¿Depende el pago de los gastos de la Comunidad del uso de elementos comunes y privativos?

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María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
NO

El pago de los gastos comunes, a tenor de lo dispuesto en el art. 9.1 e) LPH, se hará de acuerdo con la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido, sin que sea el propietario el que pueda decidir en qué casos deja de abonar todos o algunos de esos gastos.

Esta sería la respuesta concreta a la pregunta planteada, no obstante, se pueden dar muchos supuestos específicos que es necesario aclarar, aunque, en caso de duda, la contestación, siempre será la expuesta en el primer párrafo. El pago de los gastos según el Título, los estatutos o un acuerdo comunitario y su posible cambio solo lo decide la Junta o el Juez mediante la correspondiente resolución judicial.

En algunos de estos casos, es el propietario, comunero, el que considera que no ha de hacer frente a esta obligación legal, al menos en su totalidad, es decir, que pretende quedar exonerado en todo o parte de estos gastos.

En otros, es la Comunidad la que entiende que ha de incrementar de forma unilateral el abono de los gastos que debe pagar un comunero a tenor de determinadas circunstancias.

Entre los primeros casos, los de aquellos propietarios que consideran no estar obligados, podríamos poner los siguientes ejemplos:

  • La vivienda está desocupada durante todo el año, con o sin causa propia o ajena

En ningún supuesto se trata de una causa de exoneración

Tanto si la no ocupación es voluntaria, se trata de una segunda residencia, no se logra arrendar o vender…, estos hechos no pueden tener una repercusión en la Comunidad, pudiendo darse el caso extremo de que muchas de las propiedades de la finca estén todavía en manos de la promotora. El impago de este propietario supondría que solo unos pocos tendrían que hacer frente a la totalidad de los gastos, lo que, en caso alguno, está previsto legalmente. La Comunidad tiene derecho a reclamar siempre con posibilidades de éxito.

La citada desocupación puede ser por causas derivadas de la inactividad de la Comunidad, por ejemplo, pasividad o dejadez en el arreglo de elementos comunes. En este caso, tampoco se pueden dejar de pagar los gastos.

El propietario podrá y tendrá derecho, en su caso, a una indemnización de daños y perjuicios, pero se tratan de obligaciones diferentes que, salvo acuerdo de las partes, no se podrán compensar, ni el comunero afectado puede dejar de pagar como medida de presión, pues, repetimos, la Comunidad, siempre, puede reclamar y ganar, con independencia de que se le puedan solicitar igualmente el cumplimiento de sus obligaciones con la ya expuesta indemnización.

  •  La Comunidad no se hace cargo de determinadas peticiones o reparaciones solicitadas por el propietario

Debe pagar

Este supuesto enlaza con el anterior, aunque son obligaciones distintas, el comunero nunca podrá utilizarlas como argumento para la falta de pago.

  •  La propiedad está habitada por un tercero

El obligado al pago es el propietario

Con respecto a los gastos comunes, el ya repetido art. 9 LPH solo establece la relación entre propietario y Comunidad, es decir, el obligado será SIEMPRE el propietario, con independencia de las relaciones internas que pueda tener este con el ocupante y que por acuerdo, relación contractual o judicial pueden derivarse.

En este ejemplo se incluye la vivienda ocupada, adjudicada a uno de los cónyuges. ¿Quién debe pagar los gastos comunes? El o los titulares dominicales, con independencia de la ocupación o la adjudicación, de tal modo que puede darse el caso de que el adjudicatario/ocupante no sea el propietario y no tenga que pagar a la Comunidad gasto alguno.

Sobre este asunto escribimos otro post, al que les remitimos: “Cuando la propiedad no es ocupada por el comunero, ¿quién debe pagar los gastos comunes?

  • La propiedad está okupada

La Comunidad no asume el problema, debe pagar el propietario.

Otra cosa es que, ante el impago del propietario y la disposición de pagar del “Okupa”, decida aceptar este pago de alguien que no está obligado y al que nunca se le podrá reclamar gasto alguno.

  •  El propietario no hace uso de determinados elementos comunes

El propio art. 9, en su párrafo segundo, nos da la respuesta cuando señala que el no uso de determinados elementos comunes no exime de la obligación del pago. Es decir, ha de entenderse que, en la fijación de la cuota de participación de la propiedad, ya se tuvieron en cuenta las características propias, de tal modo que, si no existe exoneración específica, la citada cuota será más baja. No obstante, incluso en el caso de que no sea así, no existe la posibilidad legal de que el comunero afectado decida “bajarse la cuota” o dejar de pagar, pues habrá de instar la correspondiente acción judicial que, en los asuntos referidos a propiedad horizontal, se ha de hacer mediante el correspondiente juicio ordinario.

De ahí que el art. 9.1 e) LPH haga referencia al pago por coeficiente o a lo que indique el Título, de tal manera que, salvo que se trate de uso individualizado, nadie está exento de los gastos generales de la Comunidad si no hay exoneración expresa en los Estatutos, complemento de la citada escritura de división horizontal.

Por lo tanto, aunque ello pueda parecer injusto materialmente, la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal es clara al respecto y el error puede ser inicial, pero la Comunidad no puede hacer otra cosa que aplicar jurídicamente lo que establece el texto legal y, en su caso, el propio Título.

Hay que tener en cuenta que las exoneraciones solo pueden venir dispuestas en el Título o los estatutos, o bien por acuerdo de la Junta, debiendo ser interpretadas siempre con carácter restrictivo, como comentamos en el post: “A vueltas con las exoneraciones de los gastos comunes“.

Con respecto al segundo caso, cuando es la Comunidad quien quiere incrementar los gastos, no hay que confundirlo con las sanciones o los intereses por demora, como ahora veremos.

Esta no podrá hacerlo salvo que cuente con el acuerdo de todos los propietarios, algo, sin duda, bastante improbable. Esta previsión no está contemplada en la LPH, lo que sí sucede en el CCCat., en el art. 553-45.4, pero solamente en el caso de que no aparezca en el Título se podrá adoptar por acuerdo comunitario.

La conclusión a todo lo expuesto es que, si se actúa fuera de la legalidad, la Comunidad podrá reclamar judicialmente el abono de los gastos dejados de abonar, con todas las posibilidades de éxito.

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2 comentarios en “¿Depende el pago de los gastos de la Comunidad del uso de elementos comunes y privativos?

  1. El art. 9 de la LPH en mi opinión es correcto. PREGUNTA: Pero que ocurriría cuando en el registro de la propiedad se inscribe un proyecto de construcción de un numero de viviendas y edificios comerciales y posteriormente se construye un numero inferior de viviendas y solo un edificio comercial. En la citada construcción donde no existe, escritura de constitución con sus coeficientes y solo unos ESTAUTOS en los cuales NO CONSTA el EDIFICIO COMERCIAL ( hago el recordatorio que la inscripción de los estatutos en el R.de la Propiedad es potestativo y no obligatorio y no por ello dejan de ser ESTATUTOS). En el Catastro se certifica la existencia de un numero inferior de una presunta comunidad y con coeficientes por cada propiedad(por inexistencia de escritura de constitución e integrantes) y coincide con la NOTA MARGINAL del R. Propiedad. ¿QUE ES LO QUE SUCEDE ENTONCES?

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