Cuando el que vive en la Comunidad no es el propietario

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

La Ley de Propiedad Horizontal siempre se refiere al comunero, pero a veces no es este quien vive en la propiedad. ¿Qué obligaciones y derechos tienen en las Comunidades de Propietarios este tipo de ocupantes ?

Veamos algunos supuestos:

– Con respecto a las actividades molestas, hasta la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, existía la duda de si era necesario requerir al ocupante no propietario y la contestación era más bien negativa.

Con la actual redacción de la LPH, el problema quedó resuelto.n No admite diferencias, hay que requerir a quien realice las actividades prohibidas, sea o no propietario, por lo que el ocupante también podrá atender la petición de la Comunidad y desistir en su conducta. No obstante, no estará nunca de más que, siendo el infractor el ocupante no propietario, se haga constar igualmente a este último la situación, pues quizá por esta vía se encuentre la solución extrajudicial y, sobre todo, porque la jurisprudencia no tiene un criterio unánime sobre si el propietario responde o no en el caso de estas actividades.

– En relación con los daños, hay que tener en cuenta que el art. 9.1 g) de la Ley de Propiedad Horizontal impone a todo propietario el deber de observar diligencia en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, así como responder ante estos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

Con la Ley 8/1999, se suprime la responsabilidad directa del propietario por aquellos que ocupen el piso o local, como figuraba en la regla 6 del anterior art. 9. ¿Quiere esto decir que el titular está exento de responder si un arrendatario, o cualquier otra persona que ocupe su piso o local, produce daños a los demás titulares, o incluso a la propia Comunidad? Pues esta parece ser la intención del legislador, aunque no siempre es la respuesta de la jurisprudencia y dependerá del supuesto concreto. No obstante, siempre que sea factible y no se tenga constancia clara del motivo del problema técnico, no estaría de más, por prudencia y cautela, dirigir la reclamación contra ambos, propietario y ocupante.

Lo que está claro es que el tercero tiene una relación directa con la Comunidad y por eso tiene determinados derechos y obligaciones.

En este sentido, la jurisprudencia también está dividida, aunque la mayoría considera que todo ha de ir canalizado a través de la propiedad, tanto la solicitud de reparaciones necesarias como las acciones judiciales, entre ellas las de impugnación de acuerdos. Sin embargo, sí parece admitir las indemnizaciones a favor de los ocupantes, cuando se trate de daños provocados por elementos o servicios comunes.

En lo que se refiere a las responsabilidades y obligaciones, el criterio de la jurisprudencia no es unánime.

No obstante, no parece existir duda en cuanto al pago de los gastos comunes, dado que establecen que el obligado es siempre el propietario, con independencia de los pactos entre las partes, que, en ningún caso, afectan a la Comunidad; por eso, debe reclamarse al comunero, nunca al tercero; ya sea arrendatario, usufructuario, cónyuge no propietario, etc.

Hay que tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal establece los derechos y las obligaciones, siempre en relación con la propiedad, con independencia de que existan, arrendatario, usufructuarios, etc.

Del mismo modo y con respecto al cónyuge no propietario, hay que tener en cuenta que el único con derechos y obligaciones es el propietario, y, en el caso de separación o divorcio, con independencia de que el uso de la vivienda se haya atribuido al otro cónyuge y a los hijos, no afectará a los derechos de la propiedad en relación con la Comunidad. Este es el criterio mayoritario de la doctrina y la jurisprudencia, con alguna excepción.

Por último, el voto. El art. 15 LPH hace referencia al nudo propietario y solamente permite el voto en algunas ocasiones al usufructuario, siempre que no haya oposición de la nuda propiedad, pero nunca a terceros, es decir, pueden ser representantes de la propiedad, pero no tendrán derecho a voto.

Por esta misma razón y como y hemos expuesto, el tercero ocupante no podrá impugnar un acuerdo por muy perjudicial que le resulte, esta acción siempre ha de ir canalizada por medio de la propiedad.

En Sepín hemos realizado un estudio de jurisprudencia al respecto, con las sentencias más relevantes publicadas en nuestra base de datos.

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