Desahucio por falta de pago: ¿una sola mensualidad, por renta o/y otras cantidades, cualquiera que sea su cuantía?

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Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Con frecuencia, en diversos medios de telecomunicación, es noticia la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda por la falta de pago del arrendatario de una mensualidad de renta que, a veces, no alcanza ni los 100 € o bien se basan en la deuda de otros importes de ínfima cantidad que corresponden a los gastos de Comunidad, el IBI o la tasa de basura. Tal acción de desahucio se encuentra prevista en el art. 114, regla 1.ª, del Texto Refundido de 1964, para los contratos anteriores al 1 de enero de 1995 y en el art. 27.2 LAU 29/1994, para los posteriores a la citada fecha, cuyo procedimiento regula la Ley de Enjuiciamiento Civil en el art. 250.1.1.º.

La polémica surge rápidamente, ¿el arrendador debe esperar al impago de un número determinado de mensualidades o cabe iniciar la acción de desahucio contra el arrendatario por la falta de pago de un solo mes? ¿Procede por cualquier concepto, renta y otras cantidades? ¿Es posible resolver el contrato acudiendo a un juicio de desahucio por una cantidad tan ínfima? ¿Existe un importe mínimo para acudir a este procedimiento?

Pues bien, comenzando por la primera cuestión, el retraso en el pago de un mes de renta puede dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento. Esta exigencia no constituye abuso de derecho, aunque se trate del impago de un corto espacio de tiempo. No existe ningún precepto legal que determine qué período habrá que esperar por parte del arrendador para poder reclamar la deuda al arrendatario.

Así se ha pronunciado la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2008, fijando doctrina jurisprudencial: “Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas”. Resolución que han reiterado las Sentencias de 26 de marzo de 2009, de 20 de octubre de 2009, de 30 de octubre de 2009, de 22 de noviembre de 2010 y de 9 de septiembre de 2011.

En consecuencia, en principio y como regla general, la falta de puntualidad de pago del arrendatario será causa de resolución contractual, así, si la obligación para abonar la renta es hasta el día 5 de cada mes, el mismo día 6 se podría ya presentar la demanda de desahucio, aunque por razones de cautela siempre se aconseja esperar un poco más. Si cuando sea requerido judicialmente, el arrendatario ya ha pagado o paga entonces, se considerará producida, en su caso, una “enervación” del art. 22.4 LEC 1/2000, que no podrá repetir de nuevo cuando se vuelva a presentar otro proceso pasado el día 5 del siguiente mes.

Por otro lado, tal acción de desahucio procede no únicamente por el concepto de renta, sino por todas las “cantidades debidas” tal como establece expresamente el art. 250.1.1º LEC. El arrendador podrá resolver el contrato por la falta de pago de cantidades complementarias como son los impuestos, tasas, servicios y suministros.

En este sentido, el Tribunal Supremo ha fijado doctrina respecto al IBI, en Sentencia de 12 de enero de 2007: “Declarar como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1a del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964” y que reiteran la resoluciones de 10 de octubre de 2011 y de 18 de abril de 2013. 

En cuanto a la falta de pago de servicios y suministros, la Sentencia de 15 de junio de 2009 establece: “Declarar como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1.ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964”, reiterada en otras resoluciones de 12 de julio de 2011 y de 20 de julio de 2011. Igualmente sucede con la tasa de basuras, donde el impago de la misma por la arrendataria, al considerarse cantidad asimilada a la renta, es causa de resolución del contrato según el art.114.1.ª TR 1964, Sentencia de 30 de diciembre de 2015.

Por último, respecto a si existe una cantidad a partir de la cual procede la interposición de la demanda de desahucio por falta de pago, la contestación es negativa, no existe legalmente un importe mínimo, no depende de la cantidad adeudada para esta acción. Ahora bien, siempre se aconseja cautela en estos temas por parte del arrendador, pues si la cantidad es ínfima o la diferencia que se pide es mínima, no procederá el desahucio.  Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 10 de marzo de 2005.

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9 comentarios en “Desahucio por falta de pago: ¿una sola mensualidad, por renta o/y otras cantidades, cualquiera que sea su cuantía?

    • Efectivamente el pago de la renta, si nada se pacta en el contrato, debe hacerse en los 7 primeros días según el art 17.2 LAU, pero esto siempre “salvo pacto en contrario”.
      En este supuesto, nos referimos a un pacto contractual “si la obligación para abonar la renta es hasta el día 5 de cada mes….”.

