesto, por que lo expuesto no hace más que crear problemas, entre los copropietarios.
    Un saludo

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