15 preguntas frecuentes sobre el plazo mínimo en el arrendamiento de vivienda según la LAU

La duración de un contrato es condición esencial del mismo y son muchos los matices a tener en cuenta en el arrendamiento de vivienda: ¿Cuál es el plazo mínimo?, ¿Procede su prórroga y por cuánto tiempo? ¿En caso de que el arrendatario no quiera renovar, cuándo debe comunicarlo? ¿Puede el arrendador, en caso de necesidad de la vivienda arrendada, resolver el contrato?

Estas cuestiones aparecen contempladas en el art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, que fue reformado por la Ley 4/2013, por tanto, lo que exponemos a continuación resulta aplicable a los contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2013.  

¿Cuál es el plazo mínimo? El plazo es libre y será el pactado por las partes, a tenor del art. 9, apdo. 1, LAU 29/1994 reformada por Ley 4/2013, de ahí que pueda fijarse un año, cinco o diez, por poner un ejemplo.  Ahora bien, en cualquier caso, cualquiera que sea la duración estipulada, la Ley establece una garantía para el arrendatario con un plazo mínimo de tres años para que este pueda continuar si lo desea, en cuyo caso tendrá derecho a prórrogas anuales hasta llegar a esos tres.

¿Y si no se ha fijado plazo de duración? Si no se establece en el contrato, o bien la misma resulta indeterminada, se entenderán celebrados por un año tal como establece el apdo. 2 del art. 9 LAU, con posibilidad de prorrogarse durante tres.

¿Si el arrendatario no comunica la finalización de cada prórroga, automáticamente se renueva el contrato? Si, dentro del período de tres años al que tiene derecho el arrendatario, no notifica que no desea continuar en el arrendamiento de la vivienda, el mismo se prorroga de forma automática cada año hasta cumplir los tres que indica el art. 9 e incluso al finalizar dicho período, si no lo hace, entra en el período de prórroga legal del art. 10 LAU.

¿Puede comunicar que no desea renovar?  Sí, el arrendatario puede notificar con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas que no desea continuar en la vivienda tal como establece el apdo. 1 del art. 9 LAU y evitar así la renovación.

¿Es necesario firmar un nuevo contrato con cada vencimiento anual?  Se trata únicamente de una renovación que contempla el art. 9.1 LAU, el vencimiento solo tendrá lugar cuando se cumplan los tres años del arrendamiento inicial. Por tanto, no hay que firmar ningún otro documento o anexo, ya que los derechos y obligaciones serán los mismos.

¿Al finalizar el plazo de tres años continúa el contrato? El art. 10 LAU nos aclara la situación. Terminado el plazo de tres años, se prorroga el contrato por uno más y luego estaremos en la situación de tácita reconducción que establece el art. 1.581 del Código Civil.

¿Puede el arrendador resolver el contrato antes de finalizar dicho plazo mínimo? En estos arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013, en principio, no puede hacerlo hasta que se cumplan los tres años de duración. No existe fórmula legal, a excepción de que se den las circunstancias del apdo. 3 del art. 9 LAU, es decir, necesidad por parte del arrendador de dicha vivienda arrendada, antes del transcurso de ese período.

¿Debe estar prevista la causa de necesidad en el contrato? Con la reforma del art. 9, apdo. 3. de la LAU 29/1994 por Ley 4/2013, ya no es necesario que se haga constar al firmar el contrato, se trata de la gran diferencia con las normas para los contratos regidos por la LAU 29/1994 antes de dicha reforma. En nuestra opinión, era una exigencia fuera de lugar que el arrendador supiera de antemano todas las vicisitudes que puede haber en su propia vida y la de su cónyuge o familiares.

¿Para quienes debe producirse esta necesidad? Solo se precisa que la necesidad se produzca para el propio arrendador y para cualquier familiar en primer grado de consanguinidad, o bien para el cónyuge cuando haya separación, divorcio o nulidad del matrimonio.

¿Cuándo puede alegarse esta causa? El art. 9, apdo. 3, establece que no cabe alegar la necesidad en el primer año del contrato; debe ser pasado este período para que no se produzca la «prórroga». De esta forma, si el contrato se ha realizado ya directamente por tres o más años, en nuestra opinión, dicho con toda cautela, no estamos ante una «prórroga», con lo cual, en rigor jurídico, no se da el requisito formal para que se pida la vivienda por el arrendador, aunque el supuesto de necesidad se presente.

En consecuencia, hay que aconsejar al arrendador que firme solo por un año si quiere gozar de esta posibilidad y, al arrendatario, por tres o más para estar tranquilo en el plazo pactado.

¿Cómo debe probarse la necesidad? La causa se deberá probar con la antelación de dos meses, no bastará con hacer referencia a un supuesto que motiva la resolución. En el supuesto de sentencia de separación, divorcio o nulidad y se pide la vivienda para uno de los dos cónyuges, será fácil siempre que la residencia la fije donde está el piso, pero, por ejemplo, no será suficiente con pedir para un hijo si este tiene otra vivienda o no dispone de medios económicos para vivir con independencia o tiene el trabajo en otra localidad fuera de la propia área metropolitana, etc. En definitiva, no debe confundirse mera «conveniencia» con «necesidad» como señala la jurisprudencia.

¿Una vez se desaloja la vivienda, existe plazo para su ocupación? El arrendador o la persona para la que se ha pedido la vivienda tiene que ocuparla en el plazo de tres meses, con ocupación efectiva.

¿Cuáles son las consecuencias si no se ocupa la vivienda? El arrendatario podrá optar en el plazo de 30 días por volver a ocuparla empezando otro período de tres años, con independencia del tiempo que antes hubiera permanecido en la misma, en cuyo caso estaríamos ante un nuevo contrato, aunque con las mismas condiciones contractuales anteriores, aparte de una indemnización por los gastos de desalojo producidos al arrendatario.

¿Cuál será esta indemnización por el desalojo producido al arrendatario? Podrá solicitar indemnización por los gastos de desalojo, que el arrendatario naturalmente deberá acreditar, o bien pedir un importe igual a la cantidad de una mensualidad por cada año que quedase por cumplir hasta completar tres.

Si el contrato se hubiera hecho por más de tres años, nuestro criterio es que el arrendatario podría aspirar a que la indemnización fuera de un mes por cada año que quedara hasta terminar el plazo convenido.

¿Cabe alegar justificación para no ocupar la vivienda? Si, existe una excepción para la ocupación por el arrendador, o persona designada, en el plazo de tres meses y es «causa de fuerza mayor«. Por ejemplo, que la vivienda esté en malas condiciones y que sea necesario llevar a cabo obras de adecentamiento y habitabilidad y que las mismas, naturalmente con prueba técnica, duren más de ese período; u otros ejemplos de enfermedad, etc., algo que deberá probar el arrendador en relación con sí mismo o con la persona que vaya a ocupar la vivienda.