  1. Si nos atenemos única y exclusivamente a la letra de la norma, el desahucio se puede producir aunque sólo se deba una cuota o la cantidad sea ínfima…
    Pero la literalidad de la norma no siempre recoge lo que el legislador quiso decir. No sería la primera vez que en el ring el combate entre letra y espíritu, la derrotada a los puntos o incluso por KO. ha sido la letra, sin que falten, claro está, combates de resultados contrarios. Vaya usted amigo a la lectura del Art. 3.1 del Código civil. Aparecen en este capital precepto, de aplicación en todo tipo de normas, las distintas vías para interpretar las normas. Me quedo con la última, es decir con aquella que dice que las normas se interpretaran … atendiendo FUNDAMENTALMENTE (en mayúscula por mi) a la finalidad de la norma. Es decir, qué quiso el legislador proteger. ¿Quiso el legislador proteger a un propietario que por el sólo impago de una mensualidad recupere la posesión del bien, pudiendo poner de “patitas en la calle al inquilino quizás con hijos menores, con enfermos, etc.? Creo que no. La titular del blog da respuesta al tema planteado y cita la sentencia del TS de 2008, de la que deduce que el TS protege siempre y en todo caso, el derecho del acreedor que no quiere esperar unos días, sobre todo, quizás, porque persiga otros intereses muy distintos, a recuperar la posesión del inmueble. La sentencia del TS de 2008, dice entre otras cosas, que el arrendador no tiene por qué venir obligado “a soportar que el arrendatario SE RETRASE DE ORDINARIO (mayúscula por mí) en el abono de las rentas periódicas…”
    Obsérvese que el TS no dice ” a soportar que el arrendatario se retrase en cualquier caso en el abono…” Entre otros diccionarios que tienen fijado el alcance en la segunda de las acepciones de su diccionario dice: ORDINARIO 2.- “Común, regular Y LO QUE SUCEDE HABITUALMENTE (mayúscula por mi) Llegado a este punto creo que ya cualquier añadido a lo que precede es innecesario y ha de quedar claro (para qué pues la advertencia) que mi comentario ante otros en contrario, pero más sesudos y no digamos nada si nos adentramos en sentencias, tiene un destino: papelera. Un saludo

    • En mi comentario anterior y quizás entre otros, se desliza un lapsus de mi parte. Quería decir (letra vs espíritu) que quizás lo que con la demanda de desahucio el propietario del inmueble lo que quiera es hacerse a todo trance con la posesión del inmueble sin que dejar de cobrar una determinada cantidad sea para él el verdadero problema. Perdón,

    • Evidentemente desde la óptica del arrendatario, por supuesto. Y si se consigue por años, pues mejor. Pero dicho lo anterior, el arrendador NI DE COÑA (perdón pero la cita redonda da énfasis a lo que digo) va a admitir ese pacto. Otra cosa es que en su reloj ponga alarma para avisarle de que a partir del sonido de la alarma y si el arrendatario no ha pagado puede presentarse la demanda de desahucio. Un ejemplo de andar por casa (por mi casa). Durante muchos años he ejercido como abogado pero ya con casi 80 es fácil pensar que estoy, más o menos, a las puertas – si no dentro de hoz y coz – del cementerio de elefantes… Bueno si un día mi hijo viene y me dice que otro compañero ya ha presentado demanda contra su inquilino porque ayer le venció el plazo del pago del arrendamiento de un piso, quizás le diga que modifico testamento y a él sólo le permito participe en la legitima corta. Pero si viene y me dice que ha pactado un contrato de arrendamiento autorizando el impago durante no sé cuantos meses, entonces y sin el quizás, directamente tomo la decisión antes dicha… Bueno, permítanme estas licencias de viejo… Además es una forma de desahogo porque estoy muy, pero que muy cabreado por cuanto a nivel político está pasando. ¡ Vaya desastre ¡

      • ¡No guarda relación directa con el hilo del tema, pero es una duda que tengo y, la verdad, no encuentro la respuesta; me gustaría que alguien, sí puede y desea, me aclarara! “¿Qué hay de cierto de que se tenga que comunicar a la Compañia de electricidad (contratada para el suministro eléctrico) para que emitan un certificado cada vez que vuelva a alquilar? Siendo éste imprescindible para poder volver a alquilar. Me dicen que hay que abonar unos 80€ por él.

        • Entro nuevamente en este blog, pero sin que sirva de más precedente. Me explico: puede que a SEPIN ni siquiera le parezca bien este cruce de correos, pero si la pregunta se ha hecho y figura es: 1) porque los mensajes se visionan por terceros de forma automática o 2) porque obtienen del titular del blog autorización. Y digo lo anterior porque SEPIN (con quien no me une ninguna relación contractual, ni de ninguna otra clase) quizás no esté muy de acuerdo en que estas páginas puedan recordar a aquella del “Consultorio de Elena Francis”. Pero ya que estoy aquí digo: si el arrendamiento va a ser por poco tiempo y además en el propietario hay animus de volver a arrendar por otro corto tiempo, etc. ENTIENDO que lo mejor es seguir con el mismo contrato de suministro aunque, claro, se corre el riesgo de que el inquilino acabe a su vencimiento, coja el macuto y se largue sin ajustar cuentas. Naturalmente la compañía cobrará al titular del contrato, vaya que sí… Si el contrato va a ser de larga duración, si quizás convenga cambiar la titularidad del contrato y eso, naturalmente ha de ponerse en conocimiento de la Cia, suministradora, etc. Pero quizás lo mejor es seguir el viejo refrán de “zapatero a tus zapatos”. Es decir lo mejor es irse a un verdadero experto en la materia. Muy sencillo: abre su ordenador se mete, por ejemplo en Google, teclea FACUA (con la que tampoco tengo ninguna relación comercial) y le sale una página con no sé cuantas entradas. Lee y cuando llegue a la suya (quiero decir al tema que le interesa) pincha, entra y recibirá una muy buena información, al menos la suficiente para ponerse en marcha (recuerde a Machado con su “caminante no hay camino…”) o desistir de todo. ¿Que si hay mejor respuesta que ésta? A mogollón. Siga pendiente de las entradas y lo verá.
          Saludos.

